物业公司成本管理问题研究

摘 要：城市化进程的加快使物业公司获得了一定的发展机会，现阶段随着房地产行业发展放缓，且人们对于物业服务的要求更高，物业公司面临着较大的竞争压力。本文通过分析成本管理对于物业公司的重要性，重点梳理了现阶段物业公司存在的成本管理问题，并结合实际给出了对应的优化措施，以期能够帮助物业公司增强成本管理效果，真正实现降本增效的目标。

关键词：物业公司；成本管理；降本增效

加强成本管理是现阶段物业公司加强管理的重要措施，物业公司在实际经营发展过程中应当重视成本管理，将成本理念在日常工作中落实，确保各项成本得到有效控制，从而帮助物业公司合理提高经济效益。但实际上，大部分物业公司在成本管理工作中还存在一定问题，因此，如何采取合理的方法和措施，有效控制各项管理成本，实现降本增效的目标是物业公司现阶段的重要工作。

一、物业公司加强成本管理的重要性

（一）提供多元化服务

随着城市化发展进程的加快，人们生活需求的增加，物业公司必须结合业主需求不断提升服务质量，才能在竞争激烈的市场环境中得以稳定生存和发展。现阶段，物业公司在提供服务的过程中必须对现有的服务范围进行扩充，提高服务质量，因此，物业公司必须对现有的成本结构进行优化，提升自身管理效率，从而满足业主更为多样性的需求。

（二）增强企业市场竞争力

物业公司在房地产市场的兴盛过程中得到发展壮大，现阶段，物业公司面临着较大的竞争压力，物业管理成本也不断增加。物业公司想要提高管理质量，实现降本增效，必须结合实际，加强多元化管理，提供多元化服务。加强成本管理有利于物业公司结合市场需求为业主提供多元化服务，从而提升物业公司口碑，实现公司长效发展[1]。

（三）有效控制成本，实现降本增效

在市场经济不断完善的过程中，各项成本都在逐渐增加，物业公司作为为业主提供综合服务的公司，在经营发展过程中承受着较大的成本压力。加强成本管理能够帮助物业公司在实际运营过程中对服务过程进行梳理，从而明确各项费用收支，将其中不合理的收支项目取消或者减少投入，以合理控制成本。

二、物业公司成本管理工作中存在的问题

（一）成本管理意识不足

成本管理是企业发展过程中必要的管理手段，但当前部分物业公司对于成本管理认知还存在一定的不足。物业公司管理层重视的是公司内部的各项重大管理事项，对于日常管理还缺乏一定关注，一些公司管理者更加关注的是经济效益的获得，对于其他管理方面有所忽视，从而导致公司内部管理存在一定缺陷，影响公司的成本管理效果。同时，物业公司由于服务属性较强，在实际经营过程中需要投入大量的人力，不仅存在较高的人工成本支出，同时由于大部分人员为劳务外包人员，整体成本意识不足[2]。在具体物业服务工作开展过程中，大部分基层服务人员很难严格遵守公司制定的一些规章制度，最后导致物业公司管理成本较高。例如，物业公司在实际管理中虽然制定了相应的管理制度，但实际工作中，部分外包人员由于没有和物业公司直接签订合同，因此对于物业公司的管理制度不太遵守。

（二）缺乏科学的成本管理方法

物业公司开展成本管理工作需要采用科学的成本管理方法，但大部分公司在管理工作中采用的方法不够科学。成本管理方法不够合理，影响物业公司具体工作的开展，导致最终成本管理效果不佳。例如，很多物业公司采用标准成本法对成本进行管理，这种做法注重事后控制，但对事前、事中缺乏一定的控制力度，无法对整个成本管理过程进行有效监管，成本管理效果不佳。

（三）采购管理不科学，采购成本过高

物业公司在经营管理中面临着越来越高的成本费用，给公司发展带来了较大的压力。实践中，部分物业公司大都采用传统管理模式，整个管理比较分散和粗放，管理效果不明显，但管理成本过高。部分物业公司在采购工作中难以准确选择合适的供应商，在具体的采购工作中没有采用询价、比较报价等模式选择合适的供应商，且在合同签订时不够仔细，导致采购成本过高，影响物业服务效率。此外，部分企业在采购中可能需要额外支付中间商的费用，且因为采购中没有进行市场分析，对于具体的报价和产品质量等不了解，给企业带来一定损失。

（四）成本管理人员专业能力不足

物业公司开展成本管理工作需要有专业的成本管理人员负责推进，其对于成本管理人员专业能力要求较高。但实际上，大部分物业管理公司缺乏专业的成本管理人员，成本管理工作基本上由物业公司财务管理人员负责，相关人员不具有专业的成本管理素质，对于成本管理工具使用不够熟练，导致公司成本管理工作专业性不强[3]。物业公司财务人员本身有大量的财务工作要处理，成本管理工作的开展需要占用财务人员较多的时间和精力，财务人员缺乏专业的成本管理知识，并且也难以抽出更多的时间从事成本管理工作，因此，物业公司开展成本管理工作，财务人员并不能及时发现和处理问题，成本管理工作效果并不好。此外，物业公司因为服务性质较强，属于劳动密集型企业，基层员工综合素质有待提升，更多人员只能从事基础性工作，难以满足业主多元化服务需求。

（五）成本预算有待进一步优化

成本预算是保障成本管理效果的重要措施，物业公司应当确保成本预算科学、真实，才能为加强成本管理提供重要保障。但实际上，部分物业公司在成本预算管理工作中还存在一定的不足，在预算编制过程中主要由财务人员负责该项工作，尽管在编制完成后会将其上交给领导进行审核，但编制完成的预算基本上不会再改动，使得预算审核流于形式。公司领导在成本预算目标制定、单位资源合理配置等工作中如果不能起到很好的调节和控制作用，成本预算与实际就容易产生偏差，从而影响预算的真实性。此外，成本预算需要物业公司各部门共同参与其中，但实际上，物业公司在编制预算的过程中，财务与其他各业务部门之间缺乏沟通和联系，各部门参与成本预算工作的程度不高，而财务部门对于业务的各项工作通常掌握不足，容易导致预算与实际偏差过大，难以真正在公司中落实。

（六）成本绩效考核激励约束缺失

当前，尽管大部分物业公司都已经制定了相应的绩效考核制度，但在实际绩效考核过程中还存在一定的不足。一些公司并没有制定科学的成本目标，在具体的考核过程中往往只针对公司的收入进行考核，并没有考核成本目标，因此成本控制存在一定问题。同时，部分公司在成本绩效考核过程中并没有从全流程和全方位进行考核。因此，实际经营过程中，部分公司存在预算费用超出编制的情况，导致成本超支问题严重。

三、物业公司加强成本管理的措施

（一）树立正确的成本管理意识

首先，物业公司要从管理层开始树立正确的成本管理意识，并在单位内部构建完善的成本管理体系。管理者要明确成本管理的重要性，并将其在单位内部进行宣传。重点学习先进的成本管理知识和技能，结合公司实际工作情况制定完善的成本管理方案。将成本管理方案在公司中落实，并定期对各个项目进行监督和检查，掌握各项目的实际成本管理情况。其次，物业公司需要对制定的成本管理体系进行完善。想要成本管理工作在单位中真正落实，必须制定完善的管理体系，采用合适的管理考核方法并健全成本管理制度，利用制度体系对员工进行约束和规范，以此提高公司实际成本管理的质量。最后，物业公司要加大对成本管理的宣传力度。定期召开宣传会议，将成本管理的重要性进行推广，并根据公司管理情况制定完善的管理方法，让所有员工都能认识到成本管理的重要性。通过树立正确的成本管理意识，并将其在公司上下全面推广和落实，促使所有人员都能认识到成本管理的重要性，从而在日常工作中保障物业服务质量的同时有效控制成本。

（二）采用科学的成本管理方法

首先，在成本决策过程中，成本决策的制定应当在掌握公司具体的成本数据之后，召开分析会议，结合具体分析结果制定科学的成本决策，公司管理者要杜绝依据个人喜好直接决策的行为。在成本分析过程中，成本管理人员要根据成本数据进行分析，找出成本项目中的重要关注点，例如，物业公司由于存在大量的基础服务人员及设施，应当重点关注人工成本费用以及设施运行维护费用等，做好对该类型成本的有效控制。其次，优化员工激励方法。物业公司内部服务人员较多，因此应当针对物业人员制定完善的成本激励方法，并制定相应的奖惩措施，确保所有人员都参与其中。最后，完善成本监督方法。物业公司要加强对内部人员的监督和管理，设立专门的监督管理机构，对成本管理所有环节和过程及所有人员进行全面监督，保障公司成本得到有效控制。

（三）实施集中采购，合理控制采购成本

现阶段，集中采购是市场经济体制下更为合理的采购模式，物业公司为了有效控制采购成本，提高采购质量，应当采用集中采购管理模式，实现对物业采购的精细化管理。各部门根据实际需求提出采购申请，由采购部门通过汇总各部门的需求编写采购计划，并在采购之前做好市场调研，明确具体的市场价格，通过询价和比价环节，选择性价比较高的供应商，并做好采购工作，确保整个采购流程清晰透明，避免其中出现跑冒滴漏等现象，合理控制采购成本，提高整体采购质量。

（四）提高成本管理人员专业素质

首先，物业公司要制定健全的成本管理机制，针对各个岗位设置不同的岗位职责，并配置专业的成本管理人员，确保各岗位人员各司其职，全面参与成本管理工作，推动成本管理工作顺利落实。其次，加强对成本管理人员的培训。物业公司要提高成本管理水平，应当加强对成本管理人员的培训，制定相应的管理制度，定期开展成本管理培训工作。同时可以将公司内部专业人员派遣到其他优秀企业学习和考察，促使其掌握专业的成本管理方法，之后将更为先进的成本管理方法带到物业公司，提高公司整体的成本管理水平。最后，积极引进专业的成本管理人员，物业公司需要配备专业的成本管理人员负责相关工作，确保成本管理能够发挥该有的作用。

（五）完善成本预算管理工作

首先，物业公司要重视规范预算流程，确保预算全面落实。通过健全的预算编制流程，让所有的部门和人员全部都参与到成本预算管理工作中，保障成本预算真正可行，促使预算在工作中真正落实。其次，采用科学的预算编制方法，保障预算编制与物业公司实际项目开展情况一致。预算编制需要物业公司成立专门的预算小组，公司领导应当结合发展战略以及实际经济情况，制定预期的预算目标，并将其下达到各部门，各部门根据预算目标以及自身的实际工作预期，编制合理的预算，并上报给预算小组，预算小组通过对各部门实际情况进行审查，并确定最终的预算，将其反馈给各业务部门。各部门在收到预算之后，按照要求对其进行改进，并贯彻落实。最后，加强预算监督考核工作的落实，物业公司要制定健全的监督考核机制，对各部门的预算执行过程进行全面监督和考核。在监督过程中及时发现预算执行过程中存在的不足，并将其进行反馈，制定有效的应对措施，合理调整后续预算，确保预算与实际工作相符。

（六）健全成本绩效考核机制

首先，要明确绩效考核对象。物业公司开展绩效考核，主要目的在于通过科学的考核对各部门的员工工作情况进行摸底和掌握，并通过对员工工作的评价，增强员工积极性，使其不断提升自身工作质量。因此，物业公司应当制定完善的绩效考核制度，并对各部门员工的考核指标进行明确，促使绩效考核工作顺利开展。其次，针对考核对象制定科学的考核指标。物业公司应当针对员工具体工作设置全方位的考核指标，确保指标能够真正反映员工实际工作情况，并且在考核指标设置中，将定性指标和定量指标结合起来，保障考核的科学和公平。最后，将绩效考核与奖惩机制结合起来。对考核结果较好的员工进行一定的精神和物质方面的激励，对考核结果不好的员工应当从薪资或者福利方面对其进行控制，以此激励和约束员工不断参与成本管理工作，提高成本管理效率。

参考文献：

[1]刘源.加强物业公司成本管理与控制的策略分析[J].商讯，2023（13）：141-144.

[2]陈文惠.物业管理公司精细化成本管理对策分析[J].商业2.0，2023（09）：37-39.

[3]李亚茹.北京津华新源物业管理公司成本管理现状浅析[J].中国管理信息化，2022，25（08）：17-19.