我国房地产市场的供给初探

庄 妍

摘 要:现阶段,我国的房地产业发展势头猛进,房价持续上扬,已经超过一般居民的承载能力。这一现象的产生一定程度上反映了我国房地产市场上的供需关系出现异常。我们可以改善土地供给方式,增加土地有效供给、改革土地出让金制度、限制开发商垄断行为、鼓励经济适用房的开发和发挥税收财政的约束机制来着手改善这一现象。

关键词:房地产供给垄断

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

一、前言

现阶段房地产业已成为我国国民经济发展的一个重要支柱产业,关系到国计民生,关系到广大人民生活水平的提高。引导和促进我国房地产的持续,稳定和健康地发展,不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长,也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件改善,更有利于实现全面建设中小康社会的基本目标和关键内容。而目前我国的房价持续上涨,已经远远超出一般居民的承受能力。影响我过房价的因素很多,但把房地产当成是市场经济的一部分,其价格的问题在一定程度上反映了供需关系出现了问题。

二、 房地产市场的供给

依房地产市场的层次来分,房地产市场可以分为一级、二级和三级市场。一级市场是指国家出让建设用地给房地产商的土地出让市场;二级市场是指房地产商与房地产消费者之间的房地产交易市场;三级市场是指房地产消费者之间的房地产交易市场。目前我国的一二级市场出现了不同程度的垄断,这也是我国房地产业出现泡沫的重要原因。

(一)一级市场的供给。

我国的土地性质主要分为城市用地和农村用地,实施的是城乡二元结构土地制度。2001年5月,国务院发出的《关于加强国有土地资产管理的通知》,强调“坚持土地集中统一管理,确保城市政府对建设用地的集中统一供应”,要求“对已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地要按城镇化要求,统一规划和开发”。

1、供给数量。

我国人地矛盾紧张,在新增的城市用地中,部分是通过城市外延增加的,这其中有很大一部分是耕地。过度的占用耕地对生态环境和我国的国民经济带来负面的影响。所以国家对城市建设用地的供给控制在一定的限度之内,一级市场的土地供给量是很有限的。加上很多的房地产商在拍的土地后,不立即进行开发,而是期待土地升值,以获得更多的利润,造成一级市场的土地闲置,使原本紧张的供需矛盾更加尖锐,房价持续上扬。

2、供给价格。

一级市场供给垄断的另外一个重要的后果是土地价格的上涨。纵然我国城市发展的土地资源紧张,但一亩土地以百万、千万计的的也大大超出了合理的水平。可见,决定一些城市地价飙升的主要原因,是当地政府对土地垄断收入的追求。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上,许多地方的土地收入已经涨到地方财政的一半。地方政府对土地价格的抬高,直接影响了房地产的成本,成为房价居高不下的一大重要原因。

(二)二级市场的供给。

大多数地区实行的土地集中储备和“招、拍、挂”政策,实际上使地区政府成为土地供应的唯一“供应商”,一些地方政府为了追求GDP产值和地区税收,会尽力抬高土地出让价格,重要的是,土地垄断促成了开发商的垄断,谁有能力从政府手里获得土地使用权,谁就在一定程度上获得了房产经营的垄断地位。实际上,在我国当前的房地产市场中,寡头垄断是十分明显的。房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。

1、供给价格。

在寡头垄断市场上,价格的上涨不再是一个简单的成本拉动关系。在北京,一项调查显示,“尽管北京市有几千家开发商,他们实际上并非在同一市场上竞争,构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时,相邻且相互竞争的开发商,其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说,由首先来此地开发的开商制定房价,后来者跟随其价格。” 作为生活必须品的住宅,其需求弹性非常的小,价格的升高对需求的减少量的影响很少。正是因为这一点,房地产开发商在掌握了二级市场供给垄断后,都通过价格的提高来获得更多的利润,使房价一再飙升,而不必担心销售量的减少。

2、供给数量。

土地购置面积和土地开发面积是决定商品住宅长期供给的指标,购置面积和开发面积的下降都将导致长期住宅供给的下降。房屋作为生活必须品,其本身的需求是有刚性的,而且随着房价的提高,房屋成为很多人投机的目标,有钱人会为了以后升值或租赁的目的,加大对房屋的需求,以资金对房屋进行炒作,对现房进行大量的收购。但是开发商有意的减少房屋的供给量,就是二级市场上供小于求,房价必然有增无减。

3、供给结构。

我国二级市场中,投资建造面向中低收入家庭的住宅利润极低,所以开发商纷纷投资于利润高的大户型豪宅及高级公寓建设。与大户型相比,中小户型的利润空间低。同样的成本,售价却相差甚远,相对于小户型而言,大户型更容易做出品质,更容易包装,另外大户型产品多定位为高收入家庭,因此价格提升的空间较大。因此很多开发商都把重点放在开发大户型上,中小户型的开发数量偏少,这就使很多居民虽然有购房的需求,但是去而无力够买价格昂贵的大户型房屋,造成供需的结构性矛盾。

三、 解决对策

(一)一级市场上增加土地的有效供给。

作为一级市场上土地的供给者,基于我国的国策和制度,对土地的垄断是不能放弃的。但是供给方式上可以对现行的一些制度进行改进。我国目前高额的土地出让金使房地产的开发成本大幅度的提高,针对这一问题,一个有效的解决办法是增加土地的有效供给。有效供给不在于增加土地的供给数量,而是改进供给的方式。在土地出让总面积不变的前提下,减小每宗土地的面积,增加土地出让的宗数,可以降低每宗土地的开发成本,从而减少房屋的成本,降低房价。

(二)土地出让金年租制。

一次性缴纳土地金制度是一次性的收取了几十年的土地租金,从而加大发商的成本,而这种成本通过负担转移最终会落到购房者身上,所以有必要将土地出让金的一次性收取改为土地年租制。

(三)打破房地产开发商的垄断。

由于高额的土地出让金和土地出让的寻租行为,造成我国的房地产市场被少数的有实力的大开发商垄断,而一般的开发商规模较小,不具备竞争力。解决这一问题,一方面政府的土地出让制度要更加的公开、合理,避免土地资源集中在少数开发商手里,同时限制单个开发商的开发规模,使更多的房地产开发商参加到房地产开发的行列中,形成有效的竞争机制,形成合理有效的供给。

(四)鼓励小户型、低价位普通商品房与经济适用房的开发。

政府对经济适用房的投入明显不足,无法缓解低收入人群的住房压力。政府要以市场需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房要求。各地应当根据当地经济发展水平、居民承受能力确定本地区房地产发展的目标和模式,调整好高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的供应比例关系,增加普通商品住房和经济适用住房的供应,完善住房保障制度,保证价格基本稳定。

(五)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

作为宏观的调控的重要手段,要适时、适度地调整信贷政策,引导和调节房地产的供需。通过对土地市场的宏观调控,将土地供应控制在一个比较合理的规模。加强土地使用监管,制止土地投机行为。完善房地产税收政策国家应加大税收的调节力度,以达到在购房需求上控制投资、遏制投机的行为确保居住性住宅供应,抑制超大面积住宅,提倡节约用房。

四、结论

综上所述,我国房价持续上涨,纵然有多方面的原因,但是我国土地一级二级市场上的供需问题,可以成为我们研究这一问题的有效切入点。要改善我国房地产业不正常的发展势头,抑制房价,我们要从改善供需关系入手,通过一些列的制度政策和经济手段调节供需,以求达到合理的供需水平,使房地产业走上正常的发展途径。

(作者:河海大学公共管理学院2007级公共管理专业硕士研究生)

注释:

黄忠.房地产市场中的两个垄断问题论纲.价格理论与实践.2007年09期.

参考文献:

[1]国务院.关于加强国有土地资产管理的通知.2001.5.

[2]罗丹.浅析房地产价格泡沫现状、成因及对策建议.湖南财经高等专科学校学报,23卷109期.

[3]黄忠. 房地产市场中的两个垄断问题论纲.价格理论与实践.2007年09期.

[4]评论员.从土地的有效供应看当前的房价.武汉金融.2007年第10期