论“法拍房”买受人权利救济

张玲玲 宗姗姗

摘要：部分购房人因无力偿债而主动或被动地停止继续供贷，导致“法拍房”数量激增，意欲“捡漏置业”的竞买人热情渐涨。由于有关“法拍房”的法律规定欠缺、信息不对称、司法裁判不统一及内外监督机制尚未建立等原因，可能会导致房产存在权利和质量瑕疵、税费负担不明和腾退交付困难等阻碍买受人权利实现的状况，不仅影响司法拍卖市场秩序，而且还制约了司法强制制度目的的实现。为保护买受人的合法权益，充分发挥司法拍卖的辅助性制度功能，应通过补强权利救济体系、建立部门协同信息披露查询及监督机制、建构统一的裁判规则和形塑共生式内外监督模式等方式予以解决。

关键词：房贷断供；“法拍房”；买受人；强制执行；权利救济

基金项目：国家社会科学基金重大项目“优化营商环境的法治建构”（21ZDA051）

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1003-854X（2024）05-0135-05

近年来，受多重因素的影响，房地产贷款断供现象频发，导致“法拍房”的数量激增。“法拍房”指经人民法院强制执行拍卖的房产。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，债权人依程序向人民法院申请强制执行，拍卖债务人房产，以拍卖所得价金满足债权。（1）可见，房产贷款断供是“法拍房”的重要来源之一。“法拍房”的市场机遇与风险并存，房产可能存在权利瑕疵或质量问题，但由于可能存在法院信息披露不足或受制于“法拍房”的特殊性无法事先知悉，房产税费负担和腾退困难等问题也屡见不鲜，“法拍房”市场乱象丛生，买受人权利受损比较常见。

一、“法拍房”买受人权利救济理论基础

解决“法拍房”买受人权利救济的问题，必须“对症下药”，而“对症下药”的前提是深刻把握买受人权利救济背后的理论基础，一方面是为了准确理解司法拍卖房产行为的性质，另一方面是为了破除司法拍卖房产市场存在的“信息不对称”和“赢家诅咒”。

（一）司法拍卖房产行为兼具公私法双重属性

关于司法拍卖的性质，学界众说纷纭，大体上可以分为“私法说”、“公法说”和“折中说”三种。“私法说”主张强制拍卖行为为私法行为，即属于民事买卖行为。因早期民事诉讼法学具有浓厚的私法色彩，故各国多采用“私法说”（2）。司法拍卖属于买卖契约的一种类型，发布的拍卖公告相当于要约之引诱，应买之是为要约，拍定之表示为承诺。既有要约又有承诺因而成立买卖合同，拍定人通过继受的方式获得债务人对拍卖物的所有权。（3）“私法说”认为强制拍卖的效果等同于普通的买卖，因此拍定人对出卖人享有瑕疵担保请求权，若拍卖物存在负担拍定人应一并承担。（4）“公法说”主张司法拍卖行为为公法行为，因为“私法说”导致出卖人认定的争论，逐渐发展出“公法说”（5）。该学说产生于19世纪末，此时的民事诉讼法趋于公法化，民事执行随之转变为公权力执行，司法拍卖的权利也为司法机关独享。“公法说”认为法院为出卖人，其处分拍卖物的权利源于法定，买受人系原始取得拍卖物的所有权，其不享有物上的瑕疵担保请求权。（6）“折中说”主张司法拍卖行为兼具公法和私法的双重属性。该学说认为司法拍卖具有强制性，法院通过行使公权力的方式强制拍卖债务人的财产以清偿债务，但是在拍卖过程中买受人可以自行决定是否购买以及竞价金额，这是买受人意思自治的体现。（7）

本文认为“折中说”较为合理。司法拍卖的性质因时因势而易，并非一成不变。公法性是司法拍卖行为的“底色”，私法性是司法拍卖行为的“点缀”。两种属性并非完全不能相容，司法拍卖行为实质上属于公法行为的契约化，买卖双方的权利义务并非是完全对等的。（8）采用“折中说”可以维护司法拍卖公信力并注重对买受人正当权利的保护和救济，具有较强的理论价值和实践意义。

（二）司法拍卖房产市场的“信息不对称”和“赢家诅咒”

20世纪70年代末，博弈论研究者发现拍卖是一种典型的信息不对称的经济环境，此后相关研究不断涌现。（9）诺贝尔经济学奖获得者Vickrey首次采用博弈论分析配置效率和收入问题，奠定了不完全信息博弈框架的拍卖理论基础。该理论中提到的“不完全信息”即“信息不对称问题”是后来兴起的信息经济学研究的核心要素。（10）在现实复杂多变的市场经济活动中，市场中参与经济活动的各方主体对于信息的了解程度一般是不对称的，而在拍卖市场中此情况更为突出。因此对拍卖品信息掌握多的一方可以通过信息优势增加自己的利益，而信息劣势方则会因此受损。“信息不对称”问题通常会产生“道德风险”和“逆向选择”的不良后果，进而导致市场失灵。同时，在信息不对称的现实条件下，考察双方的决策动机是必要的。Martin Shubik设计的实验发现，因为竞买人参与拍卖需要预先支付保证金，竞拍过程中通过不断提高价格击退对手来获取利益或降低沉没成本，但最终却陷入了支付高昂价金的陷阱。此现象被称为“赢家诅咒”，即拍卖活动最终获胜方因需要支付高昂成本而实际受损的现象。（11）上述情况在司法拍卖房产市场中也常见，与买受人权利受损存在直接关系。

二、“法拍房”买受人权利如何救济

民事司法，难在民事执行；民事执行，难在司法拍卖。（12）基于前述司法拍卖房产的相关理论，应当重视“法拍房”买受人权利实现的效果，分析买受人权利受损的原因。

（一）“法拍房”买受人权利实现的现状检视

第一，房产可能存在权利负担瑕疵。根据“买卖不破租赁”原则，承租人对于房产的使用权是不受房产所有权变动影响的。最高人民法院发布的司法解释规定了“买卖破租赁”的两种情况：一种是房屋在出租前已设立抵押权，另一种是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（13）但是实践中存在被执行人规避法律的情况，被执行人可能采用签订虚假长期租赁合同的方式以避免房产被拍卖和延迟腾退，在房产贷款断供潮背景下这种情况亦属常见。购房人无力偿还房贷或主动选择不再供贷的情况中，购房人本人对其经济状况和供贷意愿享有信息优势。从断供到银行催缴再到银行申请法院查封并拍卖房产耗时短则半年长则数年，购房人完全可以在法院查封房产之前就签订虚假的长期租赁合同，滥用法律权利，导致买受人的权利受損。

第二，房产质量问题难以全部知悉。通常情况下，购房人购置二手房产会多次实地参观房产的具体情况，房产的所有者也会尽量配合购房人的看房需求。虽然可能存在信息不对称的情况，比如房产所有者对房产的质量瑕疵有所隐瞒，但双方可以通过在合同中明确约定来达到规避信息不对称的风险。问题在于，“法拍房”的出卖人法院不对房产的瑕疵负有担保责任，仅在重大瑕疵的情况下才负有责任，这也是基于司法拍卖房产的公法属性所决定的。（14）例如，房产可能会存在结构、采光等其他的质量问题，“法拍房”的看房流程又较为复杂。如果法院持有钥匙，竞买人首先需要提前向法院报名预约看房时间，但集中看房时竞买人众多，难以详细了解房屋状况。竞买人也可以委托中介机构代为看房，但是在委托代理关系中也存在信息不对称的情况，房产质量情况也难以全部知悉，导致买受人获得房产所有权但使用权益未能充分实现。

第三，房产税费负担不明和腾退交付困难。司法拍卖房产中涉及的税费缴纳是普遍存在的焦点问题和难点问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第30条规定，司法拍卖形成的税费，有法律规定的按照规定，无规定或规定不明的由人民法院根据实际情况加以确定。（15）虽然有原则性的法律规定存在，但具体的配套措施和规定尚不完善，导致各地法院执行标准不一致，纠纷不断。在司法实践中为提高执行效率，基层法院因考虑到被执行人已无力支付税费，一般由买受人代缴税费。买受人是否可以代为缴纳全部税费并无法律明文规定，可能存在法律效力问题，容易引起争议；司法拍卖成交价是否为含税价也并不明确，导致税费数额的计算依据不一致。（16）另外，房产腾退交付问题是整个司法拍卖过程中实操性最难也是最关键的环节。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020）修正》第27条规定了人民法院强制执行拍卖的职责，故法院对于房产腾退交付困难具有法定职责。房产腾退交付难由多重原因所致，例如，房产占有人不配合移交工作，故意阻碍交付顺利完成；被执行人及其家人迫于生计问题，短时间内难以找到新的住所；法院将“买受人自行解决交付问题”列入司法拍卖公告，采取“懈怠式”的执行方式。（17）房产迟迟未能腾退和交付，导致买受人已经支付价金却无法享有应有的权利。

第四，其他拍卖參与主体可能存在恶意阻碍行为。例如，被执行人为继续占有自己的房产，设定虚假的租赁权、暴力违抗执法或者软反抗拒不配合交付工作；法院的执行人可能存在疏于监管、怠于履行职责等渎职行为。（18）再例如“法拍房”中介机构以低价拍得房产和熟悉法拍流程为噱头吸引买受人授权委托，骗取竞买人预先交付的保证金。利用“法拍房”市场存在严重信息不对称的特征，给竞买人制造委托中介机构才能稳赚不赔的假象，进而虚设名目收取费用或者以拍卖失败不退保证金为由大肆敛财。上述行为不仅侵害了买受人的合法权益，而且严重危害了“法拍房”市场的正常秩序。

（二）“法拍房”买受人权利受损的原因分析

其一，法律规定不完善。《网拍规定》为网络司法拍卖活动提供了明确的指引。但部分规定具有较强的原则性，适用时操作性不强，加之网络司法拍卖的发展势头迅猛，其规定难以满足现时的司法实践需求。关于税费负担的问题，《网拍规定》第30条提到法律未规定或者规定不明的，由法院根据实际情况进行执行，但“实际情况”具体所指并不明确，无形中扩大了法院的自由裁量权。关于房产质量瑕疵问题，《网拍规定》规定法院不承担瑕疵担保责任，但在重大瑕疵或重大无效的情况下也可以导致拍卖无效或可撤销，同时也规定了法院审查房产和公示相关信息的义务，但是法院未尽到前述义务导致买受人权利受损时的救济方式和责任承担并不明晰。可见，现行法律对于司法拍卖房产中存在的各种买受人权利受损的救济程序规定甚少，亟待完善。

其二，房产信息披露问题突出。司法拍卖房产具备公法属性和个人自行获取“法拍房”真实信息难度大等特性加剧了司法拍卖房产过程中的信息不对称。根据《网拍规定》第13条和第14条规定，法院负有将房产的相关信息在司法拍卖房产的公告中予以明示和特别提示的职责。实践中，法院可能存在未能查明房产的瑕疵情况或者因故意或过失的原因未予以明确公示的情况，这无疑增加了买受人权利受损的风险。另外，房产信息通过网络拍卖服务平台对外公示，平台的公示效果直接影响竞买人获取信息的真实性及完整性和购买决策，因此对网络拍卖服务平台的信息披露情况需加以监督。

其三，地区司法裁判理念有差异。根据司法解释规定，司法拍卖房产在裁定送达后需要15日移交完毕，另规定有6个月的宽限期。（19）实践中，要求房产在裁定送达后15天内完成移交难以实现，6个月的宽限期影响买受人按时收房，因此上述规定在实践中极少适用。在司法拍卖公告中都明确提到“腾退问题由买受人自行解决”，而在成交后买受人诉请被执行人腾房的相关诉讼中，不同的法院做法却截然不同。有的法院因公告明示而判决买受人败诉，而有的法院则认为该诉讼不属于民事案件的受理范围，驳回起诉。在救济方式不明的情况下，买受人很可能会采取信访的方式或者自力救济。（20）就税费负担问题，在司法实践中法院针对司法拍卖房产税费承担的认定尚未达成一致意见，屡现同案不同判现象。关键问题在于拍卖过程中产生的税款应由买方抑或由卖方承担，还有观点认为应该买卖双方各自承担一部分。目前仅有少数法院发布统一的适用规则，如江苏高级人民法院规定“因网络司法拍卖产生的税费，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担”。上海高级人民法院依据不同的税费类型直接指定了承担主体。（21）司法裁量的模糊性和不确定性，降低了竞买人的心理预期，也影响到对买受人权利的救济效果。

其四，内外监督力度不足。法院执行人员在司法拍卖房产过程中可能存在未尽到积极审查和披露房产信息、将房产的遗留问题和腾退交付问题甩给买受人自行处理等行为，加之法律规定模糊也为其实施违法违纪行为提供了温床。由于法院的相关部门的监督力度不足，导致拍卖效率低下，贪污腐败现象时有发生，买受人的权利难以实现。检察机关对法院有法定监督权，其对司法拍卖的监督主要体现在：法院是否认真履行尽职调查和信息披露的义务；确定的拍卖物参考价是否合理；是否存在暗箱操作的行为等。（22）根据《最高人民法院最高人民检察院关于民事执行活动法律监督若干问题的规定》第6条的规定，只有买受人提起异议、复议或者诉讼之后才能申请检察监督，导致检察监督存在后置性，难以发挥其应有的作用，程序的滞后性影响对买受人权利救济的时效性。

“法拍房”中介机构受买受人委托辅助其拍得房产，但现在“法拍房”市场乱象丛生，缺乏完善的监管机制。中介机构的资质和能力参差不齐，而买受人的甄别能力较弱，导致频频被骗，投诉无门。被执行人可能出于一己私利，故意隐瞒关于房产的重要信息，恶意在房产上设立长期租赁权，拒不腾退交付房产。究其原因，主要是对被执行人的监督和处罚力度不足，导致其违法行为成本较低，不断挑战法律的权威和司法的公信力。

三、“法拍房”买受人权利救济的路径

围绕“法拍房”买受人权利保护，通过分析前述受损原因，可以合适的方法有效化解司法拍卖房产活动的多重问题对强制执行制度功能的消解。

（一）补强买受人权利救济制度体系

买受人权利救济是解决司法拍卖制度困境的核心，完善相应的制度安排是解决问题的前置性要求。

第一，在利益衡量基础上确定税费承担责任主体。实践中，法院在竞拍公告中存在要求拍卖房产所及的一切税费由买方承担的情况，虽然目前通说认可法院的做法，认为这种经双方合意约定的纳税方式有利于实现税收目的并兼顾拍卖各方的利益诉求，但此种功能仅适用于房产拍卖这种特定债权债务关系，其功能价值和对税收公共利益造成的冲击是不成比例的。（23）统一税收规定作为绝对法律保留事项，不属于可由私人约定的事项范围。为解决拍卖纠纷、保护买受人的合法权益，应当确立体现税收公共利益的拍卖房产纳税责任主体。

第二，明确司法机关未尽查明义务时买受人救济途径。就法院的执行人员而言，拍卖结果与其个人权益没有利害关系，他们只是基于工作关系起到一种执行和监督的职责，（24）其最终目的是通过完成拍卖促成司法执行行为的终结，因此成交与否是其关注的重点，对于拍卖标的本身的状态往往给予的关注不足，可能未能尽到相应的调查义务，导致买受人的合法权益受到侵害。《网拍规定》否定了买受人在一般情况下的瑕疵担保请求权，这减轻了法院的瑕疵担保责任，但并不意味着法院没有尽职调查义务而可以将所有买卖风险转嫁给买受人。（25）为改变法院存在的调查问题导致买受人权利受损的情况，应當通过如下方式进行补救：一是明确法院的一般性调查义务，通过制定法的形式，规定法院须按照房产交易市场的一般性要求，履行相应的调查义务并披露相关信息；二是规定因法院过错导致买受人权益受损的赔偿规则。

（二）建立部门协同信息披露查询及监督机制

为解决信息不对称问题，应建立司法拍卖活动信息披露和监督机制。

第一，应当建立部门协同信息披露查询机制。信息不对称是买受人权利遭受损失的重要原因，因为买受人了解房产信息的唯一方式是法院发布的信息，诸多信息需要法院从多个部门处获得，如不动产登记部门、国土部门、税务部门、民政部门等，这些部门的工作配合度也影响着信息调查和收集的完备性。因此，应建立常态化的部门间协同配合机制，如建立房产信息共享平台、制定部门间联席会议规则等，明确各个相关单位在司法拍卖房产过程中的信息提供义务。在发挥法院主导地位的前提下，从外部来看还应建立网上信息查询平台或联合数据资料中心，确保潜在竞买者在竞拍前能够充分了解房产相关信息的同时，能够对法院是否尽到信息调查义务进行同步监督。

第二，建立网络拍卖平台监督机制。网络司法拍卖一般是由法院经过筛选将司法拍卖活动委托给网络平台具体开展，能够促进司法拍卖市场化与法院规制的有机融合和同向发力，因此，对于网络拍卖平台的监督就显得尤为重要。一方面，网络平台必须符合一定资质。虽然目前司法解释提出应当建立全国性网络服务提供者名单库（26），但是并没有给出明确的平台选择资质标准，未来应当以具体文件的方式明确筛选网络平台的操作标准。另一方面，设置完善的平台审核监督规则。对于符合筛选条件或已经被选为拍卖平台的网络服务商，应当对其安全性、稳定性等情况进行定期审核。

（三）建构统一的司法裁判规则

目前，不同法院对司法拍卖房产中涉及的程序瑕疵、税费负担不明、房产腾退交付等问题的处理意见不一，应当寻求司法机关统一的裁判理念及尺度。

一是增加司法拍卖房产审查程序。针对司法拍卖中存在的重大程序瑕疵如何认定拍卖无效的问题，目前存在法院依职权认定拍卖无效或者由当事人或利害关系人提出异议两种截然不同的做法，在统一认定无效做法之前，应当对网络司法拍卖房产加设审查程序（27），即为了保证拍卖结果的稳定性，防止违反正当司法拍卖程序的行为更加隐蔽，在拍卖成交以后，由法院对是否存在严重程序瑕疵进行实质审查。

二是统一重要问题的裁判方向。法院对房产拍卖中的税费负担责任主体及非法占有等问题的认识和处理仍存在不一致的情况（28），这也造成不同法院对买受人权利保护有强弱之分，破坏了司法的统一性。

鉴于这些问题具有一定的普遍性，在制定法尚未成熟之时，可由最高人民法院以司法解释并辅之以发布指导性案例的方式予以解决。就解决被执行人设立虚假租赁权的问题，建议房产上设立租赁权登记对抗或者公证制度。如果认为前述方式较难实现，可以通过完善程序方式解决问题，比如民事诉讼的举证原则为“谁主张谁举证”，买受人主张房产上存在虚假租赁权，需要承担举证责任并且承担举证不能的不利后果。但买受人受制于掌握的信息有限，为了合理起见，应该由承租人证明其租赁权合法存在的事实。（29）

（四）形塑共生式内外监督模式

从我国权力监督制度来看，对网络拍卖房产的监督可以分为内部监督和外部监督两种途径。

就内部监督而言，需要以法院为监督主体，将网络司法拍卖平台、买受人、中介机构、被执行人等纳入被监督范围，加强法院对拍卖行为和执行行为的监督。内部监督机关可对拍卖平台的选择、委托内容、是否存在严重违反程序等内容进行监督，具体对于违反招投标规定的参与方给予取消平台交易资质或交易资格等处理，对于违反执行规定的司法人员给予内部处分、赔偿后追偿等处理。

就外部监督而言，应当重视发挥检察院作为法律监督机关的重要职责，对于法院选择网络司法拍卖平台和具体拍卖的活动等事项进行监督，要求法院对所有拍卖信息记录在卷以供查阅，同时还可接受来自利益相关方的申诉和举报。建立针对被执行人、网络平台、中介机构的失信惩戒机制，将失信的被执行人及违规的网络平台、中介机构纳入征信平台，通过制定“黑名单”的方式，限制其在一定情形下从事相关活动，净化司法拍卖市场。

注释：

（1） 张宏羽：《法拍房限购堵住调控Bug》，《检察风云》2021年第5期。

（2）（4） 陈桂明、侍东波：《民事执行法中拍卖制度之理论基石——强制拍卖性质之法律分析》，《政法论坛》2002年第5期。

（3） 参见杨与龄：《强制执行法论》，中国政法大学出版社2002年版，第345—346页。

（5） 参见毋爱斌：《民事执行拍卖制度研究》，厦门出版社2014年版，第41—43页。

（6）（8） 饶群：《司法网拍中买受人的权利保护问题探析》，《人民司法（应用）》2017年第22期。

（7） 万会峰、邵夏虹、马蓓蓓：《〈陈载果与刘荣坤、广东省汕头渔业用品进出口公司等申请撤销拍卖执行监督案〉的理解与参照——网络司法拍卖属于强制执行措施，应适用民事诉讼法及司法解释》，《人民司法》2022年第11期。

（9） 许永国：《拍卖经济理论综述》，《经济研究》2002年第9期。

（10） W. Vickrey， Counter-Speculation， Auctions， and Competitive Sealed Tenders， Journal of Finance， 1962， 16， pp.8-37.

（11） Shubik， Martin， The Dollar Auction Game： A Pardox in Noncoorperative Behavior and Escalation， Journal of Conflict Resolution， 1971， 15（1）， pp.109-111.

（12） 丁广宇、朱新林：《司法拍卖模式的探索与思考》，《法律适用》2014年第11期。

（13） 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第14条。

（14）（15） 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31、30条。

（16） 任林、辛正平、许建国：《不动产司法拍卖税费缴纳难题的解决对策》，《税务研究》2021年第12期。

（17） 赵玉东：《不动产司法拍卖交付难之破解》，《人民司法》2020年第19期。

（18） 陈映宏、李凌燕：《网络司法拍卖检察监督探析》，《中国检察官》2024年第1期。

（19） 《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第2条。该规定虽然失效，但无最新的规定出台，经查案例目前仍作为司法裁判的依据。

（20）（28） 雷彤：《司法拍卖不动产的交付问题研究》，《人民司法》2019年第13期。

（21） 梁晓莹：《司法拍卖中税款承担问题研究》，《湖北经济学院学报》（人文社会科学版）2023年第12期。

（22） 浙江省瑞安市人民檢察院课题组、张天煜：《检察监督视角下的网络司法拍卖问题》，《中国检察官》2021年第21期。

（23） 孙天承、许亥隆：《“公序”视角下不动产司法拍卖“包税条款”效力探析》，《税务研究》2022年第10期。

（24） 黄忠顺：《司法强制拍卖改革的深度透析》，《当代法学》2015年第1期。

（25） 赵奇：《论“利益衡量”视域下司法拍卖效力的问题、考量和路径》，《法律适用》2022年第7期。

（26） 张元华：《论网络司法拍卖的制度优势与未来选择》，《法律适用》2020年第3期。

（27） 毋爱斌：《司法拍卖无效认定程序体系论——从最高人民法院指导案例35号谈起》，《法学》2017年第1期。

（29） 卢正敏：《执行程序中的虚假租赁及其法律应对》，《中国法学》2013年第4期。

作者简介：张玲玲，上海师范大学哲学与法政学院讲师，上海，200233；上海交通大学凯原法学院老龄化社会法治研究中心研究员，上海，200030。宗姗姗，中国政法大学法学院博士研究生，北京，100088；上海交通大学凯原法学院老龄化社会法治研究中心研究员，上海，200030。

（责任编辑 李 涛）