略论小产权房

杨 柳

摘要:国家不颁发产权证的,仅由乡镇政府城乡建设委或村委会颁发产权证书的叫做“小产权房”。小产权房的特点在于没有政府房产管理部门颁发的房产证、我国现行法律不允许其对外销售、转让时易引起权属纠纷

关键词:房屋产权 小产权房 大产权房

中图分类号: 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2009)15-

一、小产权房的概念

房屋的产权本来不分大小,只是近年来在房地产开发和商品房买卖中,由于购房者所得到房产证的发放主体不同或房产证的接受对象不同,社会上流行起大、小产权房屋一些说法,但是,到底什么是“大产权房”、什么是“小产权房”,目前有三种说法:

第一种说法认为,开发商对所开发的房屋拥有的产权叫“大产权”,购房人拥有的区分所有的产权叫“小产权”。

第二种说法认为,购房人所购买的房屋在转让时不用再缴纳土地出让金的叫做“大产权房”,转让时要补缴土地出让金的叫“小产权房”,普通商品房就是“大产权房”,经济适用房就是“小产权房”。

第三种说法认为,国家颁发房屋产权证的叫“大产权房”,这种房屋由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税,由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。国家不颁发产权证的,仅由乡镇政府城乡建设委或村委会颁发产权证书的叫做“小产权房”。这种房屋是在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书。这种房屋权属证书没有政府房管部门盖章,仅有当地乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属。由于第一、二种说法的房产证最终都要办理国家正式的房产证,一般不会出现权属争议,所以,本文所讨论的小产权房为第三种说法所指的“小产权房”。

二、小产权房的特点

(一)没有政府房产管理部门颁发的房产证

按照我国目前现行房地产法律的规定,开发商的五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》、《商品房销售预售许可证》)是购房者最终取得房产证的先决条件,包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。小产权房是在农民集体土地上由享有土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设,并由乡(镇)政府或村委会制作权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,而没有国家认可的房屋所有权证,因此,没有产权保障,不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利,不能办理房屋的产权过户手续。

(二)我国现行法律不允许其对外销售

我国现行法律规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地只有使用权。建设在农村集体土地上的住宅与城市房地产最大的不同之处在于,其流转范围仅限于本农村集体经济组织成员之间,不能向城市居民出售,也不能向本集体经济组织之外的农民出售。

根据我国现行的房地产法律,乡村土地属于集体土地,集体土地的用途大致有两种:作为宅基地供农民居住;作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前,集体土地是不能在市场上自由流通的。《中华人民共和国土地管理法》第 63 条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而小产权房占用的是集体土地,集体土地使用权一般不可流通,只有两种情况是例外:

第一,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第 46 条规定:“荒山、荒沟、荒丘、荒滩可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营,也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后,再实行承包经营或者股份合作经营。”即在承包“四荒”时,集体土地使用权可以流转;

第二,《物权法》第 138 条规定:乡镇、村企业的建设用地不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。小产权房由于不符合以上两种情况,实际上违反了我国现行法律的规定。另据《中华人民共和国房地产管理法》第 37 条规定:“下列房地产不得转让:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”小产权房由于未依法领取权属证书,实际上不得转让。从审判实践来看,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售合同许可证明的,可以认定有效。”而一旦认定合同无效,按照我国合同法第 58 条的规定,出售者因无效合同有过错的,应当赔偿购房者因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

(三)转让时易引起权属纠纷

由于缺乏合法产权,小产权房将来在转让时会遇到许多难以解决的法律问题。借新农村建设、旧村改造的名义进行开发,是目前“小产权房”普遍的运作模式。因为没有办理相关手续,这种房子价格一般都很低,有些开发商是“打一枪换一个地方”,一旦清盘,兑现不了承诺会马上撤离,后续引发的许多难以解决的问题都甩给了购房者。

参考文献:

[1]陈晶晶.“小产权房”的困惑.半月选读.2007(15).

[2]江平.中国土地法研究.北京:中国政法大学出版社.1999 年版.