二手房交易陷阱分析

马曙光 马慧娟

摘要随着城市化进程的加剧,越来越多的人投入了买房的滚滚洪潮中,二手房交易在愈演愈烈的商品房交易市场就犹如一匹黑马腾跃而出,为广大买房的人指引了一个新的方向。但是二手房交易市场也并非一马平川,可以让购房者放心购买,针对其中的陷阱还是要有所警惕的。本文将对二手房交易中常见的陷阱进行分析,并从中积累经验,使本就处于劣势地位的购房者在二手房交易中处于一个相对平等的地位,从而能够在公平的交易环境中购得属于自己的房子。

关键词二手房 交易陷阱 防治对策

中图分类号:F293.3文献标识码:A

“居者有其屋”是中国自古以来的一种传统理念,但是在当今房价节节攀升的情势下要拥有一个属于自己的房子却不是件容易的事情。现在的“买房热”甚至已经波及到了在校大学生,尤其是即将毕业的大学生一族。买房已经成为一种“新时尚”,并呈现出“升级”之势,现如今“房奴”这个词已经成为全社会共同关注的热点。“房奴”就是抵押贷款来买房,每年用其可获得收入的一半甚至更高的比例偿还贷款本息,时长可达二三十年,“房奴”一族家庭生活遭受长期重压,影响正常消费。购房还影响到家庭教育支出、医药费支出和抚养老人等,使得家庭生活质量下降,甚至让人感到奴役般的压抑。在此情况下,购买二手房不失为一项稍显经济的做法。但是在纷繁复杂的二手房市场,要看清房地产中介以及条款“迷人”的购房合同却不是一件容易的事情。

1 二手房交易概述

1.1 二手房交易相关概念

二手房是相对于开发商出售的商品房来说的,是已经交易过一次的房屋,即对房地产产权交易二级市场的俗称。二手房交易即把其购买的商品房、福利房的所有权全部都转让给买方。二手房主要是已购公房和经济适用房,具体包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。根据房改有关政策,已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售,包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;集资合作建设的住房;按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。

但并非所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易,切不可在二手房比市面上的商品房稍显划算的情况下购买法律明文规定不得上市出售的的房屋,这类房子主要包括以下几种:

(1)未依法登记领取权属证书的房地产;

(2)权属有争议的房地产;

(3)属于共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(4)以出让方式取得土地使用权的,不符合国有土地使用权转让条件的;

(5)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产;

(6)依法收回土地使用权的;

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。

1.2 二手房交易与房屋中介的关系

买卖双方与中介机构属于居间合同关系。根据《合同法》第424条的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同的当事人双方约定一方接受他方的委托,并按照他方的指示要求,为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务,委托人给付报酬的合同。在居间合同中,接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人,给付报酬的一方为委托人。

房屋中介在二手房交易合同关系中处于介绍人的地位,二手房交易合同属于居间合同,是诺成合同和不要式合同。居间合同为诺成合同,只要双方当事人意思表示一致,居间合同即告成立,并不以当事人物的交付作为合同成立的要件。居间合同为不要式合同,当事人可以采用口、书面形式。如果当事人约定不详细,就应按照有关惯例或者当事人以前合作时所形成的习惯。在认清楚二手房交易合同的性质后,不难想象实际交易中会存在许多的问题。

2 二手房交易存在的问题

2.1 缺少房产证

房屋是不动产,不动产依公示公信原则以登记为物权成立要件,房屋产权登记,又称房屋权属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权关系。房屋的物权凭证就是房产证,如果购买没有房产证的房屋,买受人则将面临不能按预期得到房子的风险。

2.2 产权不明晰

在现实生活中并非所有的房产都只归一人所有,有些房屋有多个共有人,最典型的如夫妻共有,家庭共有,还有继承人共有,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

2.3 出售房屋还在租期内

房子现在属于供不应求的资源,所以有好多待出售的房子,房主都会用来出租来赚取租金的。有些二手房在转让时,房屋还处于租赁期,这就会对买受人使用房屋造成一定的影响。如果买受人只看房产证,或只注重过户手续,而不注意房屋是否还处于租赁期的话,买受人就有可能买到一个不能及时入住的或者是正在使用的房产。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《民法通则》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买受人购买房屋时一定要重视这一问题,以免引起不必要的纠纷。

2.4 土地使用性质不明确

二手房交易中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,出让土地要交土地出让金出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益;划拨土地不用交土地出让金,但是只可以使用、收益不可以转让、抵押、出租,如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。除此之外,还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅剩40年,如果买受人还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量,这样的二手房就不划算了。

2.5 房产所在地段已列入市政规划

现在不论大小城市都在进行城市规划、城市改造,有些房主出售二手房的原因就是其房产所在地被列入城市拆迁范围,多则5～10年左右就要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,其房屋的采光、周围设施都会受到影响,所以才会采取一定的低价吸引购房者前来购买。面对这样的情形,买房前还是很有必要对目标房产是否被列入市政规划进行详细了解的。

2.6 购房合同条款约定不明

由于普通购房者对房屋买卖合同一般知之甚少,面对二手房中介提供的不太明白的购房合同,一定要仔细阅读,不懂的如有必要可以向律师咨询。二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但是对于一些细节问题还是应该在合同中写清楚的。比如合同的主要条款,关于合同双方主体的权利义务的、房屋的价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等等问题,均应全面考虑。

3 二手房交易陷阱防治的对策

3.1 对二手房中介进行必要的挑选

现在要买房一般都是经过房屋中介公司完成的,所以选择一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司最好是有品牌的大公司,这些公司不仅有经验丰富的正规执业经纪人员,而且操作也是比较规范的。一定要看中介公司的营业执照和业务范围,选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理业务,在签订二手房买卖合同时一定要求经纪人到场。买房时对交易中应发生的税费有所了解,具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨询,这样做,可以防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。

3.2 对目标房产的权属进行一定的调查

根据产权证或者预售合同确定产权人。若签订合同并非产权人,购房人应要求其提供产权人出具的委托书。共有房屋在出售前,全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中,买家一定要详细查看房屋是否属于共有房屋。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需要有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有房屋交易手续齐全、合法时,登记机关才予以登记。因此,若手续不全或交易违法,权属变更将无法登记,房屋交易也将无效。在签订买卖合同前,购房人应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查,以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

3.3 购房前对“二手房”是否列入城市规划进行调查

如果是一两年内就会被拆迁的房子,在各个区的房地产交易中心是能够查的到的,如果是已经列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门是不予办理过户的,除此之外,购房者还可以向所在区县的房管局咨询相关情况。有些地方在5年前,甚至10年前就被列入规划,但是因为种种原因至今未拆迁。为了避免买到这样的房子,购房者可以到当地派出所询问房屋所在区域的户口是否已被冻结,如果是冻结的,那么这样的房屋是不能购买的。此外,还有一些规划要拆迁的房子在房管局没有记录,当地的户口也没有被冻结,购房者就需要关注这一地区整体的规划,以免买到会被拆迁的房子。

3.4 对购房合同的主要条款进行足够的审视

“二手房”购房合同的主要条款有:(1)权属条款。主要要审查房屋的权属状况,看有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。(2)房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司,则明确委托价格、服务内容和佣金数额。(3)房款支付条款。除定金外,房款一般分三笔付清,签约时的首付款,拿到交易过户受理单时付一笔,产证出来及交房后付尾款。(4)交房条款。主要是对有关交房条款的审查,其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房一般以转移房屋的钥匙为标志。(5)违约救济条款,这一般是合同的收尾条款,但是还是要明确约定的,以免产生纠纷。

3.5 对二手房交易中介的相关税费有所了解

二手房交易一般应付的税包括印花税、营业税、个人所得税、土地增值税、契税、城市建设维护税等;二手房交易应缴的费主要包括土地出让金(划拨土地)、存量房转让手续费、工本费、土地登记费等;二手房交易的中介费用有经纪费、评估费、公证费等。以上的税费是买方需要缴纳的,除此以外的不太合理的费用缴纳时就需要警惕了。

参考文献

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