建筑工程与房地产法律风险防控策略研究

王 倩

湖北山河律师事务所，湖北 武汉 430015

近年来，由于人民群众生活水平的提升，人们逐渐提高了对居住环境的要求，房地产市场异常火爆，创造了巨大的经济价值。建筑工程与房地产之间存在着十分紧密的关系，只有通过竣工验收并检验合格的建筑工程才可能发展成为房地产，并发挥自身的经济作用，因此，建筑工程的建设情况关系到建筑企业与房地产企业的经济收益，更与人民群众的根本利益存在直接关系。但是由于建筑工程的施工建设以及房地产项目的具体使用常常需要花费较长的时间，很容易面临比较复杂的法律风险，致使相关各方的经济效益和根本利益面临较大的损失，在这样的背景下，企业的建设和管理人员一定要对现存的各类法律风险进行识别，并积极采取有效的防控策略，维护好自身的权益，加快推动建筑行业和房地产业的快速发展。

一、建筑工程与房地产的基本概述

从法律意义上来看，房地产是一种财产权利。在房地产的形成过程中，建筑工程逐渐建设完成，二者具有时间上的重叠，尽管房地产的形成时间更长，但建筑工程是房地产的物质基础和重要前提，同时，建筑工程只有确保自身达到竣工验收合格的状态才能够形成房地产，并发挥自身的经济效用，否则将会成为“烂尾楼”，不仅不具备经济价值，还会造成资金的浪费，容易损害人民群众以及企业的经济利益，在社会范围内形成较为恶劣的影响，不利于和谐美好社会的构建，甚至会引起社会动荡［1］。

由于建筑工程与房地产分别处于不同的阶段，二者形成的周期也比较长，很容易受到各类外界因素的影响，不确定因素众多，使建筑工程的质量以及房地产的经济价值受到相应程度的损害，存在比较复杂的风险，因此，为了确保建筑工程都能够达到房地产的建设目标，全面发挥房地产的经济价值和社会效益，维护好企业以及人民群众的利益，施工和建设过程中，各方应做好风险防控工作，避免纠纷的出现。

二、建筑工程与房地产的法律风险

（一）建筑工程的法律风险

1.招投标法律风险

建筑工程招投标工作的开展能够有效地规范市场秩序，实现对工程造价的有效控制，维护好社会公平正义的同时，也能够提高建筑工程的效益，因此，为了加强对招投标行为的管控，全面提高国内法治化建设的水平，我国制定出台了《中华人民共和国招标投标法》（ 以下简称《招标投标法》），对招投标活动开展过程的基本原则进行了规定，明确了各方的具体行为。但是在现阶段建筑工程招投标活动的开展过程中，仍然存在不少的问题，加大了法律风险，具体表现为：

（1）招标活动的顺利开展存在问题。《招标投标法》明确规定了需要开展招标活动的建筑工程项目，但是在实际的建筑工程建设和管理过程中，为了缩短工程建设的周期，提高工程建设的经济效益，一个建筑工程项目常常被拆分为多个部分，建筑承包单位的数量不唯一，招标活动的顺利开展得不到保证，容易影响建筑工程的建设质量。同时，由于招标活动的开展遇阻，承包单位的信用存在问题，在建筑工程建设的过程中可能会出现偷工减料的错误行为，进一步降低了建筑工程的质量，给各方的根本利益造成了损失，面临着较为严重的法律风险［2］。

（2）招标原则不符标准。在《招标投标法》的规定下，招标活动的组织开展应全面遵循公平公正的基本原则，平等对待所有投标人。但是在实际开展的过程中，有时并没有尊重相应的原则，部分招标人与投标人之间存在金钱上的往来，难以确保招标活动在法律的约束下进行，部分投标人甚至不符合招标的条件，严重影响了招标活动的公正，扰乱了市场秩序，更损害了其他投标人的合法权益。

（3）招投标活动的参与主体存在违法违规行为。为了给自己谋求更高水平的经济效益，部分招标人与中标人存在签署“阴阳合同”的行为，严重影响了社会的公平正义，阻碍了法治化社会的进一步发展。同时，部分中标人为了损害竞争对手的根本利益，提高自身的市场竞争力，在中标之后会拒绝履行合同义务，违背了招投标活动的开展原则和目的，无法保证建筑工程建设的顺利。

2.签署合同的法律风险

发包单位与承包单位之间合同签署工作的开展，能够使双方明确自身所需要承担的具体义务以及相应的权利，能够约束好双方的行为，确保建设活动的顺利有序开展，更能够维护双方的根本利益，但是在合同签署的过程中也存在不小的法律风险。

在合同签署之前，为了进一步维护自身的权益，降低风险，双方需要对彼此的资金以及信誉情况进行全面核查，确保建筑工程建设活动的正常开展，使承包单位能够获取相应的工程资金。但是在实际签署的过程中，如果合同双方没能做好审查工作，不仅会影响建设活动的开展，还会面临资金的损失。在合同签署的过程中，部分发包单位为了维护自身的根本利益，常常会设置一些不合理、不平等的条款，加重承包单位的施工建设负担，也加大了承包单位的法律风险。

与此同时，在合同签订的过程中，具体条款的设定还存在严谨程度低的问题，合同签署双方的义务以及权利不明确，容易加大部分单位的法律风险。在这样的情况下，合同条款的全面性得不到保证，双方在建筑工程实际建设的过程中容易产生冲突，相关各方也很难利用合同来维护自身的合法权益，延长了工程的建设周期，也影响了工程的建设质量［3］。

3.工程签证法律风险

在建筑工程建设过程中，工程签证能够实现对建设问题的补充，及时开展整改工作，既能够确保工程建设活动的顺利开展，也能够维护好承发包双方的根本利益。但是在实际的建设活动当中，部分承发包双方并没有利用好工程签证，甚至为了获取更高水平的经济效益，提出额外的项目进行签证，进一步加大了建筑工程的法律风险。

4.工程质量法律风险

建筑工程的施工建设质量在一定程度上决定了其能否发展成为房地产并具备经济效益，更关系到人民群众的根本利益。在工程建设的过程中，部分建筑企业为了维护自身的经济效益，可能会应用一些劣质的材料，监管工作的开展也存在问题，无法保证建筑工程的质量，给建筑行业的发展造成了不小的阻碍，也加大了法律的风险。

（二）房地产的法律风险

房地产法律风险指的主要是在房地产企业经营和管理的过程中，由于管理人员本身不具备高水平的法律意识，做出了违反法律规定并损害企业经济效益的经营行为，容易造成比较严重的后果，具体可以表现为以下四个方面。

1.房地产内部法律风险

在房地产企业经营和管理的过程中，部分管理人员将企业发展的重点放在了经济建设上，没能认识到法律风险带来的严重后果，也没能树立相应的法律风险防范意识，导致企业内的法律顾问很难参与到企业的具体决策以及管理工作当中，难以实现对各类风险的把控。同时，由于部分房地产企业管理人员本身法律意识的淡薄，没能根据现阶段企业的建设情况以及常见的法律风险，来制定完善合理的法律风险防范制度，在企业实际建设的过程中甚至还存在着管理混乱的情况，很容易造成纠纷的出现，导致房地产企业处于不利地位，阻碍其自身的可持续发展。

2.合同签署和履行的法律风险

（1）合同条款不利。在房地产开发的过程中，企业需要签署各种合同，并在合同的约束下履行好自身的职责和义务，但是在合同签署的过程中，企业也常常会面临比较复杂的法律风险，给自身的根本利益造成一定的损失。企业签署的合同明确规定了合同双方应该履行的义务和权利，因此，在合同签署的过程中，房地产企业应该提高重视程度，在专业律师的帮助下草拟合同，维护好自身的利益，但是由于部分管理人员法律风险防范意识的缺失，在进行合同订立时，部分企业不会咨询律师，多选择参考固定的格式文本或直接按照合同另一方的范本，很容易增加不利条款，加大房地产的法律风险，给今后的发展造成影响［4］。

（2）合同当事人主体不合格。要想确保合同成立，合同的当事人主体必须合格。在合同签署履行的过程中，如果企业的管理人员没能展开全面准确的核查工作，很有可能会出现合同无效的情况，严重损害自身的经济效益，导致建筑工程建设活动的顺利开展得不到保证，出现工程质量问题，甚至还会引起纠纷，使自身面临比较严重的发展危机，更需要承担法律风险。

（3）合同内容不完整、不清晰。房地产企业合同的内容明确规定了企业应该履行的义务以及所享有的合法权利，但是由于法律意识的淡薄，部分企业的管理人员并没有对合同的具体内容以及各项条款进行审查和核验，很容易造成合同出现内容不完整、不清晰的情况，合同双方的职责划分存在漏洞，可能引起争议和纠纷，企业也很难以合同为法律依据来维护自身的合法权益，面临严重的法律风险。

3.行政政策风险

在社会建设和管理的过程中，政府部门扮演着十分重要的角色，能够为各项生产活动的开展提供正确的指导和帮助，全面提高建设水平，确保社会生产活动的顺利。但是在房地产行业发展的过程中，部分地区政府的行政干预比较严重，政策的多变使得房地产企业面临着十分复杂的市场发展环境，企业的管理人员难以根据市场和行业的发展情况展开相应的预测，使得自身面临着众多不确定性的因素，加大了房地产的行政政策风险。

4.商品房销售法律风险

首先，房地产企业在自身经营的过程中进行商品房宣传工作时，必须保证宣传内容的真实和准确，不能够发布错误虚假的信息，严格遵守国内现行广告法。其次，房地产企业在销售商品房时也必须取得预售的许可证，确保销售行为符合法律规定。但是在部分房地产企业实现建设的过程中，在多种因素的影响下，为了获取高水平的经济收益，虚假宣传的情况并不少见，非法预售商品房的现象也层出不穷，企业面临着巨大的法律风险。

三、法律风险的具体防控策略

（一）建筑工程法律风险的防控策略

1.招投标法律风险防控

招标人首先应该严格核查投标人的资质，规范好招投标行为，保证投标单位的社会信誉度。同时，政府部门也应该在招投标活动开展的过程中做好监管工作，使招标人和投标人能够共同坚守信用原则，维护社会的公平正义，确保招投标结果的公正。

2.签署合同法律风险的防控

在合同签署的过程中，为了实现对法律风险的有效防控，双方需要在专业律师的帮助下进行，确保合同条款的全面和内容的清晰，使合同签署双方能够明确自身的义务，维护好合法权益，确保工程建设活动的顺利开展，减少纠纷的出现。

3.工程签证法律风险的防控

针对工程签证的法律风险，相关单位需要加强管理，确保签证手续的完备，保证项目内容的清晰，施工建设单位更要根据工程建设的实际情况以及具体特点，来展开相应的签证办理工作，并做好审查工作，实现对工程签证法律风险的防范。

4.工程质量法律风险防控

建筑工程的建设质量与各个单位以及人民群众的利益存在紧密关系，为了维护好各方的利益，加快推动建筑业的进一步发展，单位的管理人员需要对工程实际的施工建设情况进行监管，不断加大监察的力度，全面提高建筑工程的质量，降低风险，减少纠纷。

（二）房地产法律风险的防控策略

针对现阶段存在的各类房地产法律风险，房地产企业应该开展有效的防控工作，确保自身经营和管理活动的顺利有序开展。首先，企业的管理人员应该树立对法律风险防控的正确认识，对法律风险进行全面分析，不仅要在法律专业人士的帮助下开展企业的管理和建设工作，更要对企业内的员工进行法律教育，实现房地产企业的合法经营；其次，房地产企业也要重视合同的签订，在律师的帮助下对合同的具体条款进行调整，完善合同内容，维护好自身合法权益，尽量避免或减少争议的出现［5］；最后，房地产企业还应该注重提高自身的服务水平，加强对各个环节的监督和管理，确保自身经营和管理的合规合法。

四、总结

建筑工程与房地产法律风险的存在，给各单位、企业以及人民群众的根本利益造成了威胁。为了加快推动建筑行业和房地产业的可持续发展，营造和谐的社会氛围，各方需要加强对法律风险的防控，不断增强法律风险的防范意识，积极采取有效措施，维护自身的合法权益。