我国房地产上市公司偿债能力分析

摘要：房地产行业在国民经济中占有举足轻重的地位。身处资金密集型产业，房地产企业要时刻注意防范各类风险。企业的偿债能力关系到其生存和发展。以万科集团为例，对其偿债能力相关指标进行深入分析，探讨存货和债务结构两个重要影响因素，提出对策建议，以期为认识我国房地产企业偿债风险与挑战、提升我国房地产企业偿债能力提供依据。

关键词：偿债能力；房地产企业；万科集团

0引言

偿债能力是企业健康生存和发展的关键。如果一家企业不能够按期偿还债务，就有可能走向破产，反之则具有一定的投资能力。房地产行业是我国经济的重要组成部分，但自2019年以来受到了严重冲击。为保证房地产市场的稳定发展，我国对房地产投机行为进行了控制，但仍然存在很多问题，其中之一就是房地产上市公司的财务风险。为了谨慎预防房地产企业的金融风险，本文以万科企业股份有限公司（以下简称“万科集团”）为例，研究分析后疫情时期我国房地产上市公司的偿债能力。

1万科集团偿债能力分析

1.1万科集团概况

1984年5月，万科集团在深圳市盐田区成立。2016年，万科集团首次登上《财富》杂志“世界500强”榜单，位列第356名；之后几年不断进入该排行榜，2022年位列榜单第178名。万科集团从1988年进入地产行业至今，已经成长为珠三角、长三角、环渤海三大经济圈和53个中、西部地区大中型城市的大型地产公司之一。截至2022年，万科集团已经将其开发范围从最初的五大区域发展为现在的七大区域，见图1。

1.2短期偿债能力分析

万科集团短期偿债能力虽不稳定，但有其优点，所以，要对其进行全面的分析和评价。

1.2.1流动比率

2018—2022年，万科企业的流动比率呈缓慢上升趋势，见图2。一般而言，房地产行业最佳流动比率为2，但是2018—2022年万科集团的流动比率一直小于2，低于市场平均值。这说明，在短期债务到期前，公司的流动资产并没有多少可以转换成现金来偿还债务。尽管流动比率在慢慢地增长，但增幅并不大，这意味着万科集团的偿债压力较大。2022年，万科集团流动比率数值偏大，原因在于存货积压导致应收款上升、收款期延长及待处置的财产损失偏大。

在疫情期间，大部分房地产开发商都把线下销售转移到了线上。但是，因为缺乏相应的线下合作，线上销售成果并不明显，仍有大量库存积压，进而导致过高的流动比率，影响流动资产对流动负债保障程度，这将给企业带来很大的偿债压力[2]。万科集团情况也是如此，见表1。

1.2.2速动比率

2018—2022年，万科集团的速动比率呈“U形”趋势，见图3。万科集团5年间的速动比率都不到1，保持在0.4～0.5的水平。万科集团的开发费用通常都很高，而且还会受到大环境的影响，因此速动比率在1以下是合理的。万科集团存货在其资产中所占比例较大，只有2018年占比为49.08%，其余4年均在50%以上，且2021年高达55.48%。其中，占比最大的是在建开发产品，这类产品占用了公司大量资金，对公司的短期偿债能力产生了一定的影响。

综合考虑流动比率和速动比率可以看出，2019—2021年3年的数据均低于其他年份，说明万科集团存货及预付账款的流动性较弱。

1.2.3现金比率

2018—2022年，万科集团的现金比率变化呈“W形”趋势，见图4。行业普遍认为，现金比率可以更好地反映公司直接偿债的能力，比例应该在20%～30%之间[1]。2018—2022年，万科企业在过去5年中的现金比率在11%～17%之间，说明企业无法及时偿付短期负债的风险较大，现金类资产的盈利能力较差，没有有效地利用流动负债，能够及时支付债务的现金类资产也很少。进一步地，企业管理还没有得到合理改善，对流动资产的使用也不合理，造成了公司运营成本上升。同时，万科集团用现金支付到期债务的风险加大，甚至面临无法偿付的风险。也就是说，其现金资产的流动性更差。

万科集团短期偿债能力不足将造成其资本结构不稳定，甚至可能导致资金链断裂，从而引发生存危机。万科集团根据经营状况和资本需求，进行科学、有针对性的管理，以保证债务适度和合理，同时要考虑到当前的偿债能力是否充足。企业在确定资本结构时，应遵循稳定性原则，以确保获得的收益高于资本成本为基础，全面评价经营和发展过程中存在的问题，并分析各类潜在风险因素对稳定发展的影响。

1.3长期偿债能力分析

长期偿债能力就是企业在日常经营中需要偿还自己的非流动负债的能力，在对企业的各项相关指标进行分析时，不仅要重视短期指标，还要研究其长期还债指标[2]。以下通过资产负债率和产权比率2个指标分析万科集团的长期负债能力。

1.3.1资产负债率

2018—2022年，万科企业的资产负债率处于76%～85%之间，并且2019—2022年呈显著下滑趋势，见图5。通常认为该比例应控制在40%～60%。如果高于60%，说明存在企业较高的金融风险；如果低于40%，就表明企业财务杠杆利用率较低。万科集团资产负债率在5年内连续降低得益于其去杠杆战略。该战略旨在通过减少债务规模来降低财务风险，提升企业稳定性和实力。然而，该公司的资产负债率依然较高。由于房地产重资产行业，有两个明显的特点：一是资金投入大；二是运营周期长。因此，万科集团资产负债率偏高属于正常现象。在房地产开发当中，大部分开发商都会先投入资金，完成房屋的建造，最后才会收到工程款。房屋建造少则几个月，多则几年。因此，大多数的开发商都要依靠贷款。在项目的前期，开发商要从银行贷款，用于房屋建造和支付职工薪酬。

1.3.2产权比率

2018—2022年，万科企业的产权比率出现明显降低，尤其在2019—2022年期间，见图6。产权比率越低，企业的长期偿债能力越强，债权人承担的风险就越小[1]。但是，如产权比率过低，公司的股东权益比重过高，公司将会错失利用债务发挥财务杠杆作用的最佳时机。万科集团产权比率降低得益于其在过去几年大规模进行资本运作，使得股东权益不断增加。万科集团通过发行股票和债券等方式吸纳了大量外部资金，进一步拓展了公司规模和业务范围。虽然这能缓解企业的长期债务压力，但债务仍然处于一个较高的水平。

2万科集团偿债能力影响因素分析

2.1存货

2018—2022年，万科集团存货与总资产见表2。万科集团存货占比在2014—2018年持续下降，但是2018—2021年反弹回升，可见其现房销售端遇到了一定的困难。2022年万科集团，存货周转天数为880.41天，比2018年缩短了423.94天，且每年持续稳定缩短，平均每年缩短106天。不同于疫情前各种“限购”“限价”“限贷”“限售”等政策，疫情之后，国家出台了一些购房优惠政策，如税务补贴、农村户口购房补贴等。万科集团作为我国房地产行业的龙头企业，其运营状况深受宏观政策调控的影响。在经营过程中，万科集团虽然积极采取措施降低存货周转天数、提高存货周转率，但存货仍较多。高存货比例不仅是万科集团金融风险的主要来源，也是影响其持续性发展的重要因素。此外，存货的市场价值和成本之间往往存在较为明显的差异，虽然这种现象在房地产行业中较为常见，但是存货的积压会削弱企业快速变现的能力，进而对企业短期偿债能力产生负面影响。因此，存货管理水平对于房地产行业的偿债能力具有重要影响。

2.2债务结构

债务结构分析的目的在于深入理解和评估企业的负债状况，以及负债与企业资产、业务运营和整体战略之间的关系，以此识别潜在风险，优化资本结构。

万科集团债务结构见表3。这些指标体现企业流动负债和长期负债的变动趋势。万科集团流动负债比率在2019年达到最高值87.20%，2022年又回落到79.71%。这5年流动负债比率变化趋势不大，除了2022年，其余年份基本保持在85%～87%。流动负债比率居高不下，说明万科集团依然存在短期债务占比过高的问题。

然而，万科集团长期负债比率却呈现先降后升的态势。2018—2019年长期负债比率整体呈下降趋势，主要原因为万科集团在2019年还清了1000亿元的债务，大股东也在不断减少[4]。长期负债比率系数越大，表明公司债务资本化程度越高，其长期债务偿还压力也就越大[5]。万科应不断地优化其资本结构，从而降低长期债务比例。

3万科集团增强偿债能力的对策建议

3.1加强成品房存货管理

3.1.1积极培育并引进专业的成品房管理人员

第一，万科集团需要培养“高精尖”服务人员和成品房管理人员，尽可能在企业内部继续强化员工的职业技能培训，不断提升自己的人力资本，使技术创新的内生性功能得以充分发挥；在公司内对相关工作人员进行服务标准化的培训，将服务意识注入其中，提高员工的服务水平，养成员工良好的服务态度。第二，万科集团应该通过各种形式的“人才库”，从外部引入高质量的专业人才，扩大基层经理和销售队伍。在条件允许的情况下，应该与地方高校联合，招募有关管理学专业的毕业生；或者聘请具有相应工作经验的管理类人才，注入生命力，使全体员工的服务水平得到全方位提高，建立一套更科学、更优质的管理体系，实行标准化管理，主动引入高质量的管理型人才；或者通过对目前的管理层进行培训，对同行业企业的管理方式进行研究，并对其公司治理和成品房管理方式进行积极借鉴，从而优化自身管理方式。

3.1.2提升销售水平，缓解成品房压力

第一，万科应该在项目完成之前加大宣传力度。房地产企业的产品生产周期比较长，对国家政策也比较敏感，因此，会遇到很多不确定因素。由于开发周期较长，房地产企业经营者通常会急于脱手已完工的房产。所以，万科集团需要事先对楼盘的完工情况进行大力宣传，制订合理的营销推广方案，让消费者在第一时间就知晓。这样才能更好地提高销售速度，防止库存积压占用企业周转资本，进而影响贷款偿还能力。第二，万科集团对前期建成的楼盘也要足够重视，并建立相应的应急管理体系。可派遣适当的管理型销售人才到各地分公司去，采用更加高效的营销手段，吸引顾客的注意，加速库存周转，提高资本回报率，减少资本亏损风险。

3.2拓宽融资渠道

当前企业竞争日益白热化，一些企业都出现了资金链断裂情况[4]。在这种背景下，很多企业向金融机构借款，以求生存与发展。为了提高企业在市场上的竞争力，必须拓宽企业融资渠道，优化资金配置。但是，不同的融资模式对公司的资金使用成本、风险及资金灵活性都有一定的影响。对企业来说，外部融资是一条至关重要的融资渠道，上市公司发债会对公司的资本结构产生直接影响，提高公司的债务比例，增加公司的财务风险。债务比率的变化与公司财务杠杆之间也存在一定的联系，债务比率越高，财务风险就越高。更加合理、完备、科学地使用多样化的融资方式，一方面，能够提升企业的支付能力；另一方面，能够将财务杠杆发挥到极致，大幅度提高企业的收入。

从优序融资理论角度看，为达到一定程度的股权多元化，企业在控制债务规模的情况下，应该适当提高股权融资的比重。欲在国内取得A股上市资格的房地产公司，可采用分拆板块上市的方式。这样一来，不仅可以减少资金的消耗，而且可以为公司带来新的价值。与此同时，房地产公司也可以通过“同股不同权”机制，即股份相同但是享有的表决权不同，在保证公司控制权的基础上，增加股权融资，从而实现可持续健康发展。

4结语

对于房地产上市公司来说，要实现长期、稳定的发展，短期偿债能力和长期偿债能力都至关重要。万科集团是中国最大的房地产开发商之一，其偿债能力水平在房地产行业中具有有代表性。本文针对其偿债方面存在的问题，提出拓宽成品房存货管理和融资途径、对债务结构进行优化、努力实现业务多元化等建议，以促进房地产业良性稳定发展。

参考文献

[1]高院.上市公司偿债能力分析：以京东为例[J].全国流通经济，2023（14）：181-184.

[2]张雷.房地产企业偿债能力分析：以新鸥鹏集团为例[J].中外企业家，2020（6）：104.

[3]刘云瑞.上市公司偿债能力和营运能力分析：以海尔集团为例[J].现代商业，2020（5）：101-103.

[4]新浪财经.万科年报解读：2019年还债超千亿销售额增速为近年新低[EB/OL].（2020-03-18）[2023-11-10].https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1661472497515754524&wfr=spider&for=pc.

[5]赵达.经济新常态下我国房地产企业存货管理的问题与对策[J].住宅产业，2022（6）：121-124.

收稿日期：2023-11-20

作者简介：

张赅敏，女，1998年生，硕士研究生在读，主要研究方向：财务会计、财务管理理论与实务。