房地产领域的金融风险

欧阳琼

当初为了促进房地产行业在资金薄弱的情况下能够顺利发展而制定的预售房屋制度和房地产开发商制度正在给房地产的发展带来越来越大的致命危险,进而给涉及房地产贷款领域的银行和其他金融结构带来越来越大的风险,给中国国民经济的发展带来巨大的风险。

商品房预售制度将房地产领域的全部风险都压在贷款银行和购房者身上,而作为房地产行业最大获利者的房地产商,他们所要承担的风险几乎为零。而很多房地产企业多是“三无企业”即没有资金，没有技术设计能力和建筑能力，没有高素质的人员等因素都使得房地产开发商更加肆无忌惮地推动房价的飞速上涨,从而得到自己超额利润.而贷款银行在房价飞涨的今天,表面上银行资产得到很大的提高,实际上背负着日益严重的金融风险. 正在给国民经济的发展和整个社会的安定造成巨大的隐患。因此尽快地改革我国的房地产领域的预售制度和规范房地产开发商的的资格准入和行为，尽早消除房地产领域的金融泡沫，才能保证我国现代化建设的顺利进行，也才能建设一个和谐健康的社会。

一、房地产领域产生金融风险的成因分析

房地产领域的金融风险主要来源于房地产开发商的贷款和购房者的按揭贷款，而产生这些贷款出现坏帐的主要因素是：①开发商的烂尾楼，②开发商销售不畅，③开发商故意拖延银行贷款的还款，④购房者无力偿还银行按揭贷款，⑤购房者故意不偿还银行按揭贷款。

(一)开发商由于资金短缺而造成无法将在建楼盘按时完工，就会造成烂尾楼。造成烂尾楼的主要原因就是开发商自有资金太少，开发商通过土地抵押贷款仍然不能够支付建筑公司的必要开支，造成建筑公司停建，从而造成烂尾楼。烂尾楼不仅将银行给予开发商的贷款变为坏帐，而且将已经购买该楼盘的业主的首付款，以及银行按揭贷款化为乌有。银行背负大量的无法收回的贷款，而已经购买该楼盘的业主不仅损失多年的积蓄，而且还欠下银行大量的按揭贷款，造成这些业主无家可归，甚至流落街头。

(二)开发商已经开发的楼盘销售不畅也将造成银行贷款的不能按时回收甚至无法回收。造成开发商楼盘销售不畅的主要原因是房价过高，户型不合理，配套设施不完善，交通不便等多种因素。其中房价的过高是主要因素。过高的房屋价格远远超出当地大部分工薪阶层的购买能力，从而造成房屋的销售不畅。

房屋飞涨出现在2004年以后，房屋价格涨了80%以上，而2004年以后，绝大多数工薪阶层的收入并没有大幅度的增长，房价日益脱离购买力，将会造成空前的大灾难。

随着国民经济的发展，房价上涨是必然的趋势，但是房屋价格的上涨应该是和国民经济的发展速度一致，也就是说当我们每年的GDP增长10%左右时，房屋价格每年增长10%左右是合理的，当房价以每个季度10%的速度增长时，那么房价每2年就将翻一翻，现在1000元/平米的房子，10年后就将变为32000元/平米，房价就远远脱离了实际的购买能力，必将造成房地产领域的经济危机，进而给金融系统带来致命的金融危机。

但是目前在房价已经远远超出普通工薪阶层购买能力的情况下，仍然不断上涨的原因在哪里呢？那就是因为国际和国内投机资本的大量进入房地产领域，所建房屋大部分被投机资本所购买，从而对房价的上升起到推波助澜的作用。但是投机资本本身的性质就是短期性投资行为，投机资本在赚够足够的差价后必然会撤离房地产领域，

将已购房屋抛出，被抛售的投机性房屋大部分仍然是被下一个投机资本所接手，而进一步抬高房价以获取暴利，这样做的结果就是房价像泡沫一样不断地涨大。如果涨大到连投机资本都不能承受的时候，房价泡沫也就会立即破裂。

（三）房地产开发商将已经售出的房屋的资金，不及时地归还银行，而是作为其他项目的投资，甚至用本应该归还银行的资金，作为下一个房地产项目的启动资金，也是房地产贷款银行，存在贷款风险的重要原因。

（四）购房者的实际月收入低于每月需要归还银行的按揭贷款，将会造成按揭贷款的不及时归还甚至终止归还。

正常来说，老百姓的月收入减去生活开支，能够买到当地房屋的一平米是比较正常的，比如北京如果大部分百姓月收入为2000元，减去日常生活开支1000元，那么北京的房价应该是1000元比较合理，这样老百姓购买100平米的房子需要1000个月，也就是需要8年零4个月。

但是现在北京的房价都在5000元以上，普通大学毕业的工资也不过2000元，这样的话如果要购买房屋，大学毕业生需要5个月才能购买1平米，购买100平米就需要500个月，也就是40年。如果现在一个大学毕业生，买一100平米的房子，整个房价需要50万元，首付款需要15万元，这个大学生需要工作10年才能凑够首付款，而住进去之后，这个大学生每月要还银行的按揭款为2500元，加上其他生活费用，需要4000元，这个大学生必须保证月收入在4000元以上才能维持基本的生活，一旦下岗或工资降低，将没有能力偿还银行按揭，则将这个大学生所购买的房屋就成为银行的呆帐。

（五）购房者故意不偿还银行按揭贷款。造成这种现象的主要原因有几种：购房者不能按时入住所购买的房屋，甚至所购买房屋成为烂尾楼，永远都不可能再入住，这种情况下，购房者不仅原来的积蓄化为乌有，而且还要为不能拥有的房屋不断地偿还贷款。这种情况下，购房者基本上都会选择拒绝再归还银行按揭贷款。

另外一种原因就是房屋价格低于购房者够买房屋时候的价格，也就是说在房价大幅度下跌的时候。比如购房者在购买时，房价为10000元/平米，如果够买的是100平米，则当时房价为100万元，如果购房者首付款为30万元，则需要银行按揭贷款70万元，20年按揭每月大约需要还按揭款4900元。如果后来房价跌到7000元/平米，则房子就值70万元，因此购房者就损失了30万元，在房价下跌后购买同样100平米的房子只需要70万元，如果首付21万元的话，银行按揭需要49万元，20年按揭每月需要还按揭款为3400元。因此这时候购房者不仅首付款白白损失了9万元，以后每月还需要多付出1500元的按揭款，20年按揭就需要多付出36万元，因此购房者的实际损失多达45万元。这时候就会出现购房者买另外一栋新房更合算的情况。因此购房者就可能干脆不再归还银行按揭贷款。

二、产生房地产领域巨大金融风险的深层原因

产生房地产领域巨大金融风险的深层原因就是我国的房屋预售制度和贷款抵押制度和房地产开商的管理不规范。为了解决我国在房地产开放之初，大部分房地产开发企业缺乏资金的实际情况我国采取的商品房预售制度，虽然促进了房地产的表面繁荣，但是却正日益使我国的金融系统承担越来越大的风险。

从房地产开发企业的整个资金流程我们就能看出其中存在的问题。房地产开发企业一般的操作流程就是：①拿地, ②以已经取得的土地作为抵押品，从银行拿贷款，③以土地抵押贷款支付建筑公司的入场费和首付款，④在开始挖坑的时候开始买房，⑤以买房所的的买房人首付款和银行按揭贷款来支付建筑企业的下面建筑费用。

房地产开发过程中,在项目开发之前,房地产开发商一般靠土地抵押贷款,获得开工所需的资金,在开工之后,靠卖楼取得的的买房人的首付款和银行给予买房人的按揭贷款所获得的资金来运转整个项目的建设。

因此房地产开发商的大部分资金（甚至90%以上资金）来源于银行,房地产开发企业只需要拥有购买土地的资金即可，而在很多地方即使是土地出让金也并非一次性付清，而是分期付款。也就是说房地产开发的实际出资人是银行，而实际获利者却是房地产开发商。在这种情况下，如果房地产项目开发不顺利或者销售不顺利，甚至房价大幅度下跌，房地产开发商将房屋交给银行就了事，基本上不需要付出太大的代价，因为盖房子的钱都是银行的钱。而不断地推动房价上涨，房地产商却可以获得暴利，房价越高获利越多。

预售制度造成中国的房地产开发企业基本上不用太大的付出，不用承担巨大的投资风险就可以获得巨额的利润。

房地产开发企业按道理本身应该是建筑公司，具备建筑的建设能力。而中国的房地产开发企业也是基本上是一个三无企业，没有资金，自身不具备设计能力和建筑能力，没有高素质的员工队伍，但是这样基本什么也不生产，也不能制造的企业却可以获得中国所有领域中最大的财富。

这就是目前中国房地产领域在从计划经济往市场经济过度过程中产生的政府管理不完善，而产生的非常奇怪的社会现象。

房地产开发商基本上就是相当于一个投资公司或者财务公司，而这个投资公司或者财务公司自己根本没有钱，在拿银行的钱来玩，玩赢了归自己，玩陪本了，亏损由贷款银行来收拾残局。那么银行就是把自己的钱给别人玩的最大牺牲品。

三、房地产领域金融风险的危害

房地产领域如果产生金融危机，首先冲击的就是金融系统本身，大量的银行贷款将无法收回，导致银行本身的倒闭，造成国家金融系统的混乱，造成货币的大幅度贬值。

除此之外还会带来下列巨大的社会负面效应:

（一）社会财富在不断地从广大的购房者和没有房屋人的手里聚集到少数房地产商手里,大多数人的生活水平日益下降,生活压力日益增大,而少数的房地产商却肆无忌惮,不用付出任何代价地聚积大量的财富。

（二）全社会养成投机心理,所有的人都寄希望于靠房屋的升值来致富,而不再想靠辛勤劳动和创造。

（三）大量资金都进入房地产领域,造成其他行业尤其高科技行业的资金枯竭,从而影响到大部份制造业和高科技行业的发展。

（四）产生一大批寄生于房地产升值的人,他们的生活全部依赖于房屋的升值或者房屋的出租,而整日无所事事。

（五）造成通货膨胀,房价飞涨带动其他日常生活用品的上涨,从而造成货币贬值.造成广大百姓的财富大幅贬值。

（六）大量的国际投机资本进入中国,从而造成大量的国民财富流失,造成广大的购房者成为国外投机资本的奴隶。

（七）社会贫富分化日益严重，房地产行业成了国民财富的再分配器，通过这个分配器，大部分人的财富流入少数房地产开发商的口袋。大部分人的生活压力变的日益沉重，造就少数房地产领域的巨富。

四、消除房地产领域金融风险的必要性和紧迫性

房屋不同于其他生活必需品，和医疗，教育一样，房屋是百姓赖于生存的基本保障，房屋不应该成为完全商品化的商品，任何国家的政府都有责任来保障其居民对于住房、医疗、教育的基本需求，完全商品化就是将国家要承担的责任推给社会，将居民的基本生活保障推给房地产开发商，这样作的结果必将造成少数人暴富，造成很多人没有地方居住，流离失所，产生巨大的社会动荡。因此任何国家和地区的政府都有责任保障居民能够购买到自己的居住房屋。

维持房地产领域金融系统的稳定，降低房地产领域产生危机的风险，才能保证房地产行业的健康发展，也才能为广大百姓提供基本的居住环境。银行贷款应该是房地产发展的辅助资金，而不能成为房地产发展的主要资金，只有这样才能降低房地产领域的金融风险。

从金融角度来看，维持房屋不涨不降才是最好的状态。如果我们假设房屋价飞涨，一直涨到2020年，然后突然下跌，那么当房价跌到2015年水平时，2015-2020年售出的房屋都将成为银行的坏资产，如果跌到2010年水平，那么2010-2020年间售出的房屋都将成为银行的坏资产，如果跌到2005年水平，那么2005-2020年间售出的房屋都将成为银行的坏资产。房价涨的越多将来银行的坏资产就越多。出现银行倒闭的可能性就越大，爆发金融危机的可能性也就越大。

那么如果房价下跌的时间不是在2020年，而是在2010年，房价跌回2005年水平，那么银行产生坏帐的就仅仅是2005-2010间卖出去的房屋。银行坏帐的规模就将远远小于直到2020年房价下跌造成的银行损失的规模，对国家金融系统的冲击也就将很小。

房屋价格产生的巨大的金融泡沫越早破裂，越对国民经济的发展越有利，将来造成金融危机的可能性也就越小。

五、消除房地产领域金融风险的可行性手段

消除金融风险就必须规范房地产市场的准入制度和抵押贷款以及商品房的预售制度。降低房地产领域金融风险的主要手段应该是降低房地产开发企业对于银行贷款的依赖，房地产企业应该靠自有资金完成大部分建设任务。

首先从事房地产开发的企业本身必须具备建筑施工的资质，具备相关的施工队伍和技术队伍，从事房地产开发的企业本就应该有能力建筑整个楼盘，而不是再找别的建筑公司来施工。其次房地产开发企业必须拥有充裕的自有资金（应该具备所开发项目的资金的60%以上）。房地产开发企业的自有资金应该是项目开发的主要资金。

其次，必须禁止土地买卖，土地不是商品，其所有权属于国家，已经取得土地70年的单位，在1年内没有能力开发这片土地的情况下，不能将土地转让给另外一家开发企业，而只能原价归还给国家,并且必须支付高额违约金。由当地政府从新将这片土地从新分配给别的企业，从而有效地禁止炒卖土地的行为。

而为了有效地制止地方政府依赖于出售土地，抬高土地价格的冲动，土地出让金应该全部交给中央，由中央根据各个地方的财务需求，有计划地分配给地方政府。

第三，取消商品房预售制度，在房屋不能居住的情况下，不可以出售。购房者所购的房屋必须具备已经可以居住的基本条件。

第四，只有当开发企业依靠自有资金在完成整体结构的建设，完成相关配套设施，通水、电、气，通路的情况下，银行才可以给予贷款支持。银行给予开发企业的贷款只能用于完善整个楼盘小区的开发，而不能是整个楼盘开发的主力资金。开发整个楼盘的主要获利者是房地产开发商，那么楼盘开发的主要资金只能是房地产开发商的自有资金，而不是银行贷款。