基于建设节约型政府视角下的房产管理与实施对策

摘" 要：本文运用因子分析和聚类分析方法，对我国西部某地13个党政机关独立办公部门的办公用房进行分类分析，剖析不同类型办公用房使用的优势及不足，进而为办公用房提升改造和合理利用提出可行性建议，为党政机关各部门房产管理和优化配置提供参考依据。

关键词：节约型政府" " "因子分析" " "聚类分析" " "资产管理" " "优化配置

习近平总书记对机关事务工作“坚持勤俭办一切事业”的重要指示要求，是各级党政机关在行政管理上的价值导向和优化方向。机关事务管理部门是承担统筹资产配置、维持运行机关各类资源、确保政府高效、有序运转的职能部门。办公用房是维持党政机关运行的主要物质资源，因此，办公用房管理是机关事务管理的核心业务内容。机关事务管理部门在如何实现维持党政机关办公用房有序运行的前提下，进一步提升管理效能，统筹配置资源、整合优化房产、集约高效利用的工作目标是目前亟待解决的问题。本文运用因子分析和聚类分析方法，对我国西部某地独立办公的13个部门办公用房进行分析，剖析不同类别办公用房的在使用中的优势及不足，并为办公用房的资产管理、优化配置提供可供参考的依据，为办公用房的提升改造提出可行性建议，进而促进办公用房的合理配置和优化利用。

一、基于因子分析对党政机关房产配置进行综合评价

本文以我国西部某地13家独立办公的党政机关用房为研究对象进行综合评析。该研究的因子分析体系由3个一级指标和 11个二级指标构成，各级指标名称如表1所示。

1.数据预处理。由于不同指标量纲不同，不存在可比性，故需要将原始数据标准化，以消除量纲的影响，标准化公式如下：

Z = Xi-Xmin/（Xmax - Xmin）

Xi为原始数据，Z为标准化后的数据

2.适应性检验。在处置原数据之前，利用巴特利特球形检验确定所选取数据的合理性。检验结果，KMO取样适切性量数为0.760，说明所选取的数据适合做因子分析。

3.提取公共因子。对各单位办公室面积、服务用房总面积、总面积等11项指标进行因子分析，得到3个初始特征值大于1的公共因子数。前3个因子的方差比之和超过95%，第一个因子的方差比超过74% ，其余2个因子的方差比分别为12.623%、9.214%。因此，11 个指标能较好地被以上3个因子解释，总方差解释如表2所示。

4.计算得分系数，得到成分得分系数矩阵，成分得分系数矩阵如表3所示。

5.命名公共因子。所选取的11个办公用房指标和提取的公共因子间由成分1、成分2、成分3产生联系，公因子F1、F2、F3依据其特征分别命名为办公用房总体因子、办公室舒适度因子和办公室设置因子。

根据提取的公因子得分情况和综合因子得分情况对选取的单位办公用房进行评价，公因子得分及综合因子得分如表4所示。

对13个独立办公部门各公共因子和综合因子进行分析得出，共有4家单位的办公用房综合得分大于“0”，其中部门A、部门B的综合得分均高于0.5，为优质使用的办公用房。另外有9家单位的办公用房综合得分为负值，可以得出在办公用房的配置和分区使用上存在不足，其中综合排名后两位的部门，应采取增加服务用房、设备用房等方式提升办公用房总体指数，同时应调整阳面办公室的使用比例，增加办公室舒适度。本次分析最为特殊的是部门K，其各项指标均为负值，说明该办公用房总体指数、办公舒适度和办公室设置均需要进一步提升优化空间。

二、基于聚类分析对党政机关房产使用情况进行分类

聚类分析是一种分类方法，核心是根据各样本的紧密程度将样本划分为不同类别。本研究中计算类与类之间的距离采用的是欧氏距离中的最短距离法，对样品观测数据矩阵的样品xi=（x1i，x2i，…，xmi）T和样品xj =（x1j，x2j，…，xmj）T ，分别是 m 维空间中的点，其欧式距离为 ：

d（xi，xj）=

通过聚类分析，对本次研究的13个独立的办公用房进行分类，如图1所示。

根据聚类分析图可以看出，将13个独立的办公用房分为三类：第一类包含大多数部门的办公用房，部门C、部门D、部门E、部门H、部门I、部门G、部门F、部门L、部门M均属于一类，这类办公用房的特点是有1-2项指标较好，但在某方面存在不足，因此综合因子得分不高，如部门E在办公室舒适度因子和办公室分区使用因子为正值的情况下综合得分仍较低。第二类包含部门K、部门J，这类办公用房的特点是各项得分和综合得分均较低，办公用房在各个方面均需要利用和优化提升空间。第三类包含部门A、部门B，特点是各项得分均良好，综合评价最优。

通过对13个独立的办公用房进行因子分析和聚类分析发现，分析结果近似，进而说明了分析结果的可靠性。从分析结果中可以看出，综合因子得分2/3以上为负值，说明13个独立的办公用房的指标整体水平偏低，还存在一定的提升空间，各部门还需从完善办公配套用房、设备用房、附属用房和增加办公室舒适度上下功夫。各部门可以通过适当增加会议功能、办事人员等待区等方式提升改善，在增加办公室数量的同时将阴面办公空间辟为他用，以提高阳面办公室占比等措施。

三、优化党政机关房产管理的对策路径

（一）加强信息化管理，统筹配置

依托党政机关办公用房“一张网”信息化管理系统，采集录入基础信息，实现动态监控。对独立办公部门通过签订使用协议明确管理责任，提升管理的精细化和规范化水平‌。盘活存量房产资源，科学规划、高效配置办公用房资源。通过优化空间、清理腾退和调配，满足不同单位的办公需求，提高资源利用效率‌。独立办公部门通过对各使用空间合理分区并赋予新功能，实施审批和报备管理。

（二）面向市场，出租使用

对办公用房资产进行市场化、专业化、法制化管理，是发达国家较为普遍的做法。市场提供的竞争机制、定价机制和流通机制，有利于提高闲置资产的处置效率。属地机关事务管理部门可通过公共资源交易平台统一招租，也可以通过拍卖、电子竞价、招标等方式，面向社会采购具备条件的资产管理经营公司，负责闲置房产的出租和日常管理。

（三）改造再用，转换用途

针对一些零星闲置的房产，可以挖掘闲置房产利用价值。可通过小范围的维修改造，将零星闲置房产改造为可利用的公共空间和公益性职能用房，拓宽使用功能，改造后变废为宝。

（四）统筹规划，动态调剂

对闲置办公用房可突破部门、单位、 地区间的利益局限，建立资产整合、共享、共用机制，实现闲置房产在更大范围、更宽领域得到有效使用。对有闲置房产的部门，应交由机关事务管理部门以“大管家”的身份集约使用，将闲置办公用房配置给办公资源紧张的单位，日常管理和维护由使用单位负责。

（五）合规合理，拍卖处置

对于闲置房产所在区域安全性低、管理不便、价值低的且在可预见的未来确实无法使用的闲置房产，减少期间费用损失。通过拍卖方式依法处置，从严把控，合理评估，最大限度降低处置风险。

参考文献：

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（作者单位：鄂尔多斯市机关事务服务中心）

责任编辑：张莉莉