房地产企业投资类项目运行管理可能遇到的财务风险及防控策略

投资类项目运行管理中可能遇到的财务风险

资金风险 变现风险。首先，由于不动产是固定在土地上的，属于非流动资产，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，且其实体是不能移动的。其次，由于房地产从报建到交付的整个周期较长，且其价值量大、开发前期占用资金多、存货周转率低，这些都影响了不动产投资板块资金的流动性和可变现性，即房地产开发企业在急需现金的时候往往需要通过增加相应负债来实现，从而给开发企业带来变现收益上的风险，大大影响投资项目的收益率。

利率风险。利率风险是指利率的变化给房地产开发企业带来损失的可能性。利率的变化对房地产开发企业主要带来两方面影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益；二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加企业的开发成本，加重其债务负担。

资金管理风险。在不动产开发的过程中，资金管控非常重要。在立项时，就应编制针对性的资金核算报告，做好筹融资方案。在前期开发阶段，也应设置预警线，持续做好资金平衡表编制，避免进一步带来违约风险，制约房地产的开发进度和后续运营效果。

纳税风险 税收政策变化带来的风险。现阶段，市场经济处于持续变化状态，我国出台的一系列政策也会随之变化，纳税法律法规的变动会给开发企业带来一定风险。例如，2012年房地产行业专属的土地增值税出台了预征率调整的政策，又如2016-2017年房地产行业连续经历了营改增、国地税合并等连续的政策变化。若开发企业对于国家新出台的税收政策或新颁布的税法未能准确理解，他们就无法结合自身的发展特点去调整税务筹划方案，导致产生少缴、欠缴情形，如果风险持续增加，还会给企业带来滞纳金、罚款等不必要的损失。同时也会使企业无法完全享受到合理合法的税收优惠政策，变相增加企业的纳税负担。

基础档案管理风险。企业纳税申报档案是重要的财务基础资料，应予以归档留存并妥善保管。房地产开发行业征税有属地特色，且周期普遍较长、涉及税种较多，像增值税、企业所得税、土地增值税这三项重要税种，尤其是后续会涉及汇算清缴的企业所得税和土地增值税，例如纳税申报表、完税凭证、缴款回执、进销项发票台账等基础资料，因此企业更应注重档案的留存备查，避免因申报资料遗失而带来的重复纳税负担。

合同履约风险 分包合同履约风险。开发企业必须有充足的现金流保障，能够按照合同条款正常履约付款，才能进一步控制项目整体施工进度。这有利于提升项目安环水平和质量进度，实现按期交付。

销售合同履约风险。在降低分包合同履约风险的前提下，才能进一步控制销售合同履约风险。只有按照销售合同按时交付，才能节约延迟交付，支付的违约金，从而避免资金平衡风险及法律诉讼风险。

财务风险对项目正常运行造成的影响

首先，它将制约房地产开发企业的可持续发展。企业之所以加大力度投资房地产项目，目的就是为了获取更大的经济效益。但在开发和后续运行过程中，若出现不同程度的财务风险，就会影响到当下可流动资金的利用，进而给企业的未来可持续发展带来严重危害和影响；其次，它将影响企业内部工作的有序开展。资金是企业得以运行的根本，在投资阶段，受到外部因素的影响引发的资金风险问题，会导致原本计划好的工作无法顺利实施，企业内部也会出现混乱问题，对于房地产项目的后续运行也会带来很大的阻碍和制约。此外，它还将影响行业的稳定性。房地产开发企业在整个市场中占据重要地位，极大程度地推动行业发展，促进社会和谐稳定运行。但是在投资阶段若出现财务风险，后续的投资计划就无法实现；若投资金额较高的项目无法后续建设，就会影响整个行业的稳定和谐发展。

财务风险防控策略

对投资类项目运行进行分析和评价 前期市场调查。在新时期发展背景下，企业在开展投资类项目管理的过程中，不能只是依据自身的经验和过往的思想盲目地开展工作，而是要立足于当下实际情况，深入到市场之中，做好全面的调查工作，明确当下市场经济的变化情况和发展特点，然后立足于国有企业项目，明确相应决策要求，对财务根系和评价的一系列数据进行全面、系统地整合。在具体投资决策之前，要明确可能遇到的一些问题和情况，随后才能调整投资类项目的运行方向和计划，真正做到万无一失。在投资类项目运行的过程中，负责管理的人员还要深入其中，做好充分的标识工作，这样才能对后续发展过程中可能遇到的一些突发性问题进行有针对性的规避。市场调查过程中涉及的内容较多，因此要确保调查的充分性和完善性，不会遗漏任何关键信息，且市场调查的范围相对较广，所以应提前明确好调查的方向，才能保证这一工作高效顺利开展。具体而言，就是要深入市场之中，对市场经济发展动向进行全面深化研究。同时，还要针对项目技术的实施进行同步研究等。负责人员还要对市场之中的同类型企业开展投资类项目运行情况分析，尽可能地整合数据，以供企业内部参考。只有做好充分的准备工作，才能避免投资类项目出现任何新形势的盲目进展问题，降低风险要素。对于企业内部的领导人员和管理人员，需要定期召开相应的会议，对所有收集到的数据和信息进行全面整合，并共同分析，为投资类项目的可靠稳定运行提供重要的数据支持。

编制投资类项目的财务报表。针对投资类项目的运行管理，还需明确各项财务内容，这就不能脱离财务报表的编制。在具体编制过程中，负责人员需要明确现实中可能遇到的各种不同类型的风险，然后设置不同的方案，做好科学划分工作。与此同时，还要在具体编制进程中将信息有机融合进来，这样就可以站在宏观高度上，对这一项目后续可能带来的资金进行全面把控，并以此为依据，确保财务报表编制工作的顺利进展，规避各种风险。负责人员还应多方统筹，明确项目实施的细节内容和重点方向，无论有什么疑问，都要与项目负责人进行沟通和交流，避免留下未知隐患。在此基础上，需结合相应的风险把控要求和标准，对企业过往投资类项目运行中的数据进行整合和分析，最终确定投资的范围。从另一个角度来分析，在对财务报表进行编制的过程中，不仅要对投资类项目的具体特点以及投资金额各个方面进行全面把控，也需要站在企业的高度，对企业当下的资金流动情况进行深入分析，这样就可以达到更为理想的编制效果。同时，企业也需要考虑到后续可能遇到的一些限制性问题，因此需要制定应急的方案，这样才能达到预期的运行管理效果。

投资类项目指标评价。针对投资类项目的运行管理进展，不能放任不管，而是要将对应的指标评价内容设置进来，这样才能站在客观的高度，对具体项目的进展情况和成果进行统筹分析。因此，企业需要遵循科学性的原则，将最为科学的计算方法应用进来，进而获取相应的结果，确保最终结果可以表现出更为强大的针对性和可靠性。这一指标不能局限在单一的数字和文字层面，而是应划分为两个部分，一部分是静态的评价指标，另一部分是动态的评价指标。对于前者而言，其有一定的侧重点，即资本回收和增值考核方面，且立足报表编制的功能，可对所有财务风险涉及的数据进行全面整合；对于后者而言，是对更为细化的净现值进行充分运用，站在日常的角度去计算相应数据。这两者需要有机结合在一起，才能确保统筹性，同时提高决策的可靠性。

完善风险防控方式 在新时期发展背景下，各大企业在发展过程中都已经认识到了投资类项目运行管理的重要性，纷纷投入财务风险防控工作中，也取得了一定的成效。但是从长远角度来分析，风险防控工作仍然存在一些问题。所以，在现阶段就需要对现有的风险防控方式和方法进行持续性的完善和健全，只有在这样的支持和依托之下，才能确保所有投资类的项目可以高效运行，并提高管理效益，不会产生不必要的资金风险。首先，在投资类项目全面开展过程中，负责人员需要对具体项目的特点进行统筹分析，而且还要对这一项目实施的可行性以及科学性进行充分判断，确保这一活动可以在有序开展的同时不会对其他类型的投资活动顺利开展产生任何影响。其次，负责人员应从源头出发，全面完善特定项目的细节化财务风险管控内容。为避免出现不必要的风险，还需要把对应的投资流程和体系建立进来，这样就可以保证每一个环节和细节都可以高效有序地开展。最后，投资类项目的运行管理也并非就一味依据前期计划进行固化执行，而是要考虑到企业的可变性特点，在对企业内部的发展情况进行全面统筹的基础上，将对应的风险防范内容进行针对性的调整和增减。还要在运行管理阶段将最为先进且可靠的风险预警机制构建进来，而且立足于不同项目的特点，设置针对性的控制值，这样才能及时预警，而且为管理人员调整管理策略和方向提供充足的时间。此外，对于企业而言，还需要站在整个行业的发展高度上，收集各项投资运行的数据和信息，并结合当下的实际情况，提前制定好应急预案。这样在遇到问题时，就可以实施这一方案，达到理想的运行管理效果，促进企业可持续发展。

融入信息化技术 首先，要整合信息技术，使其立足于当下的投资类项目运行管理，将全新的数据采集和分析系统科学构建进来。这一系统的全面实施，既可以整合数据分析，明确风险点，还可以为风险管理工作的高效进展保驾护航。过往的风险管理工作缺乏先进技术的投入，仅限于大力运用人工力量的方式，对数据和信息进行收集，因此整个过程会不可避免地遇到一些偏差。但是在信息技术的整合背景下，可以紧随时代潮流，将最为先进的自动化处理工具整合进来，深入投资类项目运行的全过程中，进行动态化且无死角的管控，而且还能第一时间发现风险点，及时应对和整改。其次，要整合信息技术，针对不同的项目特点，将最为先进的风险评估模型构建进来，对当下风险管理的决策过程进行科学支持。

作者单位：中国水电建设集团十五工程局有限公司