老旧小区建筑结构及市政设施改造研究综述

邓 宇，温 禾，崔鹏飞，张一航

（亚太建设科技信息研究院有限公司，北京 100088）

1 概念与背景

老旧小区（Old Urban Residential Area），指在城镇国有用地上建成时间较长或物质环境相对陈旧，有较为迫切开展维护或更新需求的居住小区。我国20 世纪50 年代在苏联小区规划理论影响下形成的“居住区-居住小区-居住组团”层级，成为城镇居住的主体规划结构；其中，居住小区是城镇居住规划建设最常见的基本单元。老旧小区，在广义范畴内覆盖这个3 级空间结构，一般意义上主要针对居住小区这个层级，老旧小区作为所有居住小区生命周期中的客观阶段，也是相关更新工作开展的主要对象。其划定标准将不断细化。由于不同时代社会经济条件、发展理念和建造技术及材料不同，居住小区的生命周期有所不同，老旧小区的划定标准也有所不同。当前，我国城镇住区住宅，以建成使用满20～30 年作为界限，被划定为老旧小区。这是因为在物资短缺时代，受限于资源资金约束建设运维投入不足和对未来生活水准快速提升估计不足，这些居住小区在建成20～30 年后就面临着较为普遍且急迫的更新整治需求。随着我国社会经济快速发展，特别是各类标准、建设管理和物业管理机制的完善，近20 年来建设的居住小区质量得以提升，其生命周期得以延长，因而划定老旧小区的标准也会随之调整，不再以统一的建成时间为标准，将会细化至不同阶段、不同建造方式而形成的寿命周期，并与管理维护状况叠加判断。

1.1 老旧小区的界定

国务院（2020 年）：城市和县城中的老旧小区建于相对较早的时期，往往因为长时间的失修和缺乏市政配套设施的维护而变得不完善。这些小区也常常缺乏完善的社区服务设施，而居民往往对小区的改造和提升充满期待和渴望。针对这些问题，各地政府应根据实际情况，合理划分改造范围，特别关注2000 年底之前建成的老旧小区。此外，对于这些小区的改造，还需要注重加强社区服务设施建设，并提升居民参与度。从而使其成为更为宜居、舒适和便利的住宅区域。

国家机关事务管理局（2013 年）：中央和国家机关各部门及所属单位、在京中央企业所在地区的老旧住宅小区，建设年代较早，设施设备已经陈旧，配套功能不全。为了改善居住环境和提升居民生活品质，政府正在实施综合整治工程，将1990年以前建成的老旧小区列入整治范围，进行全面的改造提升。而针对1990 年以后建成的老旧小区，政府则重点解决安全隐患问题，并推行节能改造，从而实现资源利用的最大化。同时，政府也高度重视1980 年以前建成的老旧房屋，要求对这类房屋按照现行规范进行抗震检测和必要的加固改造，以确保房屋的安全性。

中国城市科学研究会（2019 年）：城市旧居住区是城市中已经建成使用20 年以上的住宅区，或者是因为环境质量差、缺乏完善的配套设施、建筑功能不完善、建筑结构存在安全隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损等问题而影响居民居住质量的聚居地。针对这些问题，政府需要加强对城市旧居住区的整治和改造，以提高居住环境的品质和居民的生活质量。

北京市（2021 年）：老旧小区指建成年代较早、建设标准较低、基础设施老化、配套设施不完善、未建立长效管理机制的住宅小区（含单栋住宅楼）。北京市现阶段，老旧小区是指2000 年底以前建成。

广州市（2018 年）：《广州市老旧小区微改造设计导则》按建设年度分类，将老旧小区分为新中国成立前建成、新中国成立后至1980 年建成、1980—1990 年建成和1990—2000 年建成4 类。

上海市（2021 年）：旧住房更新改造范围主要包括城市中建成使用时间较长的住宅小区和居民聚居区，这些区域存在住房和设施老化、功能不完善、配套设施不健全、居民生活质量较低等问题，需要得到政府的关注和改造。在改造的范围方面，政府可以根据不同地区的实际情况来制定相应的改造计划和方案，同时考虑到改造的可行性和经济效益，重点关注使用时间较长的旧住房区域。对于有条件的区域，也可以适当将使用时间较晚的住宅小区纳入改造范围，以推动城市住房和社会环境的全面升级和提升。

城市老旧住宅区是指建成年代较早、经过多年使用、房屋状况及环境质量较差、生活配套设施不完善、居住条件需要改善的居民区。这些旧住宅区可能存在房屋结构安全隐患、建筑能耗较高等问题，居民对改造和更新的需求十分迫切。

以下小区虽然建成年代较早、基础设施不完善，但不属于城镇老旧小区改造范畴：一是已经在城镇棚户区改造的范围之内的、计划改造、扩建、翻新旧有棚户区或住房的。如果目前所在地已经列入棚户区改造计划，那么日后它将会进行拆除重建或扩建；如果还允许它先进行老旧小区改造，而待正式进行棚户区改造时，所有的改造成果将拆除，这样将造成严重的浪费。

二是以居民自行修建的房屋为主的地区以及城中村。这些区域大多位于城乡接合部，很多房屋属于居民（或村民）私自建设，没有合法手续，对这些区域进行老旧小区改造，不利于日后政府对这些区域进行综合整治。

1.2 老旧小区的特点

需改造的城镇老旧小区产权构成较复杂，涉及公房（含房改房）、商品房、拆迁安置房、单位集资房、政策性保障住房等。它普遍具有以下7 个特点。

1）建成时间比较早。目前各地多数以2000 年以前作为老旧小区划分的时间点。

2）市政基础设施不齐全或老化严重。供水、污水管网老化严重，影响供水的质量与排污能力；电力线路存在安全隐患，消防设施不齐全，消防通道普遍被占用。

3）房屋本体损坏严重。房屋存在外墙脱落、保温效果差、墙面污损、楼道等公用区域被住户用来堆放杂物的问题。

4）房屋普遍没有电梯，不适合老人居住。老旧小区由于建成年代较久，房屋多为6 层以下的住宅，按照当时的技术规范，是不安装电梯的（有些地方甚至有9 层住宅未安装电梯的极端情况）。但老旧小区普遍为老龄化社区，老龄化程度普遍高于所在城市的老龄化水平。

5）小区缺停车场地和设施。由于小区建成时代久远，那时汽车对于多数中国家庭还是一个遥远的梦想，当时的住宅设计规范对于小区汽车的配比并无强制规定或仅规定了很低的配比要求。导致在汽车普遍进入中国家庭的当今，老旧小区严重缺乏停车场地和设施，停车难成为老旧小区居民反映最强烈的问题。

6）小区环境杂乱、违章建筑众多。老旧小区多为当年单位分配给职工的房改房和公房，居民自治意识和能力偏低，没有花钱享受服务的意识，小区也多数没有实行社会化的物业管理，导致小区公共环境没人负责、没人爱惜，小区环境脏乱差、地面坑洼不平。住户为了自身利益纷纷圈占空地，导致违章建筑众多，使小区本来就狭窄的公共空间更加拥挤。

7）配套服务设施缺乏。小区普遍缺乏超市、菜场等便民服务设施和托幼、养老等服务机构，住户的基本生活需求得不到有效满足[1]。

2 历史发展情况

将我国城镇老旧小区改造历程划分为三大阶段：2017 年之前，各地探索为主的阶段；2017—2020 年，全国层面试点探索阶段；2020 年至今，城镇老旧小区改造全面推进阶段。在不同阶段，城镇老旧小区的定义、内涵以及城镇老旧小区改造的内容和特点各有不同。

2.1 2017 年之前的改造工作概况

2017 年之前，城镇老旧小区改造还处于各地探索为主的阶段。如上海市在1990 年代末就开展了旧住房成套改造工程、“平改坡”工程、“变频供水”改造等，许多城市都在积极开展既有住宅建筑节能改造工作，如北京市的“暖房子”工程。为了全面提高老旧小区的品质和居住条件，各地也相继出台了综合整治工作的实施意见，如北京市的《老旧小区综合整治工作实施意见》。

当前，城镇老旧小区改造工作主要涉及多个相关工程项目，这些项目被纳入“旧城改造”的大系统之中。如三旧改造、背街小巷整治、海绵城市改造、地下综合管廊改造、雪亮工程、暖房子工程等，虽然改造内容主要集中在建筑本体修缮和基础设施提升上，但也要关注物质空间改善，因此，参与部门应该多元化。国家层面对于老旧小区的界定、改造范围、改造内容等方面还没有明确的界定。住房和城乡建设部在2001 年发布了全国性指导文件《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房〔2007〕109 号），其中将旧住宅区定义为“房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区”，改造内容包括“环境综合整治、房屋维修养护、配套设施完善、建筑节能及供热采暖设施改造”。另外，各地改造工作差异较大，一些发达地区已经开展了多轮改造，改造标准较高，而一些地区仍未展开改造或者改造标准很低[2]。

2.2 2017 年三部委改造试点工作概况

针对我国城市老旧小区改造的问题，住房和城乡建设部于2017 年底发布了一份重要通知，旨在推进老旧小区改造的试点工作的开展。在试点城市厦门、广州等15 个城市的共同努力下，截至2018年12 月，已经成功改造了106 个老旧小区，受益居民达到5.9 万户。从试点及各地反馈的情况看，城镇老旧小区改造不仅涉及面广，而且是一项庞大的系统工程。在老旧小区改造过程中，三大关键问题亟待解决：一是筹集改造资金，确保改造工作有足够的资金支持；二是加强居民参与和社区治理，发挥居民主体作用，提升社区服务水平；三是注重改造效果的持续性和居民满意度的提升，确保改造工作真正符合居民期望。只有解决这些问题，改造工作才能顺利进行并取得实效。同时，地方政府要发挥好协调作用，让基层单位工作更有规范性，能够与居民进行积极的协商，让居民主动参与到改造工作中来。在具体的施工过程中，也要因地制宜，要摸清不同小区的居民的具体需求，来制定改造计划，同时也要与居民协商好后续的管理工作如何进行，确保在改造后可以保证居民正常有序的生活。

2019 年，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部三部委联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2009〕107 号）（以下简称“通知”），旨在全面推进城镇老旧小区改造工作。在此通知中，首先明确了老旧小区的范围，即为城市、县城（城关镇）建成于2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。针对这一问题，通知提出了3 个方面的工作。

首先，需要通过摸排全国城镇老旧小区基本情况来指导地方制定当地城镇老旧小区改造的内容和标准。此外，地方政府需要因地制宜，结合本地实际情况，量力而行地制定2019 年的老旧小区改造计划。

其次，要推行地方在老旧小区改造中创新改造方式和资金筹措机制。在老旧小区改造中，需要采取“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，通过多渠道筹集改造资金，如居民支出一点、社会支持一点、财政补助一点等。

最后，通知还强调了加强各地基层组织建设的重要性，通过社区主导的方式，发动小区居民积极参与老旧小区的改造，同时也需要确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，并且建立小区后续管理机制。这些措施旨在确保城镇老旧小区改造工作顺利推进，并且探索出更加适合我国国情的改造模式[2]。

2.3 2019 年国务院常务会议后工作推进

2019 年6 月19 日，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造工作，城镇老旧小区改造工作被提升到新的高度。会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。目前，全国需改造的城镇老旧小区居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。会议对改造对象范围、改造内容、组织机制、投融资渠道提出要求。尤其强调要发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，带动供给侧改革，促进消费，拉动投资。老旧小区改造不仅是物质空间改善，还是需要植入各类服务，构建基层治理体系，追求社会经济综合效益，需要多部门参与完成的综合改造[3]。

2020 年7 月，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号，简称国办23 号文）发布，明确了老旧小区的内涵改造原则、改造内容、组织实施机制、资金共担机制、配套政策以及组织保障并提出工作目标：到2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务[3]。

3 国内改造概况

3.1 建筑结构加固

3.1.1 抗震鉴定和安全性鉴定

对于1990 年及其以前建造的房屋，宜按照后续使用30 年的A 类进行抗震鉴定；对于1991—2000 年按照89 系列规范建造的房屋，应按照后续使用40 年的B 类进行抗震鉴定。既有建筑结构安全性鉴定的荷载分项系数及其荷载取值，宜采用GB 50009-2012《建筑结构荷载规范》的规定[4]。

3.1.2 钢筋网砂浆面层加固

在面层砂浆中配置钢筋网。钢筋网应采用呈梅花状布置的错筋、穿墙筋固定于墙体上；钢筋网四周应采用锚筋、插入短筋或拉结筋等与楼板、大梁柱或墙体可靠连接；钢筋网外保护层厚度不应小于10 mm，钢筋网片与墙体的空隙不应小于5 mm。当采用双面钢筋网砂浆面层加固时，宜设置水平及竖向配筋加强带，以代替圈梁及构造柱。

3.1.3 钢筋混凝土板墙加固

现浇钢筋混凝土板墙。板墙应采用呈梅花状布置的锚筋、穿墙筋与原有砌体墙链接；其左右应采用拉结筋等与两端的原有墙体可靠链接；底部应有基础；板墙上下应与楼、屋盖可靠链接，至少应每隔1 m 设置穿过楼板且与竖向钢筋等面积的短筋。板墙可设置为单面或双面，甚至可在楼梯间部位设置封闭的板墙，形成混凝土墙体筒。

3.1.4 外加圈梁构造柱加固

加设钢筋混凝土构造柱和圈梁。外加柱应在房屋四角、楼梯间和不规则平面的对应转角处设置并应根据房屋的设防烈度和层数在内外墙交接处隔开间或每开间设置；外加柱应由底层设起，并应沿房屋全高贯通，不得错位；外加柱应与圈梁或钢拉杆连成闭合系统。外加柱应设置基础并与原墙体原基础可靠连接，宜在平面内对称布置。

3.1.5 外套结构抗震加固

在砌体墙外部增设钢筋混凝土墙。依据小区总平面的整体改造设计，合理确定新设外套结构距原有墙体的距离，确保地基处理得当，并与原有结构实现顺畅衔接，同时妥善安排与新建结构存在冲突的原有人楼管线。

外套结构可包括外贴纵墙、外加横墙、外加楼板等内容，上述部分与原砌体结构外墙之间应有可靠连接。外加横墙应与原结构横墙对齐，并有可靠连接；外加楼板上下各层应对齐，截面宜上下一致；外侧纵墙与原结构外纵墙应有可靠连接。可采用装配式工法，预制构件进行混凝土浇筑，也可采用现浇式工法现浇外套混凝土结构。

前文中的几种加固方式虽造价相对较低，但结构强度效能提升相对有限。外套装配式结构加固由于新建结构整体施工，结构加固强度效能提升相对较高。但由于新增了建筑结构和使用面积，小区公共空间的面积相应地减少了，对周围其他楼的日照、通风、采光会造成一定影响。

3.1.6 局部加固修缮

结构局部加固与保护层修缮。包含承重结构局部加固、非承重结构的局部加固，以及结构保护层出现的裂缝、风化、表面侵蚀、孔洞的修补。承重结构采取局部补强的方式，比如碳纤维布粘贴、增大结构截面、外包钢等方法。非承重结构与承重结构加强构造连接。

3.2 市政设施设备改造

3.2.1 供水设施

供水设备改造。根据现行规范核验生活水箱加压设备及水泵房。会同供水单位明确供水方案采用市政直供水时，从室外供水管道接管直接引至住户，拆除高位水箱和长期不流动的存水管段；采用二次加压供水方式时，根据实际情况整体更换不符合相关卫生和安全标准的储水水箱，或取消水箱改为无负压供水设备，从根源避免水质二次污染。

供水管道与阀门改造。核验楼内公共部分的给水管道、阀门及其外保温，完全替换或部分替换不符合国家卫生标准和相关政策要求的，或存在跑、冒、滴、漏现象的供水管道和阀门。可在具备条件的小区楼内增加中水供应系统，并设明显标识。

计量设备改造。用水分户计量，集中读数且设置于户外，有条件的可更换为既方便管理维护又有助于节水节能的智能水表。

户内用水器具更换。鼓励居民对户内用水设备进行同步改造，更换节水器具，提高用水效率。

3.2.2 排水设施

污水管道与地漏改造。核验楼内公共部分的排水管道、阀门及其外保温，完全替换或部分替换不宜继续使用的污水管道和地漏。排水管道要做防蚀处理。将原一层居民的非单独排水系统升级为独立排污系统。可在有条件的小区进行楼内同层排水改造。洗衣机的排水管接入污水排水管道，与雨水排水分离。

雨落管改造。根据汇水面积合理设置雨落管和排水沟，材质和颜色应与建筑外立面协调。屋面雨水斗缺失或损坏时应进行改造、维修或更换。内排水管道要做好防蚀处理。雨水排放结合建筑周围环境做到有组织排水，接入雨水收集、生态植草沟下凹式绿地、雨水花园等低影响开发设施。空调冷凝水管宜改为有组织排水。

3.2.3 供电设施

供电设备改造。进行现场勘查，按国家现行标准重新对电力负荷、供配电系统容量、供电线缆截面和保护电器的动作特性、电能质量等进行验算评估，并根据验算评估结果采取相应的改造措施，如开展电力增容，增加消防等需要单独配电的设施，改造电源柜、单元箱、电表箱等设备，加设剩余电流保护器。

电源线路更换。楼内公共部位电气线路不符合现行相关标准时或需要增容时，应进行改造，线路应穿管或在槽盒内敷设。

计量电表更换。实行一户一表计量，换用智能电表，满足阶梯电价及分时计费需求。

3.2.4 供热设施

供热管道与阀门改造。按现行标准修补或更换受损管道、保温部件及相关设备，系统优化设计公共管道和增设阀门调节，与建筑节能改造相结合，使建筑内整体供热保持平衡，做好管道的保温管道穿防火墙和楼板的防火措施。改造完成后与户内供暖系统进行联合调试。

户内换热设施更换。更换热效率更高的暖气片热进行计量改造。有条件的情况下进行分户热计量改造，改造后可进行每户精确计量，远程监测管理提高供热利用效率。

3.2.5 燃气设施

燃气管线与阀门改造。按照现行规范，对有损坏、超期使用的管道、管件、调压设施等进行更换，有条件时应将燃气引入口的阀门安装在住户外。管道布置应符合防火、防爆等安全距离的要求。燃气管道应设标志标识。未通管道燃气但具备条件的小区，应增设燃气管道系统。

计量设备改造。由专业单位进行“一户一表”分户计量管理，宜采用智能燃气表，实现自动远程计量与自助缴费。

燃气报警器增设。户内宜增设家用燃气浓度检测报警器，以便于及时发现燃气管道泄漏情况，降低爆炸、中毒等安全隐患。

3.2.6 信息设施

废弃线路和管道清理。对已废弃不用的线路和设备进行拆除，修补拆除后的墙体和楼板。

线路与设备梳理补充。合理安排有线广播电视光纤、通信线路等各种线路的布线，在空间上尽量整合、紧凑，注重美观、隐蔽，同时便于维护与维修。对缺失的线路或设备进行补充，应尽量避免重复建设，采用光纤入户的接入方式。应满足居民日常生活及小区内智慧养老、智慧安防、智慧消防、智慧停车、远程抄表等智慧社区应用的通信需求，并预留新一代业务发展的容量，满足小区未来网络升级建设需求。

3.2.7 照明设施

线路改造。结合电气改造更换老旧线路，适当增加照明布点。

公共空间照明改善。楼内公共区域如公共走廊楼梯间、候梯厅、住宅门厅、地下室等空间应设人工照明和应急照明装置，公共照明采用声控开关并选用节能环保的灯具。

室内照明改善。居民自主改造室内照明设施，主要房间的照度、均匀度、功率密度值、显色指数、眩光等指标应该符合现行的国家标准，宜选用节能灯具。

3.2.8 防雷设施

防雷接地系统改造。安装接闪器、引下线和接地装置，接闪器（主要指避雷针、避雷带、避雷网等）通过引下线和接地装置与大地相连，用以防护直击雷。有锈蚀、接触不良以及其他不满足国家相关标准技术要求的情况时，应进行改造。若屋面经过了改造施工（如重新铺设保温层），应对防雷接地系统进行检测并加以修复。

浪涌保护器安装。对每个楼层的主要电源安装浪涌保护器，以免雷击电磁脉冲通过电线、信号线等进入室内。

4 结束语

在国家的号召下，各地全面地开展了城镇老旧小区改造工作，完成改造的老旧小区大部分实现了人居环境改善、设施功能提升、居民房产增值、投资消费拉动、物业管理拓展以及基层治理提升，但是也暴露出改造内容相对基础、资金来源相对单一、制度机制不健全、群众意愿难协调等问题和困难。借鉴国内外相关先进经验，应构建系统的顶层设计和闭环的运行机制，如从工作组织、项目生成、资金筹措、项目审批、后期维护等环节入手，形成社会多元主体参与的良好运行机制，实现城镇老旧小区改造的持续推进，同时实现基层治理能力的提升，形成共建共治共享的社会治理格局。

城镇老旧小区改造是城市更新工作的一个切面，也是城市更新工作的一个试验场，笔者在各地的实践中看到诸多城市更新工作的共性问题，同时也探索出诸多经验可供其他类型的城市更新工作参考。希望未来能够从老旧小区改造这个领域出发，去探讨更多、更复杂的城市更新问题。