张玉良：“绿地”不会盲目高价竞地

金　姬

上海基本上在第一季度就已开始逐步复苏，其他城市第二季度也已逐步复苏。上海的房价早已见底。

《新民周刊》：6月中旬，上海公开招拍挂7幅地块，参加竞拍的绿地集团是否中标？而5月13日，绿地集团已斥资12亿元拿下今年以来上海最贵的徐汇船厂路地块。土地市场如此激烈竞争的盛况，在最近一年多上海持续萧条的土地交易市场中极为罕见，绿地集团今年如此大手笔的原因是什么？

张玉良：上海6月份招拍挂的土地绿地集团一块都没拿。绿地集团在今年一季度的时候集中在上海及全国部分重点城市获取了一批土地，当时斥资拿地是基于对市场的超前判断而做出的决策。目前来看，土地市场已开始部分出现不理智的现象，在这种情况下，绿地集团等较为理性的企业是不会盲目高价竞地的。

《新民周刊》：您认为上海楼市乃至全国楼市现在是否已经回暖，还是只是“虚火”？

张玉良：目前看来，上海楼市有回暖的一面，也有部分“虚火”的成分。市场整体而言已经回暖，这已体现在很多方面，比如成交量已经迅速回升，成交价格稳中有升，甚至部分楼盘价格出现较快上涨的情况，有出现“过火”的倾向。目前出现的“虚火”，我个人认为主要是多方面的原因造成的，比如市场导向的问题，产品供需的矛盾，以及购房者“追涨杀跌”的消费行为等等。

《新民周刊》：您曾希望绿地在2011年进入世界500强，不知这个目标是否现在有所变化？您准备何时让绿地成为中国地产界老大，对此有何具体规划？

张玉良：的确，我们曾提出力争在2011年前后冲刺世界企业500强，冲刺世界企业500强的目标一直没有变化。年初，我们提出了力争全年实现“三个500亿”的目标，即业务经营收入、资产规模、现金流量分别达到500亿元，从目前推进情况来看，我们有望超过这一目标，并正向600亿元的目标努力。从冲刺世界企业500强的时间节点来看，有望在2012年或2013年前后。

《新民周刊》：现在各地大力推进保障房建设，会对房地产市场造成冲击吗？绿地集团是否有兴建经济适用房的打算？

张玉良：我认为，保障房和市场化商品房是属于两个系统，两者对象不一，尽管有一定关系。只要各地政府控制的好，保障房建设不会对正常的房地产市场造成太大冲击。这主要是要把握好三方面：首先，在住房体系上，仍要坚持市场化的主体地位，市场化配置仍应是解决住房问题的主体途径，政府保障只能是辅助性的。其次，在总量上要控制好，避免规模过大。最后，要掌握好上市节奏，避免保障房投放过于集中、节奏过快。

保障房的建设应坚持“政府主导、市场运作”的模式，绿地集团愿意积极参与到保障性住房的建设中去，这既能推动企业的发展，又能体现良好的社会责任。我集团正全面参与上海的大型居住社区建设，由我集团开发建设的江桥基地已于6月24日率先动工。

《新民周刊》：对于今年下半年的上海乃至全国楼市，您有哪些预期？

张玉良：房地产业是保民生、促增长的重要支柱产业，对拉动经济有先导性和支柱性的作用，今年下半年会继续保持增长态势。但对于当前过热的迹象，我认为会有适当的回调措施，比如加快产品供应量，严格控制消费和开发信贷，使整个行业和市场处于一种比较健康的状态。

《新民周刊》：您认为房价何时见底？对于那些想要买房的人来说，何时买房比较合适？

张玉良：年初的时候，我曾经对媒体讲，上海等一线城市会在第二季度复苏，其他重点城市会在下半年逐步复苏。现在来看，复苏已经提前实现，上海基本上在第一季度就已开始逐步复苏，其他城市第二季度也已逐步复苏。上海的房价早已见底。

《新民周刊》：日前，国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知中，明确提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。一旦开征物业税，您认为对地产界有何影响？

张玉良：从长期来看，物业税的开征对行业的健康发展是有利的。物业税的征收也是国际惯例。但物业税的开征较为复杂，实施的难度也较大，目前立即实施的基础还不够成熟。但从长远来看，物业税的开征地产界已有充分的预期，不会造成大的影响。

上海楼市“骤热”

上海楼市，从来都是疯狂的。房地产市场的变化，恰如季节的转换——2月还似冰天雪地，转眼3月就已春暖花开，目前则已骄阳似火。各报报道，仅6月19日-21日这个周末，上海就有17个楼盘开盘，虽然开盘价相比年初出现大幅上涨，最高超过30%，但售楼处前却排起了购房长龙。

究其原因，一是金融危机前连续出台的各类打压房价的政策，令消费者驻足观望，积压了大量的刚性需求。二则因为受金融危机影响，开发商的资金链相当紧张，去年一年几乎未见新楼盘开发，造成供应趋紧。三是改善型买家为免错过涨价期，也纷纷提前入市，带动了成交量以及楼价的持续攀升。四是弱势美元成为一种共识，对境外客人及海外华人而言，避免财富缩水的一个好方法是将美元资产转为强势货币资产，通过购买内地房产是较为便捷、有效的选择。

如今，中国经济复苏的前景尚不明朗，“保八”仍然是现阶段宏观经济调控政策的主要目标。这时，一个繁荣的房地产市场是政府乐于看到的，所以房市消费的热络景象也就见怪不怪了。特别是上海，在定位将发展成为国际金融中心及航运中心后，为热络的房产市场引爆数枚燃烧弹。

值得注意的是，这一轮在上海楼市的购房者有七成是外地人，其中投资的比例占四成，且这一趋势在逐渐上升。其中，温州投资客投资范围比较广，多数都是中低档有潜力的板块，倾向于小户型和豪宅，仅5月份，温州民間资本便在上海楼市扔下约13.42亿元，买走732套房源，其中成交价超千万元的物业达16处；大量的浙江投资客比较喜欢投商铺和写字楼，因为这两者除了投资价值外，本身也比较有用，可以拿来做生意；中国港台地区及一些海外投资者则偏爱投资高档公寓，他们在上海主要是以公寓为主，就全国范围来看，则主要投别墅。

投资客再次涌入楼市也是情有可原。在全球经济下滑的情况下，注入流动性以刺激经济增长成为各国通用的手法。在通胀预期和没有更好投资渠道的环境下，大量资金流入楼市以求保值、升值不可避免。

但也有分析人士提醒大家，类似投资中的相当一部分是以牺牲实体经济投资为基础，不少中小企业业主买房的资金源于其实业投资，而非闲置资金，这种情况下，房地产市场繁荣的基础就显得相当薄弱，甚至可能产生新的泡沫。