以新质生产力为引领促进房地产行业加快转型发展

摘要：目前，房地产领域正遭受持续的下行压力，这种趋势不仅对房地产行业本身造成了重大冲击，也对与其相关的上下游产业链产生了深刻的影响。为了扭转这一不利局面，推动房地产行业的转型升级，我们必须以新兴的生产力为核心，充分发挥科技和创新的力量。我们需要以科技化和智能化为发展方向，对现有的房地产项目进行全面的升级改造。政府应当发挥政策引导的作用，出台一系列有利于房地产行业转型发展的政策措施，引导企业向更加可持续和环保的方向发展。此外，金融创新也是推动房地产行业转型的重要手段。金融机构可以通过开发新的金融产品和服务，为房地产企业提供更多的融资渠道和资金支持。

关键词：新质生产力;房地产行业;转型推动

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1673-2596（2024）09-0018-04

当前，我国经济又一次进入发展的快车道。但受到之前经济低迷的影响，我国居民收入大大减少，加之经济提振需要一个过程，紧缩的消费现状体现在各行各业，特别是房地产行业受到了极大的冲击。2023年房地产市场供求关系发生重大变化，2024年的新房销售市场面临巨大的调整。随着我国经济的持续恢复、城镇居民置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。但是在销售市场修复缓慢影响下，全国开发投资下行态势短期内仍然难以改善。国家统计局2024年一季度数据显示，房地产开发投资同比下降95%，其中住宅投资下降10.5%;新建商品房销售面积同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%;新建商品房销售额下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%;房地产开发企业到位资金同比下降26.0%;3月份，房地产开发景气指数为92.07，95以下为较低景气水平叫。由此可见，房地产市场需求减少，销售面积和销售额大幅下降，开发景气指数较低水平，这很大程度上反映了房地产行业转型和调整的压力。

一、新质生产力是解决房地产行业转型发展的最有力武器

新质生产力是以创新为主导，摆脱传统经济增长方式、生产力发展路径，具有高科技、高效能、高质量的特征，符合新发展理念的先进生产力质态，是马克思主义生产力理论的中国创新和实践，是科技创新交叉融合突破所产生的根本性成果，凝聚了党领导推动经济社会发展的深邃理论洞见和丰富实践经验。

新质生产力是解决房地产行业转型发展的最有力武器，也是决定房地产行业是否可以再次腾飞的决定性力量。房地产行业在之前的近30年里，在我国基础建设的飞速发展，城镇化进程的加快，居民收入的增加等背景下吃到了时代发展的大红利。然而行业发展的过程中，开发商一直是以粗放的方式拿地、盖楼。根据2023年中国上市房地产企业研究报告显示，存货周转方面，A股上榜房企存货周转率范围在0.05—2.26之间，平均值和中位数分别为0.35、0.25，其中A股上榜房企中30家企业的存货周转率高于平均值。H股上榜房地产企业的存货周转率范围分别为在0.01—1.70之间，平均值和中位数分别为0.19、0.12，行业间企业差距不大国。然而，房地产行业在进入新的时代之后，这种通过提高产品去化率从中盈利的方式已经越来越不适用。在房地产行业内，谁能够快一步适应新质生产力的发展，谁能够先一步运用新质生产力发展推动转型，谁才能够吃到新质生产力发展的新时代红利。

二、运用新质生产力引领促进房地产行业加快转型发展

在现阶段房地产行业应该更加注重新质生产力对于产品本身的提升。第四代住房又称庭：房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。从茨棘之间的茅草房到青砖瓦房再到电梯房。第四代住房融汇叠加了中国传统建筑四合：、街巷胡同、低层别墅以及第三代住房电梯房的优点于一身，并且能向高层建筑形态发展[4]。住房从单纯地满足居住需求到个性化地享受生活再到现在的更加注重科技、环保、与自然共生，最后做到回归自然。

（一）科技创新对房地产行业的推动

随着城镇化进程的加速，居民生活半径的扩大，教育改革的深化，地产项目的唯位置论已经不再适用。在核心区域的非核心地段或者非核心区域的其他配套相对优质的地段都将是下一步产品的聚焦点。那么，具有创新能力的产品就成了地产项目的破局点。同时，新质生产力的核心是技术创新，房地产行业通过引入新技术，如人工智能、物联网等，可以提高建筑效率，降低成本，提升房屋的智能化水平，从而推动房地产产品和服务的升级。

1.打造科技化、智能化项目

目前，住宅项目中智能家居和智慧社区的运用越来越普遍，这样不仅可以提高居住体验，同时也可以提高房产的附加值，对于年轻购房群体的吸引力非常大。在精装修住房成为历史之后，人们把更多的注意力集中在如何打造项目整体的品质，如何在物业管理和服务上进行科技化、智能化的升级成为住宅项目的新热点。同时，产业园区的智能化还提升了产业园区的吸引力和运营效率。产业园区的品质除了由建筑本身决定之外，更多的是园区的配套产业服务。那么包括交通组织，空间利用，便捷的金融服务、政策对接等等都是吸引企业入驻的关键。通过智慧园区的布局，可以有效地将这些内容进一步升级。比如现在很多科技产业园普遍的科技类成果从申报到认证再到补贴等等的一站式服务，如果通过智慧园区系统进行便捷的线上操作，可以进一步简化流程，这将极大地促进企业入驻并落地生根开花，同时又反哺产业园区更好地建设发展越来越智慧，不断地提升园区的品质和附加值。

2.应用AR和VR技术提升地产项目的品质价值

在商业地产领域，AR和VR的应用是近年探讨的重点。未来街区的概念在部分商业项目上已经得以实施。元宇宙概念越来越深入日常生活。例如，笔者曾经参与过的山东省青岛市的中山路改造项目和浙江省温州市的五马街改造项目。先通过对街区历史文化脉络的梳理，将历史上的某些高光时刻与街道景观节点进行充分融合，再通过设置一些简单的触发方式进行引导参观。例如，温州市五马街的科举博物馆当中对于科举场景的复现，青岛市中山路旧时繁华的商业氛围等等，都是通过这样的方式让游客获得了身临其境的体验。正是因为有这种极具科技性和未来感的用户体验，为街区吸引了大量的游客，提升了街区的历史文化价值也增加了店面的租金。

（二）用政策引导与金融创新促进房地产行业的转型

1.政策的制定应该从限制逐步转向引导和促进

通过因城施策、优化调整措施等手段，促进房地产市场平稳健康发展，为新质生产力的融入创造良好的政策环境。地产行业已经进入了一个新的时代，通过近年来的政策调控已经基本达到房住不炒的目的。限购限贷等调控措施已经在逐步放开。接下来，政策的制定应该从限制逐步转向引导和促进。对于土地出让应更多地从城市的实际需求出发，出让条件也要从简单的规价高者得的模式向通过规划引导城市健康发展的角度转变。对于高品质项目可以适当放宽政策限制，同时进一步严控项目建设周期。优化审批流程，并通过税收减免等方式鼓励开发商将产品向高科技含量、高设计水平等符合新质生产力发展的方向转移。

2.新质生产力的发展也离不开金融的支持

在当前的经济环境下，房地产行业曾经出现的过度金融化现象正在逐步得到纠正。与此同时，金融行业本身也面临着回归其核心职能的必要性，即更加专注于服务实体经济的发展。在这个过程中，金融行业应当为房地产行业的转型和升级提供必要的资金支持，帮助其健康稳定地发展。为了实现这一目标，我们需要对现有的间接融资机制进行优化，使之更加高效和透明。此外，推进社会信用体系的建设也是至关重要的，这包括加强信用监管，建立一套完善的监管机制，涵盖事前的信用承诺、事中的信用分级分类监管以及事后的信用惩戒措施。这样的措施将有助于从根本上解决中小企业在房地产领域面临的融资难题，特别是那些因信息不对称和信用机制不完善而导致的融资困难和成本高昂的问题。

同时，商业银行作为金融服务的重要提供者，应当加强自身的产品创新能力。它们需要结合新经济环境下企业的发展特点，特别是在房地产领域，对信贷产品进行创新设计。商业银行应当在项目的不同阶段，根据企业的实际需求，对授信额度、贷款期限、信贷额度以及信贷模式进行分层和差异化的设计。这样的分层差异化设计能够更好地满足企业在不同发展阶段的特定需求，从而丰富和完善支持企业的信贷产品体系。通过这种方式，商业银行不仅能够为企业提供更加灵活和个性化的金融服务，还能够促进房地产行业的健康发展，推动其向更加可持续和创新的方向转型。

（三）房地产企业选择多元的专业化领域发展

房地产企业在转型过程中，除了跳出房地产领域转向其他产业外，还可以选择走更加细分的专业化路线。这包括专注于开发、金融、运营和专业服务的输出，放弃传统的拿地盖楼模式，转而在整个项目的全生命周期中注重运营和资本端的发展。

1.新质生产力推动商业地产的专业化发展

在商业地产的范畴内，主要的盈利模式依赖于销售产生的收入以及自持物业所带来的租金收益。然而，一个商业项目的成功与否，除了取决于产品的质量之外，更为关键的因素在于项目的运营效率、服务水平以及管理质量。尽管采取将物业分割出售，随后统一进行招商和运营管理的策略，可以在一定程度上加速资金的回收，但如果后期的管理措施跟不上，将严重损害项目的整体品质和市场竞争力。与此同时，完全自持物业则会给企业带来沉重的资金负担。

鉴于此，目前市场上针对项目管理和商业运营的专业公司正迅速崛起。这些公司并不直接参与物业的开发过程，而是在项目竣工后，专注于提供专业的运营管理服务。它们通过引入创新的管理理念和高科技手段，致力于提升服务效率和质量，以符合新时代的发展理念。这种专业化的运营模式，要求开发企业、运营企业以及金融服务提供商之间进行紧密的合作与协同，共同推动商业地产行业向着更加高效、高质量的方向发展。这种合作模式不仅能够减轻单一企业的资金压力，还能够通过专业化分工，提高整个行业的运营水平，这无疑是商业地产未来发展的一个重要趋势。

2.新质生产力发展对于城市更新的推动

在众多城市经历了大规模的拆迁和重建之后，我们发现城市中保留下来的往往是那些最具代表性和精华的部分。与此同时，改革开放初期所建造的一批建筑也逐渐显现出岁月的痕迹，变得陈旧不堪。在这种背景下，城市更新已经逐渐成为地产行业发展的新动力和增长点。推动城市更新的核心力量正是新质生产力的注入。然而，城市更新并不仅仅是简单地拆除旧建筑，再建造新的建筑，或者对旧建筑进行简单的修复，使其恢复到原有的状态。城市更新应该是一个全面的过程，它需要从更新和契合两个方面同时入手。

通过更新的手段，我们不仅要让建筑本身、街道以及整体环境得到改善，更要确保这些改变能够更好地满足居民的生活需求和产业发展的需要。同时，更新后的城市环境应当与城市的风貌特点相契合，与新时代的发展趋势相适应。要实现这一目标，需要政府和企业携手合作，共同努力，将新质生产力有效地融入城市更新的实践中去。

以北京市为例，北京市发展和改革委员会在4月15日发布的《关于加强设计服务推动居家适老化改造和产业发展的实施方案（试行）》就是一个很好的例子。该方案提出了以项目为支撑、以设计为引导的“百街万户”适老化改造工作思路，并明确了包括制定适老化改造系列标准、建设高质量示范项目等在内的四个方面的工作内容。适老化项目改造正是当前房地产行业的一个热点，它切实解决了我国逐渐步入老龄化社会后，绝大多数老人都选择居家养老的现实问题。

北京市居家养老服务综合示范中心的对外开放，为老年人提供了包括一系列适老产品在内的服务，提供了高品质、高匹配度的养老服务。这些普适性强、品质有保障、可持续的居家养老服务模式，完全具备复制和推广到全国其他地区的潜力。而那些能够满足市场需求、具有赋能特性的房地产项目，无疑将会获得更大的经济效益，并带来更广泛的社会效益。

（四）销售模式的二次创新助力行业新发展

习近平总书记提出的新质生产力概念中最重要的元素是创新，“新质生产力是创新起主导作用，摆脱传统经济增长方式、生产力发展路径，具有高科技、高效能、高质量特征，符合新发展理念的先进生产力质态。它由技术革命性突破、生产要素创新性配置、产业深度转型升级而催生，以劳动者、劳动资料、劳动对象及其优化组合的跃升为基本内涵，以全要素生产率大幅提升为核心标志，特点是创新，关键在质优，本质是先进生产力”[5]。

除了对于产品本身的科技创新，政策创新之外，对于销售方式的创新也是必不可少的一环。在当前的房地产市场中，一些具有前瞻性和创新性的销售模式已经开始崭露头角，其中“以旧换新”模式尤为引人注目。这种模式在一些地方政策的推动下，正逐渐成为行业内的一个亮点。以江苏省连云港市为例，在2023年10月17日，该市发布了《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》，旨在通过创新的销售策略来刺激住房消费，活跃房地产市场。通知中明确提出了鼓励房地产开发商和房地产经纪机构为那些愿意参与“换新购”计划的购房者提供专门的房源和一系列的优惠政策。

在江苏南通市，居民们有机会与房地产企业签订一份认购意向书，通过这种方式，他们可以在一定的时间范围内锁定自己心仪的新房房源。这种做法的好处在于，一旦居民通过经纪公司成功售出自己的旧房，他们可以将售房所得的款项用作购买新房的首付。这样的安排不仅为居民提供了资金上的便利，也加快了旧房的流通速度。更为人性化的是，如果在约定的时间内旧房未能售出，居民可以无任何违约责任地解除认购意向书，这样的政策极大地降低了居民参与“换新购”计划的风险。

而在江苏太仓市，政府则采取了另一种创新的“以旧换新”策略[6]。当地居民可以将自己名下符合条件的普通商品住房按照既定的规则出售给指定的国资公司，并且用这笔款项来购买国资公司提供的新房。这一政策同样规定，每位居民只能用一套存量商品房来置换一套新建商品房，并且在置换过程中，存量商品房的总价不得超过所购买的新房总价的60%。这样的限制既保证了市场的公平性，也确保了政策的可持续性。

这些地方性的销售政策，无论是由地方政府引导还是由国资企业发起，其核心目的都是为了更好地满足改善性住房需求的购房者，通过创新的销售模式来促进房产的销售。这些政策的实施，不仅为购房者提供了更多的选择和便利，也为房地产市场的健康发展注入了新的活力。通过这样的创新举措，房地产市场能够更加灵活地适应不同购房者的需求，同时也为整个行业的长远发展提供了新的思路和方向。

三、结语

总的来说，新质生产力对于各行各业的帮助和提升都是显而易见的，房地产行业同众多传统行业一样，处在一个转型升级的十字路口，利用好新质生产力这一新时代的驱动力是推动迅速转型成功，焕发生机与活力的关键。运用好新质生产力需要行业内外共同努力，探索出一条最适合行业的发展新路。把握住新质生产力这一关键引擎，不仅关系到房地产企业的生存和辉煌，更是整个房地产行业追求符合新时代需求发展，为人民群众提供更多更好的服务，为社会做出更多贡献的重中之重。

参考文献：

〔1〕国家统计局网站.2024年1-3月份全国房地产市场基本情况[EB/OL].（2024.04.16）https：//www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202404/t20240416_1948571.html.

〔2〕新质生产力的内涵特征和发展重点[N].人民日报，2024-03-01.

〔3〕2023年中国上市房地产企业研究报告[N].人民日报，2024-03-01.

〔4〕吴婷婷.第四代住房的创新设计研究[J].现代园艺，2020，43（21）：3.

〔5〕习近平在中共中央政治局第十一次集体学习时强调加快发展新质生产力扎实推进高质量发展[N].人民日报2024-02-02.

〔6〕新华网江苏频道“以旧换新”微访谈渣住房“以旧换新”正在落地[EB/OL].（2024.06.19）.http：//www.js.xinhuanet.com/20240619/d247bf95d8434c32979cb9c883b72c33/c.html.

（责任编辑 徐阳）

Leading Role of New Quality Productive Forces in Accelerating the Transformation of Real Estate Industry

ZHAO Xiaolin

（College of of Law and Business，Chifeng University，Chifeng 024000，China）

Abstract：At present，the real estate sector is suffering from continuous downward pressure，which has not only caused amajor impact on the real estate industry itself，but also has aprofound impact on the up-stream and downstream industry chains related to it.In order to reverse this unfavorable situation and promote the transformation and upgrading of the real estate industry，we must focus on emerging produc-tivity and give full play to the power of technology and innovation.We need to take technology and intel-ligence as the development direction，and comprehensively upgrade the existing real estate projects.At the same time，the government should play arole in policy guidance and introduce aseries of policies and measures conducive to the transformation and development of the real estate industry，so as to guide en-terprises to develop in amore sustainable and environmentally friendly direction.In addition，financial in-novation is also an important means to promote the transformation of the real estate industry.Financial in-stitutions can provide more financing channels and financial support for real estate enterprises by develop-ing new financial products and services.

Keywords：New Quality Productive Forces；Real Estate Industry；Transformation and Promotion