“以房养老”模式的国情分析及其实施构想

范雪蕾　高子建

中图分类号：F840.67 文献标识码：A

内容摘要：目前，我国已经步入老龄社会，传统的家庭养老面临着越来越沉重的负担。笔者认为，以房养老作为一种新的养老模式，将会对我国的养老问题产生积极影响。本文介绍了国外实施以房养老的经验，阐述了我国实行以房养老的宏观环境，并结合实地调查的结果分析了其可行性，最后提出了一种将“以房养老”和“异地养老”相结合的新的养老方式。

关键词：以房养老 异地养老 家庭养老

全国老龄工作委员会办公室于2006年2月首次公布了我国人口老龄化百年预测，指出目前我国已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段。而同时发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，我国目前是世界上老年人口最多的国家，该报告特别指出我国是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。

另外，社会环境的变化使得传统的家庭养老实现难度加大。如家庭的空巢化问题严重，老年人与青年人之间在人生观、世界观、生活方式等方面存在较大分歧，由于“四二一”家庭的大量增加，使得家庭养老资源日益减少等。

老龄化的迅速到来及相关养老问题凸显。为了较好地解决这些养老问题，国内目前已提出了“以房养老”新的养老模式。“以房养老”是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给投保人，一直延续到投保人去世，相当于提前支用该房屋的销售款。投保人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护。当投保人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，从而获得房产的升值部分。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

针对这种新型的养老模式是否适合我国的国情，笔者进行了一次关于“以房养老”可行性的调查，调查采取随机抽样问卷调查的方法。调查中共有120份问卷，有效填写的有118份。本文针对这118份有效填写的问卷进行了分析。被调查者主要集中在45-55岁，所占比例为51.61%，其他年龄段45岁以下，55-65岁，65-75岁和75岁以上所占比例分别为25.81%，17.74%，3.23%和1.61%。

在本次调查中，调查了人们对待我国传统养老方式的态度，如表1所示。

被调查者中有58.06%的认为我国传统的养老方式存在一定的问题和弊端，而在45-55岁年龄段认为我国传统养老方式有问题的比例为55.82%，55-65岁年龄段的此比例为45.45% 。55-65年龄段两种态度的比例相同，而总体和45-55年龄段中，认为传统养老有问题的比例远高于认为没有问题的比例。数据说明目前的养老模式不能满足人们的需求，有必要探求新的养老模式以解决传统养老模式不能解决的问题。

“以房养老”模式的宏观环境分析

（一）国外经验

“以房养老”在国外早有先例，它最初起源于荷兰，而发展最成熟，最具代表性的当属美国。美国开展此项业务始于20世纪60年代，前期发展比较缓慢。到20世纪90年代，该业务开始显著增长，前景广阔。其住房反抵押贷款放贷对象是62岁以上的老年人，分三种形式：联邦住房局有保险的住房反抵押贷款、联邦住房局无保险的住房反抵押贷款、放贷者有保险的住房反抵押贷款。

除了美国，新加坡也是实施以房养老模式较成功的一个国家。由于新加坡住房实行中央公积金制度，从而大部分的居民居住在政府提供的公共住宅。新加坡政府规定反抵押贷款只限于私人建造的商品住房，政府建造的住房不能参加此项业务。

随着世界老龄化问题的普遍加剧，英国、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等国也相继开展此项业务。国外的成功经验为我国开展以房养老业务提供了可借鉴的经验。

（二）社会养老制度的转变

在计划经济时期，我国的养老保险是“现收现付制”，即国家承诺向职工提供就业—福利—保障三位一体的服务，职工承诺把必要劳动费用的一部分出让给国家，以在职期间的低工资为代价，获得未来稳定的养老保险待遇和形成合理的预期收入。而随着计划经济向市场经济的转换和老龄化问题的加重，“现收现付制”已不再适应我国的国情。后来，我国的养老制度改为“统帐结合”模式。在这种转变过程中，出现了很多问题（如企业逃费问题严重），国家需要支付巨大的转轨成本，这样给国家增加了沉重的财政负担。而实行以房养老的新养老模式，提高了老年人自我养老的能力，减轻了国家的负担。

（三）住房商品化

在传统的住房制度下，住房并没有作为消费资料进入商品交换领域。1994年，住房制度的改革建立了以私有产权为主的产权制度。从此，购房者拥有了完全意义的住房产权。这为房屋的抵押开辟了道路，也为房地产权益的分割提供了条件，使得以房养老在法律上可行。

（四）金融市场的需求

若实行以房养老，势必会持续大规模地向愿意参与这一业务的老人收购住房，因此需要大规模的资金为以房养老模式的长期运行提供稳定的资金。而近几年来，我国的银行存款、外汇储备、保险费收入等大幅增长，社会资金闲置问题日益突出，引起了高度重视。发展以房养老，充分利用闲置资金，一举两得。

“以房养老”模式的调查问卷分析

通过上面的分析，可以看出“以房养老”的市场和社会环境已经初步具备，但真正实施起来会有哪些障碍呢？下面根据问卷数据对几个方面的因素进行评估。

（一）传统观念的影响

目前多数媒体对我国的中老年群体在观念上是否接受“以房养老”存在着疑虑，从问卷的情况来看，人们对以房养老的态度如表2所示。

由表2可看出，无论从45-55、55-65年龄段还是总体上看，选择如果政策得当，以后愿意尝试态度的比例都在50％以上。而选择完全不接受和接受这种新事物的态度比例都相对较少。但总的来看，无论是各年龄段还是总体，愿意尝试和接受“以房养老”这种新鲜事物的比例约是完全不接受比例的3-4倍，远高于完全不接受的比例。

一般认为就我国的国情，相当比例的人在观念上不容易接受“以房养老”的模式，但问卷结果说明在观念上并没有大的障碍。

（二）房地产评估和信用体系

金融机构在来办此类业务之初，需要对房屋的价值和借款人的实际情况，信用问题进行综合评估。还要对房屋的价值进行持续的评估，以准确确定房屋的价值。而目前，我国房地产评估市场建立的时间较短，缺乏统一的管理，评估资质混乱，收费标准与评估规程各异，整体素质偏低，而这都会影响到此项业务的顺利进行。

本次调查中也反映了类似问题，在谈到推行“以房养老”的顾虑时，有42.26％的被调查者不信任相关的机构，担心上当受骗。

（三）拥有房产的群体比例

一项保险品种的推出，必须具有一定的规模效应，保险机构才有动力去推动业务。在我国，住房制度改革后，目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82%，在逐步消化完存量住房后，我国的住房商品化程度将会进一步提高，绝大部分的普通居民将通过私人购买的形式获得住房。2002年的数据表明，我国商品住宅的购买中，个人购买住宅的比例已高达94.3%。因此我国存在着大量拥有住房的人，这为“以房养老”的推行提供了条件。

（四）以房养老和异地养老相结合的新型养老模式

除了上述以房养老的新模式外，还有一种被称为“异地养老”的新的养老模式。异地养老，简单地讲，就是老年人离开现有住宅，到外地居住的养老方式。

在国外一些国家，异地养老已经试行。例如在加拿大，冬季漫长且气温很低，这给老年人的健康和户外活动带来了不利影响。部分老人就在气候适宜的美国东南部购房或租房，在冬季时移去居住，有的长期移居异国安度晚年。在我国，北京、上海、大连、香港等大城市也已开始积极探索异地养老实践。在本次调查中，人们对待异地养老的态度如表3所示。

由表3中可看出，被调查者愿意到环境较好的外地养老的比例占绝大部分，总体中比例高达93.55％。

以房养老和异地养老这两种新的养老方式各有所长，前者的最大好处就是在老人的晚年生活之际能够提供给老人充足的生活费用。而后者最大的优点是提供给老人舒适的生活环境，有利于老人的身心健康。

以房养老和异地养老模式的运作思路是：房屋持有者（这里指退休老人）与特定机构（如银行、保险公司或房产机构）订立合同，把自己手中握有的房产所有权有偿转让给银行或特别设立的特定机构（如养老机构），而持续保有住房的使用权，直至去世，然后将使用权移交给该机构，使产权得到全部转移。特定机构在订立合同到房屋原持有者去世的这段时间中，分期等额地向原房屋持有者支付合同约定的房屋出售款项。对于老人来讲，这部分款项可以用做到城市周边异地集中养老的资金补贴。而当屋主去世后，特定机构拥有房屋产权，可以通过自行处置来获得利润。

结论

通过上文的分析可知，在我国推行“以房养老”不仅是必要的，而且已具备了一定的实行条件，在调查中也被大多数人所接受。把以房养老和异地养老结合起来，更能充分发挥各自的优点，更好地解决老年人晚年生活中出现的问题。我国应大力宣传这种新的养老方式，培养新型养老观念，注重引导这种新的养老模式与我国传统养老思想的冲突。另外，我国目前关于此项业务的法律法规还不完善，此模式的运行具有一定的风险。在这方面，国家应给予一定的政策支持，并建立相应的配套机制，以支持该项业务的发展。我国应不断地总结经验，完善此项业务，使其最终能够在实践中得到广泛地应用，为广大社会公众服务。

参考文献：

1.柴效武，蒋徐娇.售房养老—一种养老新思路的提出[J].浙江社会科学，2004

2.郑智峰，唐文琳.对我国发展住房反抵押贷款业务的探讨.改革与战略，2006

3.姚金海，姚建辉.博弈论视角下的企业养老保险逃费的分析及对策.科技创业，2006