高房价与低空置率经济学分析

孙　超　邱珍英

摘要：2003年中国房地产快速发展的一年，中国很多大中城市出现了高房价与低空置率并存的现象。本文指出：供给受到限制和缺乏市场竞争是房价过高的主要原因，大量隐性收入和外来资金支撑了高房价，厂商的炒买行为也加剧了房价的上涨，降低了空置率。

关键词：供给价格弹性；需求价格弹性；炒买；空置率

1引 言

2003年是中国经济持续高速增长的一年(GDP增长7%)，也是中国房地产业大发展的一年。同时一些问题开始突现：房屋空置率变大；房地产融资风险变大，不良贷款和恶性贷款回潮；部分地区房价过高，抑制了当地居民的其它正常消费。

不少人认为中国目前的房地产发展太快、泡沫不少，降温之说不断响起。我个人认为恰恰相反。对比世界经济发展的历史，一个国家处于经济飞跃发展阶段，房地产业总是超前发展，进而带动整个宏观经济的腾飞。在经济发达的国家或地区，房地产业在GDP中的比重一般都占10%— 20%左右，而我国房地产业只占GDP的5%左右；其次，日本战后城市化起飞从36%(我国目前水平)至50%(小康水平)只用了7年，以我们目前的发展速度至少要10年以上才能实现；再次，很多城市的老、旧城区面积很大，需要更新、扩建的房屋设施非常多，房地产的发展空间非常广阔；最后，目前中国城镇居民平均收入已达到800-1000美金，正是房地产业超速发展的阶段，房地产的发展能够通过产业前后关联作用有效带动国民经济的进一步增长。

和全国其他大中城市相似：南京的房地产市场发展速度也很快，同时又有其本身很大的特殊性——高房价与低空置率并存。下面以南京房地产市场为案例来具体分析中国房地产业的发展状况。

2供求失衡导致高房价

随着商品房价格的逐步攀升，房地产业持续升温，新厂商会不断进入。然而，目前土地供给受到限制，政府对土地产权出让开始进行公开竞价，使厂房获得土地成本变高，总的供给并没有明显提高。

见图1:在最初阶段，共有若干数量的房地产厂商，其处于总产出为Y0，价格P0的平衡状态，由于房地产业的暴利所吸引，更多厂商进入或原有厂商追加投资，变成价格P1产业为Y2的新的平衡状态，然而由于政府对土地供给的限制，总产出可能只增加到Y1，远小于Y2.而价格由于刚性，仍然维持在P1的较高水平。实际的总供给曲线由S0(OAB)变成S1(OAC)，供给的价格弹性（price elasticity of supply）变的更小,远小于1。价格的上涨远超过产出的增加，市场供求关系因此失衡。而价格的上涨，激发了更多厂商进入该行业的积极性，供给的价格弹性会变的更小，价格将继续上涨。

与商品房供给的有限性相对应，目前市场化水平还不是很高的南京对商品房的需求可以说是无限大的。2002年，南京市房地产市场商品房销售成交面积210.62万m2，按平均每套房子面积为100m2、一户3口人计算，购房人口只占南京市常住人口750万的0.8%。2003年南京房地产继续升温。目前南京每年有约有5-10万外地人留住，对商品房的需求极大。同时还有相当的市民再次购房的欲望也非常强烈，一起构成了几乎无穷大的需求量。对于绝大多数的意愿购买者来说，商品房是一种生活必须品，其需求的价格弹性（price elasticity of demand）在高价格很小，在低价格时变的很大。简言之，随着房价的上升，市场对商品房的需求递减很有限。

如图2所示，D0为南京市房地产需求曲线在A点时价格为P0，需求为Y0，这时供求平衡，供求曲线的供给部分如上图S0形状。由于南京市民收入逐年稳定增加（平均每年提高10%左右），正常情况下，需求曲线将变为D1。（注：在这里假定，商品房的销售只受到价格的影响，不考虑银行利率、物价、其他心理预期等因素对商品房需求的影响。）此时在P0价格时总需求变成Y1，明显变大。由于供给需求的相互作用，最终会在价格P1、需求Y2 的B点获得均衡。和原均衡点A相比，B价格有所上升，产出量也变大。

然而，由于实际供供给曲线不是S0而是S1，如上所述，情况就完全不一样了。供给受到非经济因素的限制，供给曲线变成S1 ，供给价格弹性变得很小，最终的均衡点变成了C点，价格为P2，产出为Y3，和B点相比，价格更高产量却更小。相对收入的增加，房价总是以更快的速度提高。反正现在在南京是“有房不愁卖，就愁没房盖”。有多大的供给，就会有多大的需求！

3高房价与低置率

南京目前工资收入水平在全国大中城市里排不上前20名，商品房的价格却赫然名列第四，2001年是3579.2元/m2 ,2002年城区房价普遍超过4000元/m2 。到了2003年，主城区已经没有5000元/m2以下的房子了，2003年南京人均收入是10072.3元，三口之家的家庭收入是30218.37元。以5500元/m2计算，一套100m2左右商品房售价就达55万元以上，相对于国际惯例南京的房价收入比整整高了一倍多。不仅新建楼盘房价居高不下，就连二手房价格也水涨船高，一些学区好的二手房售价甚至达到了6000-7000元/m2 以上。

房价高的原因是由于土地产权拍卖竞争者多，加上目前还不规范的市场操作，必然出现土地价格与价值不一致的现象。由于南京土地资源供给的稀缺性，土地的价格主要是由需求决定，而土地的需求又是随着南京经济的发展和城市化进程的加速而不断提高，所以造成房价的居高不下。目前商品房的价格组成一般是：土地的开发成本（约占40-45%）；建筑安装费用（约占20-25%）；经营成本（约占10-15%）；利润（约占20-25%）。南京城主城区小，郊区的交通还不完善，有限的城区里历史文化古迹又很多，实际可供开发的地段受到限制，获取土地的价格必然很高。过高的土地价格再加上政府的征收各种费用，从700-1500元/m2不等，还没开工，厂商的成本已接近2000元/m2，加上建筑成本800-1000元/m2左右，现房的会计成本达到3000元/m2左右。考虑到房地产业的一贯暴利 6000元/m2 以上的商品房就不足为奇了。

2002年全国平均商品房价格“只有”2345元/m2，空置率为26%，部分地区空置率达到了60%！与之相比，南京如此的高房价却意外的拥有极低的空房率——不到5%！不是本地收入水平高而是由于南京独特的地理、历史、文化、交通等背景优势下，外来购买力以及大量隐形收入强势支撑高档房价，成为购房的重要消费群体；同时为数不少的开发商“炒买”自己的楼盘、大量房虫炒买楼花已是公开的秘密，一些宣称快速售罄的楼盘很快就加价在二手房市场上出现。这种加价炒买炒卖行为，为市场提供的是错误的买卖信息，使本来就过高的房价进一步攀升。

如上图，在最初状态：A点是供求均衡点，此时供求平衡，空置率为零。由于房地产业的超额利润，厂商定价必然高于均衡价格。随着房价的上涨（超前收入的上涨，收入的上涨总是滞后），达到B点，价格为P1 ，产出变成Y1 ，使供求双方的差距变大，此时空置率变的很大，为Y1¹Y2。由于我们前面的分析，供给曲线弹性会变小，由S0变成S1，此时的空置率没有预期的大，是Y1¹Y1。说明当前价格不是本地居民所能承受，供给出现过剩，空置率必然很大。

随着大量外地人员因上学、就业等原因留在南京学习生活，购房成为当务之急。目前南京的高房价显然是一般中低收入者不堪承受的，必须有“外来购买力”的支持才能买房。其中相当一部分外地人的家庭经济条件比较好，父母、亲友就会给自己的亲人买房子以大力支持。大量外地的现金会进入南京房地产市场，成为购房的重要组成；加上部分居民的隐形收入的提高，整体需求曲线向右移动，由D0变成D1，供给不变，需求变成Y2¹此时空置率将变为Y2¹Y1，和Y1¹Y1比已经大大下降，和A点相比，房价大大提高，空置率提高的却有限。

虽然价格已经很高，但是再加上一些开发商“炒买”自己的楼盘和楼虫捂房、惜房，造成楼盘脱销或者供不应求。这样的信息不对称造成购房者的心理恐慌，人为造成需求曲线继续右移，由D1变成D2。此时，如果供给曲线变化在短期里很难改变，需求达到Y4，超过了供给Y1 ，空置率就会变成负数Y1Y4——由商品房积压变成抢购，房子供不应求。这也是前一段时期南京房地产市场的真实写照。童卫路上一处2003年底开盘的小区，刚卖了一个星期，销售人员就称只剩下7套房子，害得买房人四处找关系要求照顾一套。实际上，很多开发商一开盘几天就宣称楼盘出售过半，都是这些开发商玩的促销把戏，自己购买自己的楼盘，再加价在二手房市场上出售。这种加价炒买行为和楼虫炒卖楼花相“配合”，在抬高楼盘价格的同时也造成了南京的空房率统计数字上的下降。

即使这种状况下，厂商仍然有提价的空间和冲动，价格仍可以继续上升，新的定价会再次高于均衡点C的价格P2，达到P3，此时空置率为Y3¹Y3，和最初的A点比，价格远高于P1，空置率却大大减少，形成典型的高房价与低空置率并存的现象。这种情况下，如果新的购买这继续进入，房价将进一步上涨，直至因为市场和政府共同的作用下，商品房价格开始向价值回归，房价趋于合理。

4政策建议

以上分析的状况不仅仅是在南京，在全国各地大中城市的房地产市场上都有不同程度的体现。过高房价不仅妨碍了房地产业自身的健康、有序发展，对整个宏观经济也有很不利的影响。购房者因为高房价而使其家庭的货币现金流量大幅度减少，可支配购买力大大下降，直接导致消费萎缩。同时个人购房大部分资金来源于银行，占用资金过多、过长（10-30年），对金融系统的安全、稳定、赢利能力都提出了严峻的考验，一些开发商的“假融资、假按揭”等非法行为对国民经济的正常运行也有很大威胁。

对此，政府可以考虑的是：

①加大供给。对土地的产权拍卖放宽要求、减少限制，压缩审批的程序和时间，尽量减少对土地供给的非自然限制。对厂商的资本金、资质上有一定要求，避免很多不具备真正开发能力和营销能力的厂商短期操作：以少量资金注入，炒卖楼花，造成烂尾房增多，商品房供给虚增；

②增加需求。通过财政补贴，降低购房契税收和减免部分费用，降低厂商成本。加快城市基础设施的建设，逐步改善生活环境，提高居民的人均可支配收入，监督政府机关和事业单位落实房改公积金和住房补贴的发放和到位；

③经济杠杆调节。除了行政手段和税收手段来调节过高的房价，同时大力推行经济适用房。政府应该加大力度开发价格在1500-2000元/m2，面积40-65平米左右的经济适用房。

④行业监督管理。政府应加强对房地产业的监督管理，保证房地产市场的安全和高效率。

⑤防范金融风险，压缩房产泡沫。保证金融体系和房地产业的正常运行，防范部分房地产商以假融资、假按揭等手段来骗取银行资金，增加银行的呆帐、坏账，从根本上威胁国民经济。

2004年将会是中国房地产继续向前发展的一年，将形成持续的经济消费热点。她通过跨行业效应，带动一些相关产业的发展，在短期内形成区域经济良性循环体。大中城市的高房价与低空置率依然并存，现行的分配机制不仅使贫富差距变大，也使这些城市的房地产价格进一步提高。在市场机制和政府调节的双向作用下，预计在2006的时候，持续数年的房地产热开始降温，房价开始有限回落。

参考文献：

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