房地产企业预售收入的征税费会计处理的现状探析

毛世瑞

摘 要：地产企业在销售产品时，遇到的跨期长，金额大。采用预售方式时遇到的一些问题及应对方式的探析研究。本文将详细讲述地产企业会计的处理办法及意见。

关键词：地产企业 预售收入 税费

房地产开发企业由于开发产品跨期长、金额大，通常采取预售方式（包括定金）销售开发产品。《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号三“关于土地增值税的预征和清算问题：各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。”《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第一条“房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。”对于取得的预售收入应按税法规定计算交纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。 但《企业会计准则－应用指南》财会字2006 18号规定“执行《企业会计准则－应用指南》的企业，不再执行现行准则、《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、各项专业核算办法和问题解答。”

但新《企业会计准则》及税法并没有相应的会计处理进行明确。只在《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。 预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。

营业税和所得税未具体规定，导致各房地产企业对预售收入应交税费处理存着较多的差异，以致影响会计信息的正确反映。

房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，现在采用的方法主要有四种，但这几种会计处理都存在一些问题。

一、按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；交纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税费——应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“银行存款”、“预收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加)”科目。

(4)项目竣工，结算、调整预提土地增值税时，按实际数大于预提数的差额借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。

上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费，虚增了损益和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违背了会计的配比。

二、按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过增设“待摊费用”、“递延税款”（只对所得税）科目或通过“长期待摊费用”科目核算，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊费用或“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加土地增值税)”科目；交纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。?

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“递延税款”或“待摊费用或“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税费——应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊费用或“长期待摊费用”、“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加)”科目。

(4)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“递延税款” 或“待摊费用或“长期待摊费用”科目。

(5)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“营业税金及附加”，贷记“待摊费用” 或“长期待摊费用”科目。

上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊费用、递延税款、长期待摊费用，损益表也体现了配比。但是，不仅虚增了资产，而且也与长期待摊费用科目的核算内容不相符，增设的待摊费用、递延税款本来新准则都已经取消，就更不要再增加。

三、按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）的有关规定，直接记入“应交税费”科目，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征、交纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、所得税、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税金——应交营业税(城建税、教育费附加)”科目。

(3)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税费用”，贷记“应交税费——应交企业所得税”。

(4)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费——应交土地增值税”。

上述会计处理方法，在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税费”是红字或负数余额。而新《企业会计准则》应交税费的借方余额是反映企业多交或尚未抵扣的税费，本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“明晰性原则”。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，若某企业既有正常销售计征的税费，又有按预收款计征的税费，还有多交的税费或者享受税收优惠政策需退的税费，如果在会计处理上只反映已交数，不反映应交数，则不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。

四、根据新准则的规定：在不违反确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，可增设“1481预交房地产税费”，借方反映按预售收入计征的应交税费，贷方反映冲销的应征数。借方余额反映预售收入未摊完的应征税费数，不设明细科目。本科目的期末余额在资产负债表的“其他流动资产”反映。具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“预交房地产税费”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；交纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“预交房地产税费”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税费——应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“预交房地产税费”科目。

(4)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“预交房地产税费”科目科目。

(5)项目竣工，结算应交土地增值税时，借记“营业税金及附加”，贷记“预交房地产税费”、 按实际数大于预提数的差额贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。

这样可弥补上边方法的不足。唯一的缺点就是虚增资产。

注：上面所讲缴纳的营业税附征的教育费附加应在“其他应交款-教育费附加”核算，为简化并入“应交税费 ”核算旨在说明问题。

以上四种方法的前两种弊端太多，我们不提倡采用。现在看来弊端少的就是三和四。至于三和四哪一个相对更好一些呢，仁者见仁，智者见智。

作者单位：大连润德房地产开发有限公司