房地产开发企业经营预算管理问题研究

摘 要：随着房地产市场的不断发展和竞争的加剧，房地产开发企业需要通过经营预算管理来优化资源配置，从而降低成本，提高效益，以增强市场竞争力。本文首先阐述了房地产开发企业经营管理的特点，明确了房地产开发企业经营预算管理的意义，然后分析了房地产开发企业经营预算管理存在的问题，如预算编制不合理、预算执行与监控不力等，最后提出了相应的优化策略。

关键词：房地产开发企业；经营预算管理；预算绩效考核

当前，房地产开发企业竞争日益激烈。为了在市场中立足并获得更大的份额，房地产开发企业需要更加精细化的管理手段来优化资源配置、提高运营效率。房地产开发企业加强经营预算管理，有利于提高资金利用效率、优化资源配置、加强成本控制，促进企业高质量发展。因此，房地产开发企业在实际操作过程中，要注重经营预算管理，制定一系列的策略和方法，从而提高决策科学性，树立良好的企业形象和品牌价值。

一、房地产开发企业经营管理的特点

房地产开发企业把握其自身的经营管理特点在复杂的市场环境中非常重要，这不仅会影响到企业的日常运营，还会直接关系到企业的长远发展和市场竞争力。房地产开发企业经营管理的特点主要体现在以下几个方面：第一，资本密集。房地产开发需要巨额资金投入，包括土地购置、设计、建设、市场营销等多个环节，每个环节都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。第二，经营业务复杂。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，同时涉及面广，经济往来对象多。不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。第三，周期长。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。第四，风险大。开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，市场波动、政策调整、成本控制不当等因素均可能带来风险，一旦决策失误，就可能使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

二、房地产开发企业经营预算管理的意义

（一）战略落地与资源优化配置

通过预算管理，企业可以将长期战略目标转化为短期可执行的经营计划，并据此合理分配资金、人力、物力等资源，确保各业务部门活动与公司总体战略方向一致，优化资源配置效率。尤其重要的是，房地产开发企业的经营需要大量的资金支持，预算管理可以帮助企业明确资金使用的方向和规划，合理分配资金，最大限度地减少企业的财务风险，提高企业的盈利能力。

（二）成本控制与盈利提升

房地产项目成本金额高、类型多、涉及面广、影响因素多、时间跨度长，具有很大的不确定性，企业通过多类型的预算进行控制，如项目概算、项目预算、动态成本等，能够帮助企业预先设定成本标准和控制线，通过对项目开发各阶段成本的详细规划、监控和评估，有效控制成本超支，提升项目盈利水平。

（三）风险防控与应对

预算管理要求企业对市场、政策、竞争态势等因素进行分析预测，从而帮助企业提前识别潜在风险，制定相应预案，增强企业应对不确定性的能力[1]。尤其重要的是，房地产项目的建设周期长，资金回笼慢，预算管理能够减少盲目投资，降低财务风险，为企业稳定发展保驾护航。

三、房地产开发企业经营预算管理存在的问题

（一）预算编制不科学

第一，缺乏市场敏锐度。部分房地产开发企业在预算编制时未充分考虑市场趋势、政策变动、消费者需求变化等因素，导致预算过于乐观或悲观，无法准确反映未来的经营环境，从而影响了决策质量。第二，成本估算不精确。房地产项目涉及众多成本项，如土地成本、建设成本、营销费用、管理费用等，部分房地产开发企业对这些成本项估算不准确，如忽略通胀因素、材料价格波动、人工成本上涨等，导致预算偏差大，影响项目利润[2]。第三，销售预测过于乐观。部分房地产开发企业在编制预算时，对销售的预测过于乐观，忽略了市场竞争加剧、消费者购买力下降等风险，导致资金回流计划落空，资金链紧张。第四，缺乏灵活性。部分房地产开发企业预算编制过于刚性，缺乏应对突发事件的灵活性，当自然灾害、政策调整等不可抗力因素发生时，难以迅速调整预算，影响了企业经营活动的连续性和稳定性。

（二）预算执行与监控不力

第一，经营预算管理体系不完善。部分房地产开发企业未能结合自身实际现状，制定完善的预算管理制度，不能确定相关责任人，无法确保各项活动规范化、标准化开展，制约了房地产开发企业良性发展。第二，预算执行偏离严重。部分房地产开发企业在经营过程中，不能有效控制成本，如材料价格上涨、施工变更频繁、人工成本增加等，导致实际支出大幅度超出预算；项目推进速度过慢或过快，未按照预算计划的时间节点执行，造成资金占用时间延长或提前支出，影响整体财务规划。第三，监督机制不健全。部分房地产开发企业没有建立系统的预算执行监督体系，或者监督标准模糊不清，导致监督工作难以有效开展。即使有监督制度，但因执行力度不够，对预算执行的偏差未能及时发现和纠正，形同虚设；对于预算执行过程中发现的问题不及时上报，或管理层对反馈信息反应迟钝，从而错失了调整策略的最佳时机。

（三）预算调整失序

第一，缺乏明确的调整依据和标准。部分房地产开发企业在调整预算时没有以市场、政策或项目实际进展为依据，仅凭主观判断或个别领导的意见进行调整，导致预算调整缺乏合理性和说服力。第二，调整程序不透明。部分房地产开发企业预算调整的过程不公开透明，未经过充分的内部讨论、评估和审批流程，导致信息不对称，容易出现权力寻租、利益输送等问题[3]。第三，调整频率过高或过低。部分房地产开发企业频繁调整预算，降低了预算的严肃性和约束力，导致资源配置混乱，另有一些房地产开发企业长时间不调整预算，致使企业无法及时响应市场变化，从而错失发展机遇，或增加了项目风险。第四，调整幅度过大，未充分考虑风险承受能力。部分房地产开发企业在进行预算调整时，未充分考虑企业的风险承受能力和财务状况，导致调整幅度过大，超出了企业的实际承受能力。

（四）预算绩效考核不到位

第一，绩效考核体系不完善。部分房地产开发企业考核指标单一，缺乏科学性和系统性；考核标准不明确，主观性强；缺乏与战略目标紧密关联的考核体系。第二，沟通反馈不足。部分房地产开发企业在绩效考核过程中，缺乏与员工的有效沟通，员工可能不清楚自己的表现，也无法进行针对性的纠错，从而影响了考核结果的行为指引作用。第三，考核结果应用不充分。绩效考核结果仅作为奖金发放的依据，未与员工的职业发展、培训机会等挂钩，导致员工对考核的重视程度不高。第四，奖惩机制不合理。奖惩机制与考核结果不匹配，或者奖惩力度不足，难以激发员工的积极性和创造力。

四、房地产开发企业经营预算管理的优化策略

（一）优化预算编制方法

第一，明确预算编制目标与原则。预算编制应紧密围绕企业的战略目标，确保预算的每一部分都能为战略目标的实现提供支持；预算编制方法应灵活适应市场变化，同时保持可控性，确保预算的执行效果。第二，选择合适的预算编制方法。对于周期长、资金需求大的项目，采用零基预算法较为合适，该方法要求对每个预算项目进行严格审核和评估，避免浪费和不合理的支出；对于不确定性强的房地产项目，滚动预算法可以提供更为及时的预算调整，企业可以根据项目进展情况，定期对后续预算进行滚动编制，以应对市场变化；对于薄利项目，可以采用项目预算法进行详细规划，这种方法有助于对项目成本进行全面控制，确保项目盈利目标的实现。第三，完善预算编制程序。采用“自上而下、自下而上、上下结合、分级编制、逐级汇总”的编制方式，确保预算目标的明确性和各部门的协调性。明确各部门在预算编制中的职责和分工，确保预算编制工作的顺利进行。同时，建立问责机制，对预算编制和执行过程中的问题进行追责[4]。第四，加强预算编制的数据支持。预算编制应结合预算管理工作方案，收集有用的财务数据作为编制依据，这些数据应包括历史数据、市场数据以及企业内部数据等。在此基础上，利用现代信息技术手段，如ERP系统、大数据分析等，提高预算编制的准确性和效率。

（二）加大预算执行与监控力度

第一，建立健全预算管理体系。根据企业整体战略规划和市场趋势，设定清晰、可量化的年度及中长期经营预算目标，包括销售收入、成本控制、利润目标等。分解总预算至各业务部门、项目和时间段，确保每个层级都有明确的预算责任和执行计划，明确预算编制、审批、执行、调整、考核等流程，确保预算管理的规范性和严肃性。第二，强化预算执行力度。将预算指标层层分解至具体岗位和个人，明确预算执行的责任主体，增强员工的预算意识和责任感；建立预算执行跟踪机制，定期（如月度、季度）对比分析实际完成情况与预算目标的差异，及时发现执行偏差；针对市场环境变化或内部运营调整，适时对预算进行合理调整，保持预算的灵活性和适应性。第三，加强监控与分析。设置预算执行的预警指标和阈值，一旦实际执行偏离预算超过设定范围，立即触发预警机制，及时采取应对措施；运用财务分析工具和方法（如差异分析、比率分析、趋势分析等），对预算执行结果进行深度剖析，查找原因，提出改进建议。

（三）确保预算调整规范化

第一，明确预算调整的原则与目的。预算调整应遵循客观性、合理性、必要性、透明度和审批严格性的原则。同时，明确调整是为了应对市场变化、政策调整、项目变更等不可预见因素，确保预算与实际经营情况相符，支持企业战略目标的实现。第二，设立预算调整审批机制。明确预算管理委员会（或类似机构）的职责，包括预算调整申请的受理、审核、批准及监督执行；制定详细的预算调整审批流程，包括申请部门提交、初步审核、专业部门复审、预算管理委员会审批及最终决策等环节；根据调整金额大小、影响范围等因素，设定不同层级的审批权限，确保审批流程的合理性与高效性[5]。第三，规范预算调整申请。明确要求申请部门详细说明调整的原因、依据、具体调整项目、金额变动、预期影响及解决方案等；要求提供充分的市场调研、财务分析、项目评估等数据支持，确保调整理由充分、合理。

（四）加大预算绩效考核力度

第一，完善绩效考核体系。建立与企业战略目标紧密相关的KPI（关键绩效指标）体系，确保考核指标既全面又具体。明确考核标准和权重，减少主观判断的影响，引入平衡计分卡等工具，从财务、客户、内部流程、学习与成长四个维度进行综合考核。第二，完善沟通反馈机制。企业需要建立完善的沟通反馈机制，定期与员工进行绩效面谈，了解员工的工作进展和困难，及时给予指导和帮助。同时，要鼓励员工提出意见和建议，不断完善绩效考核体系。第三，充分应用考核结果。将考核结果与员工的薪酬、晋升、培训等方面紧密结合，形成正向激励机制。同时，公开透明的考核结果有助于提升员工的认同感和归属感。第四，确保奖惩机制合理。优化奖惩机制，确保奖惩与考核结果紧密挂钩，既体现公平性又具有激励性。对于表现优异的员工给予适当奖励（如奖金、晋升机会等），对于表现不佳的员工则进行必要的辅导和帮助，必要时采取相应的惩罚措施。

参考文献：

[1]李建重.全面预算管理在房地产企业经营管理中的实施研究[J].中国民商，2023（06）：90-92.

[2]梁蕾.房地产企业预算管理在项目经营中的重要作用及关键控制点分析[J].消费导刊，2016（12）：140.

[3]吴小林.房地产企业全面预算管理存在的问题与优化策略[J].中国市场，2024（19）：102-105.

[4]林晓娟.房地产企业加强预算管理与成本控制的策略研究[J].天津经济，2024（06）：94-96.

[5]窦志军.财务控制在房地产企业资金预算管理中的应用探究[J].当代会计，2024（09）：43-45.