投资性房地产公允价值计量对公司财务影响研究

摘要：随着市场经济的快速发展，房地产行业一度欣欣向荣，许多企业纷纷加入投资性房地产项目开发队伍。在此情形下，原有的历史成本计量已经无法适应房地产市场环境。因此，选择合适的计量模式非常重要。对此，我国于2006年2月将公允价值计量写入会计准则。公允价值计量可以客观反映房地产市场价格，从而真实反映企业的资产规模。然而，它在实际运用过程中还存在一些问题。通过选取新城控股作为案例对象，分析公允价值计量对投资性房地产公司的财务影响，从而了解公允价值在投资性房地产运用方面的困难，并据此提出相应建议，以期为公允价值计量的实际应用提供借鉴。

关键词：投资性房地产；公允价值计量；财务影响

0引言

计量是会计核算中最重要的一环，它关乎企业每一项经济业务的价值属性。其中历史成本计量和公允价值计量是投资性房地产的两种计量方式。历史成本计量以最初获取或制造某物时的实际成本进行入账，不可随意更改，有利于保障会计信息质量的真实可靠性。但随着我国市场经济的蓬勃发展，受传统观念的影响，大多数人把房产当成安身立命之本，一定时期内对房产的需求较大，房价高位运行。在此大环境下，许多企业开始扩大投资性房地产持有比例，以期达到保值增值的目的。但是，由于会计信息相关性较弱，在房地产市场变动较大背景下，历史成本计量并不能反映企业真实情况。而通过公允价值计量可以解决类似的问题。2006年，财政部就将公允价值计量写入《企业会计准则——基本准则》。另外，在具体准则中，还新增了一项新内容——投资性房地产。在此之前，投资性房地产是不能作为单独科目进行核算的。对于投资性房地产，企业可通过历史成本和公允价值两种方式进行计量。但因为没有对公允价值的确认计量方法进行规范统一，所以，在应用公允价值计量时存在一定的难度。为此，2014年1月，财政部新增《企业会计准则第39号——公允价值计量》，对公允价值的实际应用做出了统一规范，推动了公允价值计量的进一步完善。

相较于历史成本计量，公允价值计量更加适应市场经济的发展，它不仅可以实时反映市场价值，扩大资产规模，而且能提升融资能力，协助信息使用者做出更合理有效的决策。通过对上市公司投资性房地产公允价值应用情况的分析，可以了解不同计量方法对公司财务的影响，并从中发现问题、解决问题。这不仅可以进一步完善公允价值计量体系，而且对同行业投资性房地产变更为公允价值计量模式也具有参考意义。

1文献回顾

黄世忠[1]指出，公允价值会计的计量以市场价值及未来现金流量的现值为主要计量属性，通过梳理公允价值会计的产生和发展趋势，得出公允价值计量必将取代成本计量成为21世纪主流。

于永生[2]认为，国际会计界对公允价值会计理论尚未形成统一认识，会限制公允价值计量的实际应用，并据此提出公允价值的理论基础是决策有用观，其理论前提是会计信息质量要求的相关性，会计信息相关性强更有利于管理层做出合理、有用的决策。

张立俊[3]认为，公允价值在实践过程中主要存在3个方面的问题：一是人们对公允价值的运用存在认识上的误区，这是最大的阻力；二是由于市场机制不健全和公司治理结构不完善，容易存在人为操控现象；三是无论是对公允价值的重估，还是实施过程的监管，公允价值计量的成本都相对提高了。

张奇峰等[4]通过对投资性房地产使用不同计量模式进行比对发现，计量模式的不同对企业财务有很大影响，而公允价值计量相对成本计量而言影响更大；同时提出企业在进行投资性房地产计量模式的选择时，在考虑其对企业影响的同时，也要考虑信息披露和监管成本，注意会计信息的可比性与透明度。

杨建红[5]认为，公允价值计量自引入我国后，其实际应用情况并不良好，提出了我国投资性房地产在公允价值计量运用时存在确认条件苛刻、估值技术不合理和公允价值模式下会计处理不规范等问题，并通过对这些问题的分析提出了相应的政策性建议。

黄世忠和王肖健[6]通过对公允价值会计发展过程进行分析，指出推动公允价值会计成为主流主要是政治界、金融界及政府监管部门对公允价值会计施加压力造成的，而在这个过程中，公允价值的确认方法会不断改进，公允价值会计也会逐渐完善。

综上所述，投资性房地产计量模式的选择会对企业财务产生影响。公允价值计量虽然可能会造成信息失真、成本提高、计量方式不规范等一系列问题，但总的来说，公允价值计量的应用对企业利大于弊。大多数人对公允价值计量的未来发展持积极态度。

2研究方法

2.1文献研究法

通过多种途径搜集相关文献资料，并对其进行整理分析，以此了解投资性房地产及其计量模式的发展变更，加深对相关知识的理解。

2.2案例研究法

以新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）为例，对该公司的财务信息进行整理，分析其改变投资性房地产计量模式所产生的财务影响，并针对公允价值计量下可能产生的问题提出相应建议。

3相关理论概述

3.1投资性房地产

投资性房地产，其目的是赚取租金或资本增值，或者兼而有之。相关会计准则中有规定，投资性房地产可以单独计量、单独售卖。其主要包括已出租的土地使用权和建筑物、持有以备增值转让的土地使用权。计量方式主要是历史成本计量和公允价值计量两种。其确认条件有3个：一是相关经济利益很可能流入；二是成本可靠计量；三是提供者为可靠房产商。

3.2公允价值

公允价值是指双方在自由、开放的环境中，基于自愿平等协商一致的原则进行交易时的物品的价值。其特点在于真实、公允地反映市场价值。相比历史成本计量，公允价值计量的会计信息相关性更强，能够及时且公允地反映资产规模的变化，保全企业资本。但在实际运用过程中，由于信息披露不完整、市场环境的不稳定，企业财务信息就可能被人为控制，进而降低会计信息的真实性。而公允价值计量不仅为财务信息使用者做出合理决策提供真实、可靠的信息，而且对国家进行经济宏观调控也大有裨益。

4案例分析

4.1案例企业简介

新城控股于1996年成立，2015年在4日A股上市，主营业务为房地产开发与销售。新城控股专注于开发高品质住宅物业和综合体项目，并已发展成为全国性的综合房地产集团，业务涵盖住宅地产和商业地产。公司为打造体验式商业综合体，还推出了吾悦广场项目，并且多年来致力于实现吾悦广场的全国化布局。目前新城控股已经多个大中城市实现产业布局。

4.2公允价值计量运用情况

4.2.1公允价值披露情况

2015年，新城控股通过了投资性房地产计量方式的变更，开始对投资性房地产进行公允价值计量。据规定，公允价值计量有3个层次，而新城控股年度报告披露显示，公司的公允价值计量结果属于第三层次。

根据新城控股年报可知，对于投资性房地产，该公司主要通过独立的专业机构进行评估，其评估方法主要包括租金收益模型和市场可比法，涉及的输入值为租金增长率和资本化率和单位价格等，并对金融工具涉及的估值技术的范围、名称进行了简单复述。

4.2.2新城控股公允价值运用情况

2018年新城控股公允价值计量项目见表1。从年报中可以看出，除青浦、诸暨、青岛和渭南吾悦广场外，其他39个吾悦广场项目均采用公允价值计量模式，区域范围涉及30多个城市，其中租金收入占房地产公允价值比重在10%以上的就有7个。

4.3公允价值计量对企业财务的影响

4.3.1资产负债率

由表2可知，2014年以历史成本方式计量投资性房地产时，新城控股资产负债率高达76.83%。由于2015年新城控股变更了投资性房地产计量方式，所以对以前年度进行追溯调整。调整后，2014年新城控股资产总额小幅上升，资产负债率变为76.03%，小幅下降。2015年该公司开始实施公允价值计量，此后投资性房地产价值快速上涨，已从2014年的59.36亿元增至2018年的407.58亿元。再看变更为以公允价值计量后，新城控股资产负债率在2015和2016年提升幅度较大。资产负债率在2017年有1.7%的小幅上涨，2018年有1.27%的下降。虽然这两年变化不大，但负债总额却上涨极快，从2016年的868.03亿元增至2018年的2793.62亿元。这主要是因为计量方式的变更扩大了公司资产规模，增强了公司偿债能力，从而使得公司更容易获得外部融资。

新城控股的资产负债率在变更为公允价值计量方式前后都很高，2014年追溯调整后虽然变化不大，但还是有所下降。这说明投资性房地产变更为公允价值计量其实是利好的，如果公司在高负债率的情况下不采取措施变更计量方式，就可能面临财务风险。所以，公允价值计量方式的变更对新城控股的资本结构产生了积极影响。

4.3.2利润总额

2014年新城控股在计量方式变更前利润总额为18.02亿元，变更为公允价值计量方式追溯调整后利润总额为24.09亿元，增加6.07亿元（见表3）。公司变更会计政策，对投资性房地产进行追溯调整，使公允价值与账面价值之间产生差异，进而使2014年投资性房地产公允价值变动收益增加3.66亿元。2015年新城控股自持在建物业数量增加使得投资性房地产公允价值增加，公允价值变动收益增加1倍多，其对利润总额的影响变大，是利润总额增加额的92.4%。2016年，公允价值变动收益占利润总额的14%，相比上年出现较大幅度下降。这主要是房地产调控政策加上库存高企造成的。自2017年开始，公允价值变动收益开始上涨，相比2016年增加3.17亿元。2018年公允价值变动收益上涨更多，相比2017年上涨2倍左右，同时也带动其利润占比大幅上涨。这主要是公司商业地产规模扩大，投资性房地产大幅增加的原因。增加的投资性房地产主要是公司吾悦广场项目增多和公允价值增加带来的。

总的来看，前期由于市场低迷、政策调控等，公允价值变动对利润的影响较小；后期随着房地产市场转好，房产价格上涨，公允价值计量对利润的影响会越加显著。因此，投资性房地产计量方式变更对新城控股来说是有利的。

4.3.3净资产收益率

2014—2018年新城股份净资产收益率总体呈上升趋势（见表4）。除了2015年因所有者权益上升幅度略大于净利润增加幅度，净资产收益率有小幅下降，之后几年净资产收益率上涨幅度都较大。其中2016年同比上涨5.19%；2017年上涨幅度最大，达8.9%；2018年上涨幅度略有下降，但净资产收益率增加至34.41%，为5年最大值。从表4中数值可以看出，新城控股的资产收益率保持较高水平，说明其自有资金规模较大，利用效率良好。

随着新城控股商业加住宅模式战略的实施和房地产市场价格的不断上涨，投资性房地产变更为公允价值计量方式的优势逐渐明显且增大，新城控股的投资性房地产公允价值收益越来越大，利润也随之上涨，同时也带动净资产收益率增加。公允价值计量对新城控股的经营业绩起到了积极推动作用，改善了新城控股的盈利水平。

4.3.4总资产周转率

投资性房地产是一种非流动资产，其计量方式的变更会在一定程度上影响企业资产变动，从而对企业营运能力造成影响。由表5可知，在变更为公允价值计量模式前的2014年，新城控股总资产周转率为0.43次，追溯调整后降为0.43次。2015年后总资产周转率下降幅度逐渐变大，直到2018年已跌至0.21次。这说明公允价值计量方式的变更对新城控股的资产周转率影响很大，公司营运能力也有所下滑。这主要是因为，在历史成本计量方式下，公司在对投资性房地产入账时会考虑到折旧和资产减值的因素，公司的资产规模因而受到限制，但是以公允价值计量投资性房地产后，新城控股的资产总额也得到了快速增长。然而，销售收入跟不上资产规模增长速度，导致公司总资产周转率持续下降，资金利用效率由此降低。因此，投资性房地产计量方式的变更在一定程度上会对公司的运营能力产生负向影响，不利于公司正常运转。

综上所述，新城控股使用公允价值计量方式后，财务发生了较大变化。自2015年新城控股采取公允价值计量投资性房地产后，公司的融资能力、偿债能力、盈利能力都得到了很大提升，在扩大资金规模的同时也降低了财务风险。相较而言，资金利用率的降低对营运能力虽起到了反面作用，但影响较弱。总体而言，公允价值计量对新城控股财务产生了积极作用。

5投资性房地产公允价值计量建议

经过对新城控股财务数据进行分析发现，该公司在采用公允价值计量后，对公司财务产生了较大的影响：一是资产规模扩大，资产负债率降低，公司融资能力增强；二是公司经营业绩提升，盈利能力增强。但是，总资产的增加也降低了资金使用效率，公司营运能力受到了部分负面影响。另外，公开信息显示，新城控股虽然对公允价值获取方式、评估方法、计量项目等做了相关披露，但只是简单的规则复述，对一些年份有重大变化的财务信息并没有做详细说明。对此，应从制度准则、监管机制、企业内部管理等方面采取措施，以便公允价值计量方式在实际运用中能够更好地发挥作用。

5.1规范公允价值计量准则

我国对公允价值计量的研究时间相对较晚，制度也相对不完善。目前，有关公允价值计量的相关规定还只停留在基础层面，不够具体和深入。对此，政府部门一方面应该结合市场变化和房地产企业的实际情况，适时调整和完善计量准则规范；另一方面，应该细化公允价值计量信息披露的具体实施办法，明确信息披露的具体内容和方式，确保企业披露信息完整和规范。

5.2加强政府监管

公允价值计量就是在入账时根据市场环境对产品进行重估的过程。在这过程中，由于市场具有不稳定性，就可能出现利益驱动下的财务造假行为。针对此种情况，政府应该完善监督机制，提升会计信息监管水平。一方面，可以加大对违反相关规定行为的惩处力度，增强企业的守法意识；另一方面，要落实监管责任，提高监管工作效率。

5.3加强公司内部管理

公允价值计量由于存在很大的主观性，容易出现财务信息失真的现象，从而可能导致信息使用者做出错误决策。因此，首先，企业应增强对公允价值计量的认识，顺应市场经济的变化，合理、有效地选择符合公司实际的计量方式；其次，企业要完善公允价值计量和披露的工作制度，提高财务信息的可靠性与透明度；最后，企业要提升人员伦理道德水平，减少利益驱使导致的财务舞弊行为。

6结语

通过结合有关投资性房地产和公允价值的相关文献和理论概述，并以新城控股为例，分析投资性房地产使用公允价值计量的情况，得出结论：公司计量方式的改变对投资性房地产公司财务的影响较大。采用公允价值计量能够在一定程度上全面反映企业真实状况，为相关决策者提供可靠信息。然而，面对多变的市场环境和繁杂的数据信息，公允价值变得难以确定，从而导致公允价值不再公允。基于此，社会各界都应采取相应措施，提升企业公允价值计量的实践水平，以推动投资性房地产行业高质量发展。

参考文献

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收稿日期：2023-11-20

作者简介：

郭宇蓉，女，1998年生，硕士研究生在读，主要研究方向：财务管理与资本运营。