对2010年房市的3个预判

入刊理由:

作为半个“地产人”的李政权,曾成功预见大名鼎鼎的顺驰地产的资金问题,甚至是什么时候出现问题、什么时候可能卖,也曾在媒体上声称2008年3月是购房好时机,现在他又对2010的房市做出了自己的预判。

楼市主要优惠政策继续

近期,房市七折利率、二手房契税、营业税减免等政策将被取消的消息,在坊间盛行。更有媒体有板有眼的曝出:2009年11月12日,银监会已要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策,其中包括现行的房贷利率优惠政策,各大银行拟终止此优惠利率政策。

一揽子旨在“救市”的政策,真的会因为12月31日的即将到来,会因为楼市的风生水起而作古吗?

我不这样认为。就我看来,主要的优惠政策仍存在一定的延续期。原由见下。

一、不能就房市来看房市,中国经济需要房市继续作出相应贡献。

许多人都在讲房地产业绑架了中国经济,可是我们又是否想过,房地产业就像是古时权倾朝野的阉党,让主子又爱又恨欲罢不能,但无论如何奴才的使命就是为主子做好服务啊!倘若没本事尽好谗魅之责结党营利,又怎么能绑架得了主子?房地产业现时的主子就是中国经济。

二、企稳仍然是政策调控的主旋律。

在土地出让、税收等地产方面的收入占地方财收20—50%皆很常见的情况下,在房贷占银行信贷规模近17%的情况下,在房地产业对不少省市GDP贡献都超过10%的情况下,房市的波动牵一发而动中国经济全身,地方及中国经济要企稳与保增长就不能大动作。

即使中央政府想有大动作,也会遭遇各地方利益的逆向博弈。而假如没有中央政府的统一动作,各大银行也会雷声大雨点小,没有谁愿意因为自己率先收紧房贷而损失这块优质市场,它们最多也就是在倾向优质客户,加强客户支付能力审查、首付与利率挂钩等方面搞一些动作。因此银监会要求收紧地产信贷的消息,可能仅是传言,即使是真的目前也缺乏执行环境及条件。

三、在高企的房价本对需求有所抑制的情况下,再加上政策抑制,将难以确保房地产业对中国经济做出相应的贡献,将不利于房市及中国经济的“企稳”。

出口受阻,内需当头。政策抑制与高企房价双管齐下,势必会严重压制购房行为,对恶化房市会立马产生影响。在中国经济产业结构调整与产业升级还任重道远的时候,在全球经济危机中刚刚转好的时候,作为重要组成部分的房地产业突然弃稳下行,超过能承受与允许的正常波动值,这是政府所不愿意看到的。

四、内忧外患,但攘外也得安内。

中国被认为是一个出口型经济国家,但在今年的前三个季度,我们的出口值下降幅度超过了21%。同时,还有19个国家对中国产品发起了88起贸易救济调查,全球35%的反倾销调查和71%的反补贴调查都在针对中国出口产品。中国出口可谓四面楚歌,形势恶劣。

如此背景之下,由出口、投资、内需所构成的经济三角,损其一就不再有稳定作用了,投资与内需被赋予的担子将会更加沉重。要想把重担挑起来,你就得给它吃让它有力气干活。对于在投资与内需中纠结的房地产业来讲,“救市”政策就有维市保障的倾向了。

综上所述,所以一家之言认为,广大购房者暂时不必担心主要的优惠政策会被取消,而赶着去追涨。结果到底如何,早则12月的中央经济工作会议,迟则2010年3月的“两会”也许就能给我们一个比较肯定的答案。

开发商恐难免政策重手

我们在前面提到房贷松绑、利率7折等主要优惠政策很可能仍将继续,许多朋友看到这里可能乐了:自己或许还能赶上好政策!但明白的朋友应该知道,这对老百姓而言,并不见得就是对自己最有利的好事。因为政策一松就涨、一紧就跌,几乎就是近几年来房市调控的怪圈,房地产商和一些无良的媒体,会继续用政策给自己找涨价的理由,用政策给大家制造恐慌,让购房者付出更多的成本。

对于房地产开发商而言,不对购房者下重手,并不意味着就能乐逍遥。综合各项因素来看,这种情况很可能成为现实,其中政策的主要针对方向将会是土地出让、捂盘销售、容积率把控不严等,重点将会聚焦在以缓解长期存在并愈演愈烈的土地出让、低首付、屯地坐等增值不开发、悔地低成本、土地供给富裕楼盘、供给被人为压制等土地问题。

这样的号角似乎已经开始吹响。

首先来看《人民日报》关于全国地王频现扰乱房市的长篇批判:2007年9月,万科以27.2亿元购得福州一地块,创下福州单幅地块价格最高纪录,当天福州多个楼盘封盘涨价1000—1300元/平方米;2009年6月,广州城建地产以3.45亿元夺得位于广州珠江新城海业路的一块土地,高出底价2亿多元,这块面积不足一个足球场大的新“地王”刚诞生,有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房,并预备在第三天涨价5%;到了今年的11月4日,被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙新市镇A08—03地块,以11.9亿元的天价被厦门象屿置业夺得,溢价水平264%, 14024元/平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。

近两年这些疯狂推长房价的 “地王”,大多还未对老百姓形成房屋供给,因为它们正处于闲置状态还未动工开发,甚至有的还没缴清地价款。

其次,为了期鼓励更多的房地产企业参与土地的招、拍、挂竞争,国家土部近日印发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》(下称“新目录”),对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出了明确的上限:大城市20万平方米,中等城市14万平方米,小城市(镇)7万平方米。从一方面来看,有了政策的限制,就意味着允许更多房地产企业参与竞争,就有可能导致地价推高,进一步助长房价,引导房地产业亚健康发展。另一方面,政府已经意识到了市场供需的问题,上市的地块多了,有地的企业也就更多了,市场供给也将会增加,销售中的更多竞争也将反过来平抑房价。总体上来说,这还是一个利大于弊的决策。但是,要真的想让房地产业健康积极的发展,对出让土地的管理就一定要用重典并提供相应的执行保障。2010年,这方面的重典就会成为现实。

有价无市渐成主旋律

对于那些期待房价能在2010年降下来的购房者而言,他们又将失望了。因为,这一年的房价降下来的可能性微乎其微。

依我看来,有价无市可能会逐渐成为来年房市一段时间内的主旋律,并可能成为中国房价回调的前奏。何以见得呢?

一、继续宽松的货币政策、信贷政策与购房优惠政策。

出口,一直是中国经济的三驾马车之一,由于经济危机及他国贸易保护的影响,我国出口受到很大冲击,并且在接下来的一段日子里将会更加艰难。为防止经济滞涨及下滑带来的巨大伤害,我们势必会在拉动内需,以及投资上投入更多。货币政策势必会继续宽松下去,信贷规模以及货币供应量难免也会继续大幅增长。

谈到信贷规模,中国在2009年的上半年,银行累计新增加贷款就已经达到了7.37万亿元。而广义货币供应量仅在2009年的第一季度就同比增长了25.51%,全年预计会在25%-28%之间,远远超过央行在今年年初17%的预计。

在2010年,这种情况极可能会继续下去。而利好的政策将会对房价形成保护伞效应。

二、中国经济遭遇高通胀预期。

信贷规模居高不下,货币供应量持续增加,中国经济就会在保增长中逐渐高烧。这势必会增加大家的高通胀预期,促进一部分人涌入房市投资房产的决心。如此这般,供需的杠杆就发挥促进房价继续高位的作用了。

三、高调拿地,既显示了众多开发商不差钱有本事拿地,又暗示着对未来的信心。

对开发商们来讲,从2008年的遇冷到2009年的迅速回暖,又是信心爆棚的一年。现在,众多一、二线城市出现土地竞拍火爆、土地溢价过大、地王频现,就意味着开发商们又做好了卖个好价的打算。

四、拔河的心得。

对开发商们来讲,即将过去的2009年同样又是丰收的一年。口袋有粮心不慌,开发商又有了能挺、能熬的本钱与时间,短期不惧购房者们的观望心态,再加上销售手段与媒体吹鼓手们的配合,更膨胀了一定卖“高价”的信心。

从2008年到2009年不就这么过来的吗?

五、房地产业已经成为影响经济的重要元素,在经济复苏、保增长、产业结果调整未成型的情况下,政府总体上是要保房地产业的。

就像我们在前面提到过的一样,楼市的主要优惠政策仍将存续,货币及信贷政策仍将宽松,对半市场化的中国房地产业来讲,一松就涨或者是企稳高位几乎就是前面若干年调控的一个总结。

六、中国经济在全球经济危机中的一枝独秀与平稳发展,以及关于刺激经济增长的一系列政策,也会让更多的境外热钱冲击中国楼市。

增加了埋单的,我们的房地产市场又有了维护高企价位的本钱。

尽管以上种种都似乎预示着中国房市仍将高歌猛进,无论是那些有“刚需”的人,还是有“柔需”的人,可支配收入都远远落后于买房的开销,价格太高入市风险大。又或者是买不起,使劲按捺住欲望把控住钱包暂时不买,相对于2008年的更严重的观望气氛就可能因此形成,有价无市难免应运而生。

2009年的房价相对2008年已经上来了,但成交的面积相对2007年仍然还有比较大的差距,比如说昆明,2007年房产成交面积800多万平方米,2008年500万平方米出头,而即将走完的2009年也就在600万平米左右,这样的发展所印证的不就是这样的问题吗?

责任编辑:董金霞