如何加强公租房物业管理初探

文／罗洪宾 邵阳市住房保障服务中心 湖南邵阳 422000

引言：

公租房的出现有效的调整了城市住房供求结构，能够提高政府服务功能，有利于民生稳定发展，能够促进我国城市化的发展与建设。公租房一般是由地方政府建造并租赁给符合资质的人群，基本是集中住房，因此，需要提供公租房的物业管理服务，促进公租房的生态环境发展。在开展公租房物业管理服务的过程中，很多物业公司由于经营和管理等各种问题的影响，可能会降低物业公司的服务职能，影响居住群体的生活体验，还会造成业主与物业产生冲突与矛盾，在很大程度上影响着政务服务的形象，久而久之，不利于城市的发展与建设。因此，需要对公租房物业管理过程中的所存在的问题进行剖析，减少业主和物业公司矛盾。

1.公租房物业管理所具有的特点

1.1 公租房物业管理服务具有公共性

物业管理是对管理范围内的公共物品进行维修、保养、监护，这种管理方式不仅适用于各类大型小型的商品房小区，也同样适用于公租房管理。在公租房物业管理服务中，它的物业管理服务的质量与水平不会受到某些业主拒交物业费或延迟交物业费的影响，仍然会按照相关的规章制度履行物业管理服务，对相关的公共物品以及公共区域进行维护管理，这就是公租房物业管理服务的公共性，在一定程度上体现了公租房物业管理服务的公平一致性[1]。

1.2 公租房物业管理范围大

公租房是由政府推出的，在建立的过程中，政府为了提高土地的利用率，降低政务服务成本，大部分的公租房和普通的商品房相比，容积率大且住房规模广，在这样大范围的环境下，公租房物业管理的范围也将会扩大，同时也迎来了新的要求与挑战。目前公租房保障对象主要包括地区最低收入阶层，以及毕业大学生，外来务工的中低收入人群，由于保障对象不同，并且流动性不同，会出现住房人员退租或自行转租的情况，从而也会对公租房物业管理服务造成一定程度上的困难。

1.3 公租房物业管理的对象缺乏消费意愿

公租房居住的群体中有很大一部分人员是需要特殊照顾的群体，例如有各类重症疾病人员、长期慢性疾症人，由于这些人员特殊，可能会出现经济困难而滞纳物业费的情况，在缺乏消费意愿的情况下，会打乱公租房制定的物业管理计划，也会增大公租房制定管理标准的难度，以至于公租房在物业管理过程中频繁的调整物业管理计划，从而会出现调整后的管理标准会与部分公租房相关居住群体产生矛盾。

2.公租房物业管理存在的问题

2.1 公租房物业管理在成本与服务收费方面存在问题

我国公租房具有面积大、范围广、容积率高的特点，在这样的特点之下，建设出的公租房会有很多公共区域、小区入口、水箱水泵、电箱等各种公共服务设施。由于公共服务设施过多，平时在进行物业管理的过程中，所需要维护维修的设施就较多，这就对公租房物业管理提出了更高的要求，需要增派更多的物业管理人手进行维护维修，同时也需要增加更多的物业管理设施设备，这样才能够满足物业管理规范的相关要求。然而在公租房物业管理过程中，由于物业管理规范的质量及要求一再提高，会造成公租房物业管理服务成本提高。另外，公租房属于一种过渡住房，租客人员复杂，就会出现更多的住房损耗，加大了对物业维修管理的难度，从而也会导致物业管理成本逐渐增加。虽然物业管理成本增加了，但在服务收费方面却收费较低，因为公租房有特殊的属性，相对于商品房而言，它的物业收费相对较低，收费门槛的提升也受到了严格的控制与监管，不能随意提高收费服务门槛，从而就会出现物业管理服务成本与服务收费不能成正比，久而久之，多数物业管理公司会由于支出较多，收入较少而出现经济亏损，影响物业公司的正常经营。而部分物业公司为了维持经营就会出现私自降低物业管理标准和物业服务质量的现象，从而出现一系列的卫生以及基础设施维护服务问题，使公租房出现未老先衰的情况[2]。

2.2 公租房物业管理责任与管理职责有矛盾

公租房是政府推出的民生工程，对市民政府的协调、城市长远持久的发展有着十分重要的意义，是属于一种非盈利的社会服务。因此，在公租房的物业管理过程中，需要秉承社会公益职能与宏观城市发展的远见，做好相应的物业服务职能，对所管辖内的公租房公共设施进行监护管理以及维修，还需要协助社区管理的职责与功能，要求物业管理替代政府收取公租房租金、监督公租房使用是否违规，并严格管理监督，禁止私自装修、破坏住房等。虽然公租房物业管理在投标的过程中，都有明确规范相应的管理责任与社会的责任，但是在实际在管理的过程中，由于各地区的《公共租赁住房管理实施细则》会出现对物业管理规定不详细的情况，同时没有明确物业公司与社区的角色定位，从而会引发公租房物业管理过程中，没有明确规定收费水平以及违约责任标准，使服务质量得不到保障，而部分住户由于不满物业管理的服务方式，就会引发各种各样的矛盾。另一方面由于未明确规定公租房物业服务的内容，缺乏一定的法律依据以及合同依据，部分住户会认为物业应当履行的责任而未履行，从而会引发双方的矛盾。

2.3 公租房物业管理的市场化与公共物品有矛盾

目前市面上的物业管理模式主要采用的是市场化管理模式，物业公司主要是以盈利为目的，这种管理方式常见于商品房和商业住宅。然而，我国公租房小区物业管理是实行的委托专业物业服务企业管理公司进行管理，这种情况下就会出现部分公租房小区的物业收费水平与周边住宅区物业收费水平一致，从而违背了公共物品属性的原则。在这样的背景之下，房租收费标准与物业收费标准会存在明显的差距，很多住户会由于收入不高，月收入来源较少，同时对公租房的租房成本预期较低等因素，造成心理上不平衡，从而会出现与物业管理公司产生矛盾的情况。除此之外，由于大多数住户自认为公租房属于民生服务，是政府提供的福利，对物业的服务要求本身不高，就会十分抗拒物业费的缴纳，以至于出现物业收费困难，物业服务质量下降等一系列问题，久而久之，如果这种市场化与公共物品矛盾化得不到改善，将会影响城市公租房项目的发展。

3.加强公租房物业管理策略分析

3.1 优化资金的收取途径

公租房物业管理需要优化资金的收集途径，缩小收入和支出的差距，减少物业管理公司的经济损失，这样才能够落实公租房的公共福利性质，从而提高城市低收入阶段人群的生活质量，并保证物业公司的合理权益。由于目前公租房物业管理成本较高，收费门槛较低，相关的物业部门可以根据实际情况进行一系列的资金申报，通过资金申报的方式来获取物业管理过程中相应部分的资金费用。例如公租房物业可根据当地公租房房租管理机构所制定的50%的租金福利为比例进行物业费收取，同时进行其他部分系列的资金申报，一般采用这种收费方式可以由公租房物业公司向承租管理机构进行申报，承租管理机构向地方政府进行申报来实行，通过资金援助的方式为公租房住房群体承担相应的物业费用。这样不仅能够有效保证物业的服务质量，还能减少公租房居住人群与公租房物业管理之间的矛盾，有助于降低公租房居住群体的生活压力与生活成本[3]。

3.2 优化市场，使用专业的物业团队

目前公租房想要提高经济效益，需要提高物业管理公司的管理责任，规范物业管理公司的管理内容以及相关的管理质量和标准。可以采用优化市场的方式聘用专业的物业团队对公租房开展物业管理，可以在一定程度上提高物业管理公司的管理职能，为公租房住房群体树立正确的物业管理认识，使公租房群体认识到什么是真正意义上的公租房物业管理，需要将收费标准以及相关的管理质量标准和服务标准进行明确，从而缓解物业公司与公租房住房群体之间的矛盾和误会。例如招标公司在进行专业的物业团队招标的过程之中，需要明确公示公租房小区的物业收取费用，以及预期的管理标准，这样物业管理公司提供物业管理费用就有了计算参考。在这样的情况下，就可以有效避免因为后期管理过程中管理成本与实际收入产生的矛盾，从而出现物业管理职责缺失、物业服务质量下降等情况，减少出现与居住群体发生矛盾的情况。

3.3 在物业管理模式中融入运营和社区管理

由于目前公租房存在管理职责与管理责任的矛盾，因此为了缓解这种矛盾，政府可以进行适当的管理放权，通过管理放权增强物业管理公司的职能，从而促进公租房小区的物业管理。例如政府可以为物业管理公司提供符合法律规定的物业管理APP，相关的物业管理公司可以通过物业管理APP 有效的公示相应的物业管理内容，提高物业与公租房住户的联系及沟通效率，并且有助于政府、社区以及居住群体及时掌握公租房的相关动态，从而提高对公租房的管理效率。例如物业公司在进行公租房物业管理的过程中，如果发现了有公租房损耗问题，可以通过拍照记录并上传APP 的方式进行存档，在交房之前对损耗之处与租房人员进行二次确认，在租房人员进行退租之后，通过现场比对，判定相应的赔偿及押金抵扣，从而能够减少物业管理在维修损耗房屋方面的支出，也能减少与住房人员之间出现的矛盾[4]。

3.4 加强公租房物业监管，提高物业管理作为

公租房是国家民生工程，它的物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关，因此，在公租房的物业管理中，可以开通相应的投诉建议渠道，接受广大人民群众以及相关住户的投诉建议，并逐渐的完善物业管理方式。并且可以建立由住户代表和公租房管理人员共同组建的公租房监察委员会，监察委员会的主要职责是对物业管理公司以及居住群体进行监管，通过监察委员会严格监督公租房物业管理公司和公租房居住群体，在有监督的情况下，能够有效的促进公租房物业管理公司有所作为，充分发挥服务职能，更好的为居住群体进行服务，做好相关公共设施的维修维护工作，创造更好的公租房小区环境。还能够管控相关的租户群体，监督租户群体爱护公共设施与环境，与公租房物业管理公司共同构建良好的公租房环境，比如在进行监管公租房物业管理的过程中，一旦发现租房人员恶意破坏公共设施，出现转租、转让等不符合国家公租房管理的现象，公租房监察委员会可以及时向物业管理公司反馈，物业管理公司可按相关规定以及实际情况进行处理和汇报。除此之外，监督的过程中，如果相关物业管理公司的部分人员出现了违规或不履行相应职责的情况，公租房监察委员会也可以向公租房管理公司投诉相关的物业人员，物业管理公司收到投诉后，需要尽快的核查并处理，根据情况给出相应的处分，从而有效提高公租房的物业管理质量。

3.5 对公租房物业管理方法进行创新

目前公租房的申请条件逐渐放宽，人口越来越多元化。在公租房的物业管理服务过程中，相关管理者不能只以一个角度服务于不同层次的居民，可以从多角度出发，做好公租房的物业管理服务。物业管理公司可以通过与社区联合，社区应加大投资，设计不同种类的社区活动，丰富公租房群体的生活，提高人们的生活幸福感。因此公租房的管理者应该针对不同需求层次的住户，提供个性化的服务，满足住户需求。例如针对公租房中退休老年和学龄前儿童多的特点，应创建托老所和义务幼儿教育，针对待业人员多的特点，可以安排志愿者或一些非盈利机构进行周期性劳动技能培训和工作介绍等，从真正意义上做好公租房物业管理，满足人们的各项需求，做好基础的物业管理服务，从而减少物业公司与公租房居住人员的矛盾[5]。

结语：

公租房是标准的国家资产，具有公益性质，目前是我国城市化发展的重要住房保障项目。因此，为了提高公租房的城市建设效益以及城市化的发展速度，增强公租房群体的生活质量，需要公租房的物业管理严格执行相关管理标准和规程，做好公租房的物业管理服务，减少与居住群体之间的矛盾，从而能够有效的保障国家资产能够最大化的利用。相关物业公司在进行公租房的物业管理过程中，可能会因为管理范围广、管理群体复杂、收入较低、成本支出较多等多种现实问题产生一系列的管理矛盾，在出现矛盾的同时需要物业管理公司深层次的剖析矛盾产生的原因，通过合理合法的手段进行化解，从而做好公租房的物业管理，减少居民与物业之间的矛盾。