摘要:为了解决棚改项目中房地产企业面临的财务管理问题,本文以棚改项目为例,探讨了资金流管理、成本控制体系和税务筹划的关键挑战及优化策略。分析认为创新资金管理模式、实施精细化成本控制策略和优化税务筹划与合规性管理是提升棚改项目财务效率和合规性的关键。研究结果表明,通过这些策略的实施,企业不仅可以有效降低财务风险,还能提高项目整体的投资回报和社会价值。
关键词:房地产企业;财务管控;棚改项目;流动资金管理
一、房地产企业财务管控现状
调研发现当前房地产企业的财务管控面临多重挑战。财务预算管理混乱,缺乏科学系统的制度约束,降低了预算编制、执行、调整和控制的有效性,导致资金使用监管不力,资金透明度不足,难以保障投资决策和资金调配的合理性。同时,一些企业成本管控意识薄弱,执行力度不够,影响企业成本效益和竞争力。此外,许多房地产企业尚未建立科学系统的财务风险评估和防控体系,忽视了市场变化和内部控制风险,增加了运营的不确定性。另外,财务人员专业素质不足也是问题之一,部分企业财务人员理解和分析财务数据能力有限,制约了财务管理质量的提高和企业决策的科学性[1]。
二、棚改项目的特殊性及其对财务管控的要求
(一)资金需求的巨大与筹集难度
棚户区改造项目具有特殊性,因此在财务管理上遇到了异于传统房地产项目的难题。这类项目涵盖大规模的拆迁、补偿及重建,资金需求量极大。与常规房地产项目不同,棚改项目无法通过预售等方式迅速回笼资金,增加了资金筹措与管理的难度。传统的融资渠道如银行贷款、债券发行等,对棚改项目设有更多限制,因为这些项目的回报模式与时间框架不同于传统房地产项目。这种大规模的资金需求和筹资难度,不仅加剧了财务压力,也对财务管理团队提出了更高要求,需兼备更强的资金筹措、资金效率监控及风险预判与控制能力。因此,针对棚改项目,建立并优化专门的财务管理策略和措施,对于项目的顺利推进和预定目标的实现至关重要。
(二)成本控制的复杂性
棚改项目成本控制的复杂性远超传统房地产开发项目,这主要体现在成本构成的多元化及管理的精细化。除了常规的建筑和工程费用,棚改项目还包括拆迁费、居民安置费、基础设施建设费等,每项费用都涉及大额支出。特别是拆迁和居民安置费,因涉及众多个体协商,存在极大不确定性,项目初期难以准确估算。由于棚改项目建设周期长,项目管理者不仅需在项目初期做好成本控制规划,还需在项目周期内持续关注成本变动,并灵活调整成本控制策略。这一长期、动态的成本管理要求团队具备高度专业和敏捷应对能力,以抵御市场和成本波动。实现精细化成本控制是棚改项目的关键挑战,需团队在规划和执行中严格进行成本控制和预算管理,并建立科学的成本监控与风险评估机制,对成本超支进行预警和干预,确保项目在预算内顺利完成,达到预期社会和经济效益[2]。
(三)政策与税务环境的独特性
棚改项目在政策与税务环境方面独具特色,主要体现在地方政府提供的扶持政策和税收优惠,以及项目实施中必须严格遵守的合规性要求。政府为鼓励房地产开发商参与这些社会性强的项目,通常会提供政策支持和税收减免。然而,这些优惠伴随着复杂的合规要求,企业必须精确理解和遵循,以确保合法有效享受优惠。税务筹划在棚改项目中尤为复杂和敏感,因其税务问题与传统房地产开发项目不同。例如,安置回迁户的房地产通常视同销售,涉及增值税等税费计算和缴纳。土地征用和拆迁补偿费可抵减增值税,减轻开发商税收负担,但要求企业充分理解并正确应用相关税法。同时,这些费用也是计算契税的重要组成部分,需企业在税务筹划时考虑,确保准确性和合法性[3]。这些特色反映了棚改项目在税务管理和筹划上的特殊挑战,要求企业具备强大财务管控能力、深入理解政策和税法,并能与政府部门有效沟通,以确保项目顺利进行并合法享受优惠。
三、当前棚改项目中财务管控的主要问题
(一)资金流管理的不完善
棚户区改造项目中,资金流管理的不完善对项目顺利进行和财务稳健构成严重影响。流动资金管理的有效性直接关系到项目能否按计划推进和应对突发财务需求。然而,当前流动资金管理存在明显短板:预算编制与资金分配不合理,缺乏准确市场调研和成本评估,导致资金规划与实际需求脱节;同时,资金分配监控和评估机制不足,使得资金无法按计划和优先级分配,进而影响项目进度和质量。此外,资金使用实时监控和审计的缺失导致资金流向不透明,增加挪用和浪费风险,甚至可能引发法律问题和信誉危机。在面对市场波动或资金链紧张时,项目方往往缺乏有效的应对策略,无法及时调整资金使用计划或寻求外部融资,从而使项目面临停滞或失败的风险。综上所述,棚改项目中流动资金管理的薄弱主要源于预算编制不准确、资金分配不合理、监管不足以及风险管理不到位等多方面原因[4]。
(二)成本控制体系的不成熟
在棚改项目实施过程中,成本控制体系尚不成熟,主要是因为对棚改项目的特殊性认识不足且应对策略缺失,导致企业在成本管理上的措施显得粗糙且不完整。棚改项目包含的成本项目,如拆迁补偿、居民安置和基础设施建设等,远比传统房地产项目复杂,且成本因素多变、难以预估。因而,企业尚未建立有效的成本预测和控制机制。同时,由于对棚改项目财务管理的特殊需求缺乏重视,企业还未开发出适用于棚改的成本控制体系,涵盖成本核算、监控及优化等方面。即便存在成本控制制度,也常常因管理层忽视或执行不力而难以实施,导致成本频繁超支。这种情况增加了项目的财务风险,削弱了企业的利润和竞争力[5]。
(三)税务筹划与合规管理的挑战
税务筹划与合规管理在棚改项目中面临诸多挑战,主要源于其独特的政策环境、复杂的税收法规及政府严格的合规要求。棚改项目虽享有政府扶持政策和税收优惠,但企业需在复杂多变的税法框架内谨慎操作,以确保充分享受优惠并满足法规要求。税法的复杂性和不断变化要求企业必须持续关注税收政策的更新,及时调整税务筹划策略加以适应。例如,棚改项目在计算各项税种时,如增值税、企业所得税等,可能涉及与传统项目不同的条款,需采取特殊税务处理方法。同时,税务筹划需考虑项目特性,如有效利用土地增值税优惠及优化拆迁补偿费用的税务处理。鉴于政府对棚改项目监管严格,税务违规可能导致重罚,甚至项目暂停或取消。因此,企业必须高度重视税务筹划与合规管理。
四、构建适应棚改项目的财务管控体系的对策与建议
(一)创新资金管理模式
在棚改项目中,企业需要灵活筹集资金。传统融资方式如银行贷款或发行债券对棚改项目限制较多。因此,应探索与金融机构的多元合作,如项目融资、股权投资和PPP模式,以分散风险并提高资金获取效率。同时,与政府部门合作,利用补贴或税收优惠减轻资金压力。建立先进的资金管理系统,实时监控和分析资金流动,预测未来资金需求并优化资金分配。严格的财务控制和审计机制能确保资金合规使用,保护利益相关方权益。动态资金预算管理也至关重要,应根据项目进展和外部环境调整资金策略。可利用融资租赁、资产证券化等创新工具增强资金流动性,降低融资成本。加强与政府、投资者等利益相关方的沟通与协调,提高项目财务稳定性和成功率[6]。
(二)精细化成本控制策略
为实施精细化成本控制策略,必须构建全面且细致的成本核算系统。该系统应涵盖土地获取、建设、管理及后期维护等各项成本,并对每项成本进行精确预算与实时监控。在项目启动初期,应基于实际地理、市场条件及政策环境进行深入的市场调研与成本预测,以确保成本评估的准确性与实用性。
随着项目的推进,建议采取动态成本控制管理模式,实时调整预算和控制策略。通过建立动态成本跟踪系统,持续监控和评估成本状况,及时发现超支风险,并迅速调整策略。同时,该系统还需关注外部经济条件的变化,如原材料价格和劳动力市场波动,以便及时调整预算,确保成本可控。在成本控制过程中,供应链管理至关重要。通过甄选优质供应商和承包商,并运用竞争性谈判和长期合作协议,有效控制原材料和人工成本。此外,优化采购流程、提高物料使用效率,如采用集中采购策略,可进一步降低成本。为确保成本控制策略的成功实施,企业内部需加强协调与支持。通过强化财务和项目管理团队的培训,提升成员的成本意识和专业技能。
(三)优化税务筹划与合规管理
优化税务筹划与合规性管理对于房地产企业而言至关重要。在棚改项目中,企业首先需要对项目的税务环境进行全面深入的分析,这包括了解所有相关的税种、税率以及可能享受的税收优惠政策。为实现这一目标,企业应与地方税务局保持密切沟通与合作,确保所有的税务筹划活动均符合现行法律法规的要求。
企业应组建专业的税务团队,专职负责税务筹划与合规性管理工作。该团队的核心任务是精心设计和实施有效的税务策略,以确保企业能够合法、高效地享受各类税收优惠,例如增值税返还、土地增值税的特殊处理方式等。同时,团队还需谨防因对税收政策的误解而引发的合规风险。为提高全员税务意识,税务团队应定期组织税收培训,帮助其他部门员工增进对nTYlQWiXtUrtHR8E6+zF0lEh4of1Nbbs0QsxWRDtAjA=税务规定的了解,确保在日常工作中严格遵守税法规定。此外,企业应积极采用先进的税务软件和自动化工具,以优化税务申报和记录保存流程。这些技术手段不仅能提高税务处理的效率和准确性,还能有效减少人为失误,确保税务数据的实时更新与完整。针对棚改项目的特殊性,如涉及的大规模拆迁和补偿问题,企业需制定专门的税务处理方案。例如,在处理拆迁补偿时可能遇到的非货币资产交换情况,企业需在税务筹划中充分考虑增值税和所得税的处理方式,以确保所有财务活动均符合税法规定。最后,企业应定期开展税务风险评估工作,通过内部审计或与外部顾问的合作,对现行税务筹划的有效性和合规性进行全面检查。这有助于及时发现并纠正潜在的税务问题,同时为企业应对税法变更带来的挑战提供有力支持。
(四)健全风险评估与管理体系
首先,应构建全面的风险识别框架,涵盖市场调研、设计、建设及运营各阶段,以系统地识别市场风险、政策风险、操作风险和环境风险等。例如,进行市场风险评估时,需深入分析市场需求、竞争态势及经济形势;而政策风险评估则需关注法规更新及地方政策调整。其次,通过引入金融工具和统计方法,如蒙特卡洛模拟和敏感性分析,建立风险量化模型,以量化分析风险并评估其潜在影响,从而调整策略。这有助于企业科学制定预算,并为可能的风险事件预留合理资源。有效的风险监测与控制机制是核心。企业应建立动态风险监控系统,实时追踪风险变化并采取应对措施。例如,可设立风险管理小组,专门监控关键风险点,并根据情况调整管理策略。定期的风险评估会议有助于更新风险数据库并制定应对策略。同时,加强风险管理人员的专业培训和能力提升也必不可少。通过定期培训和实战演练,提高团队对各类风险的识别、评估、监控和应对能力,确保每位成员都能在风险管理中发挥作用。最后,建立开放的沟通机制,鼓励项目相关人员、利益相关方及外部专家的交流与讨论,以提升风险识别的全面性和评估的准确性。这不仅有助于及时发现新风险,还能从不同角度获得策略建议,从而更有效地管理和控制风险。
五、结束语
文章深入探讨了棚改项目在财务管控中遇到的关键问题,并提出了相应的解决策略,以提高资金使用效率、成本控制精确性以及税务合规性。未来,企业应持续优化管理模式,创新技术应用,以适应不断变化的市场环境,确保项目的成功实施与可持续发展。
参考文献:
[1]郑骏鹏.房地产企业财务风险及其内部控制防范策略探析[J].中国集体经济,2023,(16):105-108.
[2]张娜.基于风险管控的房地产企业财务战略管理研究[J].中国乡镇企业会计,2023,(03):45-47.
[3]李勇.新形势下房地产企业财务风险管控的策略分析[J].商讯,2023,(01):45-48.
[4]吕淑萍.房地产企业的财务风险分析与管控措施[J].中国集体经济,2022,(34):105-107.
[5]陈佳.中小房地产企业财务风险管控探究[J].财会学习,2022,(22):21-23.
[6]林馨怡.房地产企业高负债经营的财务风险与管控措施研究[J].企业改革与管理,2022,(11):85-87.
(作者简介:宋来生,赣州天宇投资发展有限公司会计师。)