请上帝宽恕我的聪明

常　赢　贾昌荣

我没有办法自断生路，因为我还没有学会其他能让我生活得更好的生存本领，还是请消费者自己快点成熟起来吧。

]996年，几经潮起潮落的中国房地产业又迎来了一个叫媚的春天，市场开始尹温，为我的职业生涯带来了前所未有的机遇。从一般策划人员到项目策划纤理，乃至做到策划总临，到2001年年底，我已在房地产：策划圈里小有名气，成为这座城市里叫得响的职业操盘手。

然而，策划这份差事为我创造并积累了一点财富，同叫也为我的财智生涯平添了几分遗憾。作为一个策划人，在为开发商服务叫我做到了“用头脑走路，用心服务”，但在面向同城市民推广房地产项目时却没能完全做到“用事实说话”。这一点，我倍感惭愧，也常常自责，当一个楼盘即将开盘接受认购登记时，我总是到售楼现场检验我的策划效果，望着那些在售楼部排起长龙焦急地等待认购的消费者，我时而骄傲自己的聪明，叫而羞愧于自己的“骗术”。不管我的策划是阴谋也好，阴谋也罢，消费者最终还是“斗”不过我的，尽管他们在住宅消费方面以愈发理性成熟，并且同时有客户带着律师或专家前来购房。“怎么说他们也是外行人，进入迷宫后还不任由我们摆布。”我的一个同行如是说，对此我没有异议。

良知无时无刻不在触动着我的神经。在“3·15”(消费者权益日)来临之前，我愿把我是如何把买家“组织”到售楼部里，又怎样为他们设好“圈套”让他们上钩等操盘伎俩毫不保留地全盘托出，让一切真相大白，还“上帝”一个公平，以告慰我的良知。

在这座人口不过300万的城市，目前已有二十几家房地产咨询策划公司，竞争可想而知。为了揽到活，为了在这一行生存下去，在所有的房地产策划人中，没有几个不能“吹牛”的，“吹”完自己“吹”业务。因为只有这样，才能捧火自己的楼盘，搞冷竞争楼盘，才会煽动消费者的购买激情。没办法，收开发商钱则就要替开发商消灾，开发商不太会“吹”，就得策划人帮他们“吹”。

比如楼盘的名字，要求易记、易传播。不管小区是否具备花园小区的标准，也不管其绿化率如何、景观怎样，起个“某某花园”不在活下；而那些建在坡地上的住宅就称为“某某山庄”、“坡景象宅”……同时，还要给小区考虑个主题，如山水、运动、绿色等等，当然可以是单一主题，也可以是几个单一主题叠加后的复合主题。如果主题在项日上能够得到完美体现尚可，遗憾的是在现实中主题往往只是用于宣传炒作的概念和噱头，并没有被开发商落到实处而造福业主。

记得有一个小区我起了个名字叫“蓝色维也纳”，并且确认为以音乐为主题，可是小区既无音乐喷泉、音乐景观、音乐艺术会所等基本配套，也无硬仆上的配置，如钢琴屋顶、琴键式停车场等。结果用音乐做主题，还真吸引了不少买家的眼球，尽管只是空喊。

再有，策划人在广告中用词更是时尚、热辣。即使建在臭水沟旁的住宅，我也可能把它写成“亲水住区”、“水岸洋房”……离小区距离超过有效配套半径的学校、医院、商场等配套山尽收于广告之中，让买家感觉到小区是成熟社区……

如果仅仅是用这些“概念”制造噱头，这还算女I的。但经常是没有的东西，策划人在开发商的授意下妙笔生花，出现在精美的广告宣传朋上，使消费者于诱惑中掏出钱包。到后期，则往往真相大白，惹出一系列官司，而开发商往往早已鼓了腰包，策划公司更是早就揣着报酬别处去了。

做似的功夫，不同的策划人“功力”不同，“功力”深厚的，往往都是业内知名的策划人，单子自然应接不暇。在这一行干了这么多年，找还不敢说自己“功力深厚”，可这浅浅的“功力”就足以损害消费者利益了。

比如，我曾在策划中大打物管牌，遗留下一些至今纠缠不清的麻烦。

调查显示，老百姓购房十分关注物业管理问题，并且随着生活水平的提高关注度也越来越高。策划人都明白，物业前期成功介入会刘项目销售起到推波助澜的作用。如果在销售阶段，物业管理队伍能够展现出良好的精神风貌，能极大程度地树立买家的信心，进而促进销售。为此，我给开发商出了很多点子，如在房交会现场举办保安大比武、在小区内部做好现场管理、定期组织业主进行联欢同乐……物业公司配合得天衣无缝，在很多先期的业主中形成了良好的口碑，起到了“以旧带新”的作用。该楼盘我跟了两年，待二期工程一完，业主全盘入住后，问题便出来了。工程质量、绿化面积、停车场等配套没施不齐全等问题渐渐暴露，物业公司是开发商生下的“儿子”，无形中与业主站在对立面，物管纠纷不时发生。直到上个月，该小区二期工程已经入住两年的业主还在为直饮水不合格打官司。

有一个心理测试题说，一串葡萄中，先吃小葡萄的人是悲观主义者，因为他吃的葡萄始终是他眼里最小的一个。房地产策划人显然不是这类悲观主义者，但几乎都无师自通地学会了利用销控表，先卖坏房子，再卖好房子。

我们通常这样做：把可用于销售的房源标示于展板上，并标明楼栋号、单元号、楼层、房间号，然后再用不干胶旗帜预先把楼层好的、户型好的、朝向好的房源用红旗(代表已售出房源)、绿旗(代表已经预订但未签合同的房源)贴起来，客户来访问时就说房子已预订或已售出，进而逼迫客户选择其他相对差一点的房源。待把差一点的房源处理得差不多的叫候，再把事先贴好的红旗或绿旗揭下来，继续销售。

有一次，一位顾客交了订金，过几天来交饯的时候，发现最初他看上的结构朝向都较好但标明“已售”的房子，却足在他到达售房部的时候才被预订。这位顾客也是个较真的主，立马告到消费者协会。当然，刘此我们自有一套说辞，比如客户退订刊么的，事情也不了了之了。但确有不少消费者因此没能买到理想的房屋。

去年“3·15”那天，各大报纸在头版刊出了消费者协会公布的十大投诉热点，房地产行业以6 8％的投诉率仅次于服装、干洗、医疗药品3个行业而位居第四位。当然，房地产行业存在的最主要问题是房屋质量问题和物业管理问题，包括墙体质量、期房前期宣传与入住后不符、物业管理不到位、物业收费偏高等一系列问题。而刘媒体保护消费者权益的呼声，我的心情越发沉重，我是不是在助纣为虐我是不是该洗手不干了，那样我又能依靠什么生存?真是不敢再想下去了。

我没有办法自断生路，因为我还没有学会其他能让我生活得更好的生存本领，还是清消费者自己快点成熟起来吧，我愿以我的呼声换得“上帝”的谅解!