藏在财报里的武汉购物中心

张帆

货到汉口活，武汉历来是商业重镇。去年，武汉社会消费品零售总额达7531.9亿元，较上年增长8.6%，四年后重新站上7000亿元大关。

2023年，越秀国金天地、永旺梦乐城江夏项目等陆续开业，推动武汉商圈零售市场总体量达到884.7万平方米。今年，武汉SKP、武昌万象城等重要商业项目将揭开帷幕，武汉商业即将再上台阶。

在商业零售领域，武汉拥有十大上市公司的重仓布局，包括本土上市公司武商集团、居然之家，南国置业、福星股份，地产龙头龙湖、华润、恒隆、瑞安、新世界，可谓百花齐放。支点财经通过上市公司年报，一窥武汉重要的购物中心运营表现。

本土商业小步快跑

武商集团（000501.SZ）去年营业收入达71.78亿元，归母净利润2.09亿元。其中，购物中心业态营收32亿元，占比超四成，且同比增长9.15%。

武商集团共有11座购物中心，总建筑面积约为227.4万平方米，其中10家位于湖北武汉、十堰、襄阳等地，1家是去年新开业的江西南昌武商MALL。

去年，武商集团重要的购物中心都有一定程度调整优化，定位各有侧重：原武汉国际广场、武商广场正式整合为新武商MALL，启动名品旗舰店升级计划，把控高端市场份额；武商MALL？世贸重塑多功能配套项目业态整合，探索黄金珠宝自营新模式；武商梦时代致力“商文旅体”多业态打造，“夜游梦时代”项目入选湖北省夜间消费集聚区；武商城市奥莱引进多家奥莱系首店，启动新能源汽车项目洽谈；“武商里”中心广场于国庆前亮相，强化街区互动式消费体验。

作为武商集团第一个跨省经营项目，南昌武商MALL引进了LOUIS VUITTON、GUCCI等城市首店，去年营收为1.43亿元。年报还披露，武商梦时代去年营收为5.85亿元。

戴德梁行武汉市商业地产系列数据报告表示，武商MALL所处的武广商圈是武汉目前租金最高、空置率最低和全年净吸纳量最高的商圈，市场头部运营商在商户资源争夺上的优势在不断上升。

居然之家（000785.SZ）2023年实现营业收入135.12亿元，归母净利润13亿元。

去年以来，居然之家将购物中心业态作为第二增长曲线，以“中商世界里”为品牌开展购物中心业务，定位“集网红打卡、时尚娱乐、潮品购物、体验服务为一体的家庭消费中心和社交中心”，相继开业了“中商世界里”长春店、武汉光谷店、呼和浩特万正店和武汉销品茂购物中心4家购物中心，还在湖北武汉、荆门等地拥有5家中商百货商场。不过，年报中没有披露购物中心收入情况。

南国置业（002305.SZ）实现营业收入10.59亿元，同比下降89.22%，归母净利润为-16.93亿元，同比下降105.73%。

南国置业业务涵盖商业运营、城市运营和地产投资三大板块，商业板块运营项目20个，运营面积达119万平方米，打造了泛悅Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线。

2023年8月，南国置业与大洋晶典集团达成合作协议，双方将合作将泛悦·南国中心打造成为汉口区域的优质标杆商业项目，该项目将于今年开业。

福星股份（000926.SZ）2023年营业收入为55.08亿元，归母净利润为0.68亿元，分别同比减少63.62%、35%。

福星股份旗下有群星城、福茂客、漫时区等商业中心，总计可出租面积达25.89万平方米，年租金收入为1.06亿元，其中租金收入最高的是群星城，年租金收入为5173.19万元。

龙头房企继续布局武汉商业

华润万象生活（01209.HK）是华润置地旗下的物业管理及商业运营服务商，拥有万象城、万象汇、万象天地三条品牌线。去年，华润万象生活营业收入为147.7亿元，归母净利润29.3亿元。截至2023年底，公司全国在营购物中心101座。

去年，武汉万象城引进VALENTINO、OMEGA、ROLEX等品牌，全年客流量2200万人次，年营业额25亿元。

自2022年重奢项目武汉万象城开业以来，华润万象生活在武汉的商业布局加速，已布局武昌万象城、军山万象系商业、华润光谷万象天地、华中科学生态城等七大商业项目。

今年，华润万象生活在全国拟新开18座购物中心，其中有2座位于武汉。5月，武昌万象城开业，总体量约 25 万平方米。阿里巴巴华中总部配套的商业中心武汉亲橙万象汇将于下半年开业。

龙湖集团（00960.HK）实现营业收入1807.4亿元，归母净利润128.5亿元，以商业为核心的运营板块正在成为龙湖集团的业绩支点。截至2023年末，龙湖运营购物中心有88座，运营总建筑面积797万平方米。

龙湖在武汉的两大购物中心武汉江宸天街、武汉白沙天街表现平稳。财报显示，武汉江宸天街建筑面积13.9万平方米，去年实现租金收入2.14亿元，出租率达到98.5%。武汉白沙天街I期与II期总建筑面积14.2万平方米，去年实现租金收入1.51亿元，出租率分别为97.5%和94.4%。

龙湖在武汉投资的商业项目还包括武汉滨江天街、武汉光谷城、武汉新荣天街，均计划于2025年6月前竣工。

港资商业板块优化调整

2023年，恒隆集团（00010.HK）业绩稳定，营业收入约108.81亿港元，归母净利润约29.31亿港元。2023年内地11座商场组合的收入约49.63亿元，同比增长8%。

武汉恒隆广场是恒隆集团在华中地区首个大型商业发展项目。2023年，武汉恒隆广场出租率下跌4个百分点至82%，但租赁收入和租户销售额同比增长。租金增长8%至2.51亿元，租户销售额增长20%。

年报中，恒隆集团表示，武汉恒隆广场自2023年初起持续改善租户组合，引进Balenciaga Pour Homme、Alexander Wang、TASAKI等品牌，提升业务竞争力。

2023年，瑞安房地产（00272.HK）实现营业收入97.52亿元，归母净利润约8.1亿元。其中，商业租金收入有所提升，投资物业租金及相关方面收入增长至32.43亿元，同比上升16%。

从2005年进军武汉至今，瑞安房地产稳健开拓了武汉天地、光谷创新天地和武汉长江天地三个项目。武汉天地已经成为武汉知名商业地标，去年租金收入为3.66亿元，综合出租率63%。据赢商网数据，武汉天地全年销售额38.1亿元，全年客流3459万人次。

在报告期间，武汉天地项目经过成功地重新定位，优化了零售设施的租户组合及餐饮服务，引入以年轻高端客户为服务对象的新租户。瑞安房地产指出，武汉天地已成为武汉的购物和社交热点，为年轻的优质顾客群提供高格调的生活体验。

新世界发展（00017.HK）公布了2023年下半年业绩，实现营业收入约170.66亿港元，同比减少25%，归母净利润约5.02亿港元。新世界发展表示，总收入的下跌主要是由于中国香港及中国内地的物业发展入账减少，但毛利因K11项目中较高毛利的物业投资而上升2%，至72.57亿港元。

武汉有两座K11购物艺术中心，定位潮流、年轻、时尚。财报称，武汉光谷K11 Select联动各大年轻社团，深度挖掘数百Gen Z兴趣爱好者共同打造年轻新引力，但并未披露租金和客流情况。此外，去年武昌新世界百货租约到期闭店，新世界百货国贸店和徐东店两家门店仍在营业中。

新世界在汉阳打造的总体量约4万平方米“河之洲HAN ZONE”项目将于年内开业。