经营农地

江　凯

历史总有惊人的相似！改革开放30周年之际，人们在热衷于议论32年前重庆荣昌一名生产队长的大胆“土改”是不是比小岗村还要早的时候，2008年12月4日，中国第一个农村土地交易所在重庆成立。这回，人们不用再去争论谁是第一了。

32年前那次破天荒的“土改”目的是要让农民有饭吃。而32年后的今天，中国第一个土地交易所的诞生，除了将闲置的农村集体土地的使用权公开进行“流转”之外，还承担帮助农村增收和解决城市建设用地紧张局面的重任。

土地问题考验“新特区重庆”

32年前，重庆荣昌清升公社九大队在队长李万玉的带领下，进行了“各户种来各户吃”的“土改”，但不幸夭折。30年后的今天，重庆的“土改”又会怎样？当初敢于吃螃蟹，头发、胡子都已染上白霜的李万玉至今还记得32年前分土地“挨批判”的事，但他怎么也不会想到，32年后，已有农民开始将自己手里的农村土地承包经营权当做股份使用了——入股加入农村专业合作社。

2007年5月，重庆被国家批准成为统筹城乡综合配套改革试验区。在统筹城乡土地利用方面进行探索成了被媒体称之为西部唯一直辖市——“新特区”重庆新的课题。

在这之前，重庆的飞速发展带来的城市建设用地日益紧张局面已然显现。据媒体报道，和全国其他地方一样，重庆农村建设用地存量大，但相当一部分处于荒芜、闲置的境况。西南大学教授邱道持曾负责过一个调查：重庆直辖10年，共有500万农民进城，按每人200平方米计，应该有至少100多万亩农村建设用地腾出来。但这10年，重庆全市农村建设用地总量仅减少了10万亩。

一方面是农村有大量建设用地存在，而另一方面，城市建设面临土地资源日益稀缺的境地。据介绍，重庆每年新城市建设用地的指标为100平方公里，但实际每年需求为300平方公里，用地非常紧张。如何解决城市建设用地的问题，便成了“直辖市重庆”与“新特区重庆”如何破解统筹城乡发展瓶颈的难题。

首个农村土地交易所破壳

2007年12月1日，薄熙来从商务部长的位置上调任重庆市委书记。

薄熙来到任后，频频到基层进行广泛地调查研究。2008年3月，薄熙来提出了设立农村土地交易所、探索建立城乡统一的土地交易市场、统筹城乡土地有效利用的课题，并责成重庆市政府研究筹建重庆农村土地交易所。

2008年6月下旬，国家调研组来渝调研后，赞成“设立重庆农村土地交易所，探索开展地宗交易和指标交易，逐步建立统一的城乡土地交易市场”。8月上旬，国土资源部与重庆市政府签订战略合作协议，支持重庆探索土地利用新机制和耕地保护新模式，设立重庆农村土地交易所。党的十七届三中全会以后，重庆又根据全会决定精神，对农村土地交易所的方案作了进一步的修改完善，并在征求国土资源部的意见和建议后，形成最后的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》。《重庆农村土地交易所管理暂行办法》于2008年11月17日经重庆市第三届人民政府第22次常务会议审议通过，于2008年12月1日正式实施。

至此，中国首个土地交易所降生的条件已经成熟！

但交易所的成立，却经历了艰难的过程。

破解难题 鼓励土地入股

重庆市相关操作人士告诉记者，农村土地交易所的标牌，实际在10月下旬左右就已做好，但由于土地制度为国家基本制度，改革的风险都很难预测，重庆方面希望获得国家层面的认可和支持，因而迟迟未能挂牌。

就在重庆成为中国第三个“统筹城乡综合配套改革试验区”后不久，2007年7月，重庆就出台了《服务重庆统筹城乡发展的实施意见》，“意见”中明确了“允许以农地承包经营权出资入股”，支持探索农村土地流转新模式，在农村土地承包期限内、不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社，及在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作。

随后不久，重庆有关部门出台一系列政策措施：重庆市农委起草并经重庆市政府常务会通过了《关于开展农村土地经营权入股，发展农民专业合作社的决定》，并上报国务院待批。重庆市工商局近日出台了《关于以农村土地承包经营权入股设立公司工商登记的有关问题的通知》，明确了土地承包经营权入股的具体操作程序和土地承包经营权入股公司的约束条件。

此外，重庆为了强力推进农村土地流转模式的建立和健全，还专门由宣传部门牵头，组织市级媒体到山东、河南、湖北、四川等省市考查走在前头的经验与做法。重庆市还以发文的形式，要求市级媒体开辟专栏对外省市土地流转先进经验进行宣传报道。一位记者同行说，重庆此举的目的是让全市上下掀起学习土地流转相关理论知识的高潮，为重庆全面推行土地流转进行舆论造势和知识普及。

其实，以农村土地承包经营权入股农民专业合作社的探索早就在重庆农村铺开了。在重庆江津，有花椒专业合作社。椒农将自己的荒山、撂荒地、田土等的使用权和承包经营权作为股份，加入花椒专业合作社。专业合作社组织人员集中种植花椒，收获以后按协议给农民分红。在重庆垫江，则建立了专业柑橘生产合作社、夏橙专业合作社。在重庆其他一此区县，都有类似的专业合作社。

然而，重庆强力推进的农村土地流转本身所带来的问题受到了专家担忧。重庆大学可持续发展研究院副院长蒲勇健认为，重庆土地入股实际上就是一种以农民土地承包经营权为资本的投资行为，而投资本身就是有风险的。

可能正是因为重庆的“土地入股”有这样那样的难点尚待破解，寻求一种破解统筹城乡土地问题新机制才更显得迫切。

农村土地交易所交易什么

《重庆农村土地交易所管理暂行办法》正式实施4天后，也就是2008年12月4日，中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来，重庆市委副书记、市长王鸿举，国土资源部副部长鹿心社，重庆市委常委、常务副市长黄奇帆齐聚一堂，正式宣告了中国首个土地交易所——重庆农村土地交易所正式挂牌成立！

国土资源部副部长鹿心社在成立仪式上表示，重庆在全国首家挂牌成立了农村土地交易所，希望其建设成为立足西南、辐射西部、面向全国的农村土地交易大市场，为重庆和全国统筹城乡发展做出积极贡献。

那么，重庆土地交易所到底怎么运作，到底交易什么？

重庆农村土地交易所总裁董建国介绍说，重庆农村土地交易所是重庆市政府出资成立的，注册资金5000万元，系非营利性事业法人机构，但实行现代企业管理模式。其职能是建立农村土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。

重庆农村土地交易所主要从事地票交易。所谓地票，其官方名字指的是“农村建设用地指标”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。

简单地说，农村土地交易所作为一个平台，除了地票交易外，在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益的前提下，也为全市已经在推进中的农村土地承包经营权流转提供服务。

同时，重庆市还专门成立了一个农村土地交易所监督管理委员会,交易所在这个委员会领导下开展工作,并接受国土、农业、林业、水利、财政、税务、审计部门机构的监督和指导。

“交易”所不能解决的问题

重庆农村土地交易所的诞生，意味着中国人千百年以来赖以生存的生产资料——土地的经营权将被作为商品进行交易。

农村的土地承包经营权“交易”出去了，农民怎么办？农民的权益如何保障？一些专家对此非常担忧。重庆市委常委、常务副市长黄奇帆解释在申请耕地复垦环节的规定：凡农村集体经济组织申请耕地复垦，必须经三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意，防止农村集体经济组织的利益受到损害。凡农户申请宅基地复垦，必须有其它稳定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源，避免宅基地复垦后出现农民生活困难、流离失所的问题。在申请出让土地指标环节，办法规定：凡农村集体经济组织申请出让，必须出具经三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意交易的书面材料。在价格确定环节，实行价格保护措施，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。如果交易价格低于基准价格时，土地所有者有优先回购权。在收益分配环节，办法规定，不同形式的农村土地使用权交易，其收益按不同比例在农民和农村集体经济组织之间分配。其中，耕地、林地的承包经营权交易收益，全部归农民家庭所有。

交易所成立当天的首场交易会上，用地挂钩指标共1100亩的两张地票成功拍出，其中，面积300亩的全国首宗地票以8.53万元/亩的价格成交，高出起拍价整整一倍。“农民如果能够自由交易，其收益自然比现在的拆迁补偿高出若干倍。”重庆区县经济学会常务副会长杨成理认为，土地交易所成立并发挥其职能以后，一级土地市场出现的竞争局面将导致目前地价疯涨，面临危机。但另一方面，农民通过交易土地承包经营权有了钱之后，在改善居住条件的情况下还可以脱离土地，谋求更大的发展，有利于内需的拉动。

重庆市在方案中提出，请求支持重庆建立农村土地储备整理整治制度。而为了促进农村土地特别是零星地块的流转，保障农民合法权益，重庆市计划由区县政府设立农村土地储备机构，负责本行政区域内农村土地流转前的集中储备和整理整治。那么在具体实施过程中，农民的权益如何来保障？目前重庆的有关专家似乎还没有良策。

设立农村土地交易所，农民就真在土地交易中有自主权？重庆的房地产开发商就能够摆脱土地垄断出让带给他们的烦恼？目前还充满悬念。还有专家担心，像遇到今年这样因为经济危机而返乡的农民工，如果回农村却没有了土地，他们怎么办？