加强传导管控 塑造城市更新新动能

为进一步落实详细规划编制有关工作要求，推动城市发展由外延扩展向内涵提升转变，洛阳市通过优化顶层设计，加强对详细规划单元的传导管控，探索城市更新片区及单元的详细规划编制，不断提高城市规划建设精细化管控能力。

详规单元划定：强化总体传导

按照地域完整、边界稳定、规模合理划定原则，编制《洛阳市中心城区详细规划单元专项规划》，综合考虑自然边界、行政边界、生活圈规模、道路交通等因素，洛阳市中心城区划定129个详细规划单元。严格落实国土空间总体规划中“三区三线”、城市“五线”等强制性管控内容，结合风貌管控要求将总体规划中人口、住宅建筑规模等进行分配，加强与教育、医疗等相关专项规划和总体城市设计衔接。在城镇开发边界内制定标准化单元图则，单元图则中明确主导属性、发展规模、路网骨架、公共绿地、基础设施和公共服务设施、历史文化等内容，通过实线、虚线、点位、指标等进行总量控制，便于下一规划层级落实。

片区更新规划：细化管控内容

为适应城市存量发展的新形势、新要求，洛阳市政府出台《关于推动城市有机更新实现高质量发展的实施意见（试行）》，划定瀍河区金家街、关林周边等7大更新片区，明确了编制片区更新规划及单元更新规划两个层级。其中，片区更新规划主要涵盖运营策划、产业谋划、开发模式、城市设计、规划布局等内容，并按照《洛阳市城市更新投资效益分析测算指引》，制定片区投资平衡估算方案。在编制更新单元规划时，落实片区更新规划中历史文脉传承、产城融合等要求，细化用地布局、地块指标、绿地建设等内容，完善公共服务配套，明确实施路径，遵循有增有减原则，内部实现动态平衡管控。

分区分类管控：让城市发展提质

以瀍河区金家街更新片区为例，洛阳市统筹考虑当前存在的问题和未来发展的需求，探索更新单元详细规划编制方法，为存量更新地区更新实施，产业再兴、空间再造、改善人居环境提供技术支撑以及实施路径。

产业优先，精细化存量空间管控。充分开展调查评估，结合土地权属、建筑质量、居民诉求等要素，精细化划定“留、改、拆”范围，识别核心价值区域。按照“先谋划后规划”理念，坚持产业优先、运营前置理念，提出发展城市文旅的方向，策划文化研学、民俗体验、商业服务、康复医疗四大特色业态，引导产业植入，完善公共服务配套，提升项目综合平衡能力。重点谋划“一街”（即勒马听风街）发展，通过挖掘历史文化，引入“艺术+商业+娱乐+社区服务”等功能，打造最具活力的City Walk（城市步行街）线路。

城市设计引领，系统谋划空间布局。落实总体规划、城市设计、专项规划、文物保护要求和更新单元详细规划确定的刚性与弹性内容，结合片区内自然、文化要素特色，对建筑高度、风貌、重要节点等内容提出控制要求与引导；结合土地评估，以文化为媒、以水为脉、以文塑景，完善公共活动空间，打造瀍河文化百景图；滨河空间通过与产业联动进行场景营造，构建与谋划产业相匹配的空间尺度，便于后期招商运营。此外，规划通过深入挖掘场地文脉价值，促进新老空间有机结合，塑造凸显城市文脉的空间形象。

深化经济测算，平衡多方利益协同。加强核算投资账，按照详细规划要求核算征迁安置成本、建设总量和开发规模，将土地开发收益测算由传统的一级开发转变为一、二、三级联动开发。将片区拆迁、公共服务和市政基础设施建设等资金需求全部计入更新成本，在成本基础上允许合理利润空间，在片区容量管控的前提下，综合测算投资收益，激发市场活力，形成多元化、可持续的更新模式。

细化分级传导，保障项目落地实施。结合地块产权边界、更新项目分布、更新时序等要素，在更新单元基础上细化为9个更新管理单元，对住宅规模的总量、公益性设施规模与数量进行刚性管控，对其位置与空间形态施行弹性管控。更新管理单元管控内容进一步传导至街坊地块，细化用地指标及设施布局，保障后续更新项目实施。（作者单位：洛阳市自然资源和规划局 洛阳市规划建筑设计研究院有限公司）