海南房地产金融风险防控研究

陈思羽

【摘要】海南自建省以来，房地产行业至少经历了三次大起大落。本文基于PEST模型对海南房地产行业中长期发展趋势进行了分析。近年来海南实体经济与房地产行业形成良性互动，为海南房地产行业中长期平稳发展打下坚实基础。从短期来看，海南土地整体供大于求，房产销售去化周期处于正常区间，房屋空置率高于合理区间，头部房企与其他房企呈多元化竞争态势。最后，本文从项目介入和风险化解两方面，对海南房地产金融风险防控提出了具体建议。

【关键词】海南房地产 趋势分析 金融风险防控

一、海南房地产行业发展趋势分析——基于PEST模型

许朝阳（2023）在《人口老龄化、住房空置与房地产金融风险——基于SYS-GMM动态面板》一文中提到，人口老龄化程度和住房空置率都会对房地产金融风险产生正向作用，人均生产总值提升对房地产风险具有一定减弱作用。

本部分在选取上述影响房地产行业发展的主要影响因素的基础上，运用PEST模型对海南房地产行业中长期发展趋势进行更加全面系统的分析，包括政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）和技术（Technological）四个方面。

（一）政治方面

1.海南房地产政策

（1）限购限售政策阶段

2018年6月10日，海南省住建厅网站发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，要求全省加强购房资格审查，非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。该通知印发后购买的住房，自取得不动产权证书之日起5年内禁止转让。非该省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

2021年9月，海口市再次对楼市政策打补丁，发布《关于调整我市购房政策和人才落户政策的通知》，开始取消限购区与非限购区，实行全域限购——海南外省户籍，如果也不属于人才，社保或个税缴纳需满60个月及以上，才可以在海口购买1套住房。海口迎来史上最严限购令。

（2）政策松绑情况

2023下半年，随着住建部、发改委和央行多个部门发声，海南省开始跟进优化调控政策。8月2日，海南省政府召开专题会议，研究构建具有海南自贸港特色的城乡住房保障制度体系，强调要坚持“房住不炒”总基调。

2024年1月9日，海口市住建局發布《关于优化房地产政策的通知》，在限购政策方面，由此前的全市范围限购调整为区域限购，省外户籍累计5年社保/个税可在限购区购1套房，累计2年社保/个税可在非限购区购1套房；在限售政策方面，调整限售年限，由购房合同备案满5年并取得不动产权证后可转让，调整为2年可转让。2024年1月28日，海口市住建局发布优化人才购房政策的通知，主要内容为：符合要求的特殊人才享受本地居民同等待遇，引进人才可分阶段购买2套房，引进人才父母随迁落户可购买1套房等。

2.海南省产业政策

2018年4月14日，海南自由贸易港政策正式发布，海南房地产市场的关注度急剧上升。2019年1月12日，在海南省人民政府企业家咨询会议第一次全体会议上，时任海南省省长的沈晓明指出了制约海南长远发展的“三大痛点”，其中一个便是“房地产一业独大”。

海南省“十四五”规划对加快构建现代产业体系的总体要求是：大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，集中力量打造若干千亿级产业和一批百亿级园区。规划指出，要健全多层次住房保障和供应体系，坚持“房住不炒”定位，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

（二）经济方面

1.主要经济数据

根据2023年海南省国民经济和社会发展统计公报，2023年海南省地区生产总值7551.18亿元，按不变价格计算，比上年增长9.2%。三次产业结构调整为20.0： 19.2：60.8。全年人均地区生产总值72958元，同比增长8.0%。

2.经济特征变化

一是“4+3”立体化产业格局正在形成。四大主导产业对经济增长的贡献超过六成。2023年涉南繁硅谷种业经营主体收入总额突破100亿元，崖州湾科技城聚集海洋产业类企业上千家，文昌国际航天城全国首个商业航天发射场一号发射工位竣工。

二是外向型经济特征更加明显。2023年全省货物进出口总额2312.77亿元，比上年增长15.3%。2024年4月3日，《海南自由贸易港多功能自由贸易账户业务管理办法》由中国人民银行海南省分行正式发布，遵循“一线放开、二线按照跨境管理、同名账户跨二线有限渗透”的总体原则。

（三）社会方面

2023年末全省常住人口1043万人，比上年末增加16万人。其中，15-64岁人口（劳动年龄人口）730.04万人，比上年增加14.51万人。

2023年全省常住居民人均可支配收入33192元，比上年增长7.2%；我国常住居民人均可支配收入为39218元。

（四）技术方面

2023年11月16日，海南省住建厅联合相关部门印发实施《海南省装配式建筑（绿色建筑）发展提升3年行动方案（2023-2025年）》，提出2025年总体目标，即建筑业高质量绿色转型迈上新台阶，建筑业工业化、数字化、绿色化全面发展，从建筑产业和产品供需两端全面提升，打造适合海南热带气候、海洋岛屿特点的“好房子”。

二、海南房地产市场主要数据分析

（一）土地市场供求情况

根据国信房地产信息网数据统计，2023年海南省土地累计出让面积1415.17万m2，土地成交面积为965.37万m2；2023年12月，出让地面均价为4144元/m2（其中住宅为9145元/m2），成交地面均价为6552元/m2（其中住宅为12447元/m2）。

2024年1-2月累计出让面积140.1万m2，土地成交128.02万m2；2024年2月，出让地面均价为10929元/m2（其中住宅为15444元/m2），成交地面均价为6686元/m2（其中住宅为17802元/m2）。

（二）商品房销售去化整体情况

此处选取两个指标对海南省房地产及其中的住宅销售去化情况进行计算和对比分析。

一是销售去化周期。计算公式为：销售去化周期=房屋待售面积/过去12月月均销售面积。根据相关统计数据计算，2023年末，全国房屋销售去化周期为7.2个月，北京市为31.5个月，海南省为7.5个月，海口市为4.2个月，三亚市为7.7个月。可以看出，海南省全域及重点城市的房产销售去化周期在12个月以内，属于合理范围。

二是房屋空置率。此处选取国内学者较为认同的计算公式：房屋空置率=房屋待售面积/近三年房屋竣工面积之和×100%。根据下表统计数据计算，全国房屋空置率为23.77%，北京市房屋空置率为49.46%，海南省房屋空置率為28.71%，海口市房屋空置率为19.19%，三亚市房屋空置率为27.18%。按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区。

（三）头部房企及楼盘销售情况

根据中国产业研究院《2022-2027年海南房地产行业竞争态势及投资分析报告》，海南地区头部房企主要包括：恒大地产、保利地产、雅居乐、华润置地、碧桂园、万科、绿地，主要为全国性的房地产企业。除此之外，海南当地主要国企如海发控、海口城投、海垦、罗牛山的房地产项目也深受海南本地居民认可。

根据海南地区2024年1季度楼盘销售排行榜，在海南地区头部房企仍保持市场活跃度的同时，海南房企呈现了多元化的竞争态势。海南购房者尤其海口市本地居民的消费偏好，以考虑房屋的区位（交通便利程度、生活便利程度、学区等）、户型和质量（包括口碑）为主，不盲目追求大房企或央国企。如海口市2024年1季度销售排行前三的住宅均为地方房企开发的楼盘。

三、总结及建议

（一）研究结论

近几年海南省坚持“房住不炒”政策，特别是在海南自由贸易港政策出台后，仍保持定力，大力发展实体经济，开创了经济高速高质量发展，人口净流入、劳动年龄人口比例上升，人民生活改善的良好局面。实体经济与房地产行业以绿色经济为导向，形成良性互动，为中长期内平稳发展打下了坚实基础。海南房产政策也有进一步放开的空间。

海南省土地供求关系整体供大于求，但供求状态趋于平衡。海南省全域及重点城市的房产销售去化周期在12个月以内，与全国平均水平持平，属于合理范围。海南省房屋空置率略高于全国平均水平、且海口市房屋空置率低于全国平均水平，但仍高于合理区间。海南地区头部房企仍保持市场活跃度的同时，海南房企呈现出多元化竞争态势。

（二）海南房地产金融风险防控建议

1.项目介入方面：（1）海南房地产目前处于买方市场且市场分化明显，对于房地产项目应深入分析项目业态、区位、品质、开发商口碑等影响购房者消费偏好的因素，海口地区重点分析刚需人群消费偏好，三亚地区重点分析旅居人群消费偏好，审慎介入。（2）住宅仍是还款来源和抵押物的首选，但区位至关重要；工业用地价值上涨较快，可分析其在海南产业集群发展中的价值，作为备选项；商业用地整体持续走低，尤其是三亚地区，应主要考虑优质商圈物业。

2.风险化解方面：（1）存量房地产风险项目切实做好还款来源和抵押物管理，避免房屋私售等风险。对于区位较好的项目，可选择通过房屋销售回款，实现风险终极化解；对于销售去化速度较慢的项目，应考虑信贷资产转让等处置措施，控制不良率。（2）积极关注房地产政策变化，充分利用房地产“白名单”等政策。

参考文献：

[1]许朝阳.人口老龄化、住房空置与房地产金融风险——基于SYS-GMM动态面板模型的分析[J].甘肃金融，2023（11）：44-49.

[2]张慧敏，林春挺，限购放松叠加旅游旺季 海口楼市渴望第三次复兴[N].第一财经日报，2024-2-7（A10）.

[3]陈标志.从无到有，从有到好 海南装配式建筑势已成风正劲[N].中国房地产报，2023-12-25（003）.