东城：片区更新激发老城新生

李焱

东城作为老城区、核心区，历史文化保护区超过总面积的四分之一，是北京市历史文化遗存和胡同四合院最为密集的地区。近年来，东城区严格落实“老城不能再拆了”的要求，以新版北京城市总规和核心区控规为根本遵循，推动以疏解减量、提质增效为特点的高质量发展，探索平房院落腾退和历史文化街区保护更新实施路径，以片区统筹激发老城新生，全力书写老城更新新篇章。

实施街区一体化更新

伴随老城整体保护更新，针对核心区历史文化街区平房直管公房，本市创新性提出申请式退租政策，居民可根据个人意愿选择退租，不用等到整院腾退，就能改善居住条件。2021年以来，东城区钟鼓楼周边、皇城景山街区、故宫周边等中轴线周边陆续开展申请式退租。

三眼井片区位于皇城景山街区，占地约1.86公顷，东至大学夹道，南至人教社北墙，西至景山东街，北至三眼井胡同北侧沿街院落。项目于2021年6月完成退租签约。去年，三眼井片区保护性修缮和恢复性修建工程启动区开工，围绕产业、文化、长租业态打造样板院落，为老胡同增添多功能复合空间。

利用退租腾出的空间，实施主体首开东成公司通过“一院一策”的规划设计，对街区进行有机更新。相对集中、条件相对成熟的9个院落被划定为“启动区”，占地约4000平方米、建筑面积约3300平方米。在尊重文脉及理脉的基础上，项目规划为产业、文化、长租三大样板院落。文化院落中将展示传统文化和服务，让人们在此体验京韵京味；产业院落中将导入重点文化金融、科技企业，用产业复兴推动老城复兴；长租院落中将打造长租型人才公寓，为街巷注入活力。同时，将有小微配套空间，结合街区公共服务配套需求，打造会客厅。项目建成后，三眼井片区将成为商住办多功能一体化的业态复合型空间。探索形成的修缮标准、业态创新和车位配套等经验，今后将复制到整个街区中。

借着东城区创建“国家文化与金融合作示范区”的契机，三眼井所在的皇城景山街区定位“文化金融产业街区”，承接北京建设国际交往中心功能，将逐步形成文化、金融、科技产业资源汇聚的“景山會客厅”。未来，整个皇城景山街区将构建智慧物管、智慧运管、智慧寓管、智慧消费、智慧导览“五位一体”智慧管理系统，力争形成首都平房区的智慧更新样板示范区。

推进片区式城市更新

为做好平房区更新后半篇文章，东城区积极推动恢复性修建工作，采用“以点带面，试点先行”的方式开展已完成退租项目的恢复性修建。景山三眼井启动区、西总布街区、钟鼓楼项目试点院落已实现开工建设，正在开展下一批保护性修缮及恢复性修建院落的规划工作，其他项目正在积极推进方案编制及报审工作。

今年将按照“成熟一片，开展一片”的工作思路，继续推进申请式退租工作，完成申请式退租1000户，为后续街区整体更新、实现产城融合、改善人居环境、恢复老城格局、激发老城活力奠定基础。围绕“一纵一横一圈”，聚焦天坛周边、前门东西区、故宫以东、皇城景山、东四、西总布等重点片区，以街区综合实施方案为指引，系统推进申请式退租、文物修缮、风貌保护、功能织补和转化利用，让老城在整体更新中焕发活力。

目前东城区已实现全区17个街道81个街区综合实施方案编制工作全覆盖，今年将以街区保护更新综合实施方案为抓手，对接街道、实施主体和在地居民需求，推动核心区控规有序实施，打通老城平房区一体化保护更新全流程。

与此同时，东城区积极探索片区综合性城市更新实施路径。在完成钟鼓楼周边、故宫周边院落、景山三眼井片区、西草红庙街区一期、皇城景山二期、西总布街区和国子监一期等9个项目的基础上，试点开展皇城景山街区综合性城市更新项目。皇城景山三期成为全市首个片区式综合更新试点，已超额完成1000户退租任务，腾退整院133个，为统筹推进文物修缮、风貌保护、环境提升和产业导入创造了良好条件。

推动老城焕发新活力

老旧小区综合整治工作是城市更新的重要组成部分。去年，东城区提前超额完成年度改造任务，其中老旧小区综合整治实现新开工项目52个，新完工项目22个，望坛项目首批10栋回迁楼集中交付入住，2000多户居民回迁新居。今年，东城区将继续加大老旧小区综合整治工作力度，按照“应纳尽纳、应改尽改”工作思路，以党建赋能、区街联动，让居民的“需求清单”变成“满意清单”。

在推进老城更新的同时，东城区持续美化城市面貌。建成燕墩西望、朝孚园等一批口袋公园，实现皇城根遗址公园、西草市街等“美颜”亮相，绿地500米服务半径的覆盖率突破97%，13条胡同入选“北京最美街巷”，居全市首位。

今年，东城区将持续推进老城整体保护，在功能疏解、古建修缮、街区更新、环境提升等方面持续发力，用“老城保护”替代“旧城改造”。重点突出整体性保护、片区式推进和综合性提升，实现“老城更新”。同时还将推动孚王府、清陆军部和海军部旧址等央产文物腾退，实现前门地区石埭会馆、黄冈会馆等亮相。

东城区是北京老城保护更新的主战场，围绕老城空间资源，下一步，东城区将继续坚持保护与发展并重，以片区更新激发老城活力，探索推进皇城景山、前门等片区综合性城市更新，释放更多高品质发展空间;充分发挥市场机制作用，拓宽投融资渠道，吸引更多社会资本参与;推动多元共治、共建共享，打造更多城市更新示范样板，更好满足核心区居民对美好生活的新需求。