为什么要加强商品房预售资金监管

商品房预售资金监管的重要性和作用

商品房预售资金监管是确保预售款安全、合理使用，保障购房者权益，维护房地产市场稳定的重要手段。通过有效的资金监管，可以防止开发商挪用预售款，保证项目的正常建设和交付，提高市场的透明度和公信力。预售资金监管作为一项重要手段，对于房地产市场的稳定和购房者权益的保护至关重要。商品房预售资金通常占据项目总投资的一部分，是房地产开发企业主要的融资渠道。而购房者在购房决策中支付的预售款项往往是其个人资金的重要组成部分。因此，通过有效的监管，可以防止开发商滥用这些资金，确保资金被用于项目的合理建设和相关费用的支付，保障项目的顺利建设交付，避免购房者的资金受到不当挪用和损失。

当前商品房预售资金监管存在的问题及其影响

当前，我国商品房预售资金监管存在一些问题，如资金监管不到位、缺乏有效的风险防控机制等，导致预售款被挪用或侵占，影响房地产市场效率。这些问题不仅损害购房者的权益，也破坏市场的公平竞争环境，降低市场的稳定性和公信力。

对监管的重视程度不够 目前，商品房预售资金监管存在一系列问题，其中之一是地方政府或主管部门对于监管的重视程度不够。这主要体现在监管政策的制定和执行上。一方面，一些地方政府未能制定足够细致、科学的监管政策，缺乏对市场的深刻理解和对监管的全面考虑。另一方面，即便存在监管政策，一些地方政府在实际执行中的力度和效果亦不尽如人意。

监管手段不足 在实践中发现问题的手段显然不足。尽管相关文件规定集团不得抽调子公司预售资金，但如果销售行为未通过监管部门的网签系统，监管部门几乎无法进行有效监管。通常情况下，问题只有在楼盘爆雷、投诉或举报时才能被发现。但即便发现问题，相关部门也无具体查处权，只能要求整改、暂停网签和监管账户资金使用。投诉和举报线索无法扩大查处范围，只能逐案调查，难以从源头根治。这显示出监管手段不足和监管体系的薄弱。

企业违规经营对股东和高管的个人影响太小 在目前的法规体系中存在一个缺陷，即只有在房地产项目的建筑质量出现严重问题时才可能对房地产企业的股东和高管个人产生重大影响，而对于违规销售行为目前尚缺乏相应的有效惩戒制度。这意味着，违规销售行为的严重性可能并未得到充分的法律关注。由于法规的不完善，相关责任主体很难受到相应的制度性约束和惩戒。

资金监管账户有变成农民工工资专户的趋势 每逢年关和其他重要时间节点，地方政府和人社部门为解决农民工的相关问题，通常将关注焦点转向预售资金监管账户上。在面对农民工问题时，相关部门可能施压，迫使房地产开发企业或地方监管部门采取违规手段直接拨付资金，以迅速解决问题。这往往表现为绕过监管体系和对法规规定的临时性适用，可能存在不合规行为。

如何改进商品房预售资金监管以提高市场效率

完善商品房预售资金监管制度 明确监管部门的职责和权限为提高商品房预售资金监管效能，急需完善监管制度，明确监管部门职责和权限。当前的监管制度存在一些模糊不清的地方，缺乏明确的法规指导，导致监管难度增大，滞后于市场的快速发展。需明确监管部门的职责范围，明确规定各级监管部门在商品房预售资金监管中的职责，包括资金的收付、使用情况的审查、违规行为的查处等方面。

此外，应明确各级监管部门之间的协作机制，确保信息畅通、责任明确，建立“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”机制。强化监管部门的权限，确保其拥有充足的权力，包括对涉及的企业进行审计和调查的权限。加大对企业账目的检查力度，确保预售资金的流向和使用情况能得到真实、准确的反映。

另外，还可以引入第三方机构参与商品房预售资金监管工作，承担具体监管业务，强化对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管要求落实到位。

建立风险防控机制 定期进行资金审计 为了有效应对潜在的风险，急需建立健全的风险防控机制，通过定期资金审计来及时发现和纠正问题。房地产市场的复杂性和不确定性使得风险防范显得尤为重要。制订明确的资金审计计划。定期进行资金审计是防范潜在风险的有效手段，因此，应制订系统的审计计划，确保对于所有预售资金的使用情况进行全面审查。审计计划应包括审计的频率、范围、方法等具体内容，以确保覆盖面广、深度充分。

加大对违规行为的处罚力度 形成有效震慑 完善违规行为的处罚措施。制定明确的法规和规定，针对违规行为的种类和性质设定相应的处罚措施，包括罚款、吊销相关资质、停工整顿等。对于涉及预售资金的违规行为，应当适度提高罚款标准，确保罚金对于开发企业来说是一种明显的经济负担，从而切实制止违规行为。

加强资金监管信息系统的智能化建设 提高信息公开和透明度 引入工程形象进度指标和佐证要件，借助系统智能判断工程进度，并提供提示进行人工审核。可建立基于城市信息模型（CIM）系统的预售资金监管系统，利用GIS（地理信息系统）、BIM（建筑信息模型）等技术，结合项目信息，建立形象进度的在线复核机制。系统可以通过智能计算，辅助自动化识别项目进度，提高监管数据化和智能化水平，从而规范各地资金监管操作。

建立“互联网+资金监管”模式，以加强信息化建设为目标，及时向社会公布市场信息，明确信息公开制度，确保信息的透明度和公开性。同时，构建信息共享平台，加强各个系统之间的数据交换与整合，进一步提升监管工作的效率和专业性。这一模式的建立将有助于提升市场运行的规范性和稳定性，为房地产市场的健康发展提供有力保障。

总的来说，加强商品房预售资金监管，对于提高房地产市场的效率、保护消费者权益、维护市场稳定具有重要意义。应该从制度、机制、信息公开等多方面入手，不断完善和优化监管措施，以实现房地产市场的健康、稳定发展。

作者单位：南平市房产交易中心