北滘财富中心1、2、7、8号楼（中标项目）——商业综合体工程项目设计探讨

许家豪

广东省建筑设计研究院有限公司 广东 广州 510000

1 项目概况

北滘国际财富中心1、2、7、8号楼项目位于佛山市顺德区北滘镇新城区，临近105国道。项目周边已建成美的集团总部、盈峰丰明商务中心、华美达广场酒店、美的新都会等项目，规划的佛山地铁3号线将在项目西北侧设北滘站。

北滘国际财富中心1、2、7、8号楼项目总用地51014.69㎡，总建筑面积320297.79㎡。致力于打造成北滘新城商务新核心，美的置业集团总部以及悦然广场商业中心的入驻，使项目将成为北滘乃至顺德的商务商业热点。

项目地下2层、地上34层，建筑高度137.5m。项目设有1栋超高层办公楼，3栋商务公寓以及商业中心，是集办公、酒店、公寓、商业娱乐于一体的综合性项目。项目外观采用现代简约的风格，结合业主企业文化及项目定位进行设计，简洁的塔楼玻璃幕墙结合裙房丰富多变的体型及色彩组合，构成了稳重大气的总部商务形象及浓厚的裙房商业氛围。通过集中商业与商业街区的互联互动，使地块内的空间形态与商业业态良好的结合，创造出更丰富的场景和更宜人的购物体验环境[1]。

图1 沿街商业低点实景图

图2 内置商业室外广场实景图

2 技术特色

2.1 大型城市综合体、企业总部集群

北滘国际财富中心1、2、7、8号楼项目作为北滘新城8大企业总部基地集群项目中的一部分，被北滘镇及顺德区赋予引入先进企业，带动新城发展的重要使命。项目规划设计制定了互联互通、多核并存、开放空间、绿色宜人的理念，通过合理的塔楼落位，空间丰富的裙房布局及退台、连廊、寄实现了企业总部高端大气的氛围，同时也为北滘新城打造出一个吸引居民前往的城市客厅。

2.2 巧妙的规划方案，克服规划要点难题

北滘国际财富中心1、2、7、8号楼项目与另外4个项目地块整体相连，根据政府相关部门及文件要求，进行整体规划设计，8个项目地块设计需独立满足各自的规划要点，独立建设。

通过对地块及指标的深入研究，以及对项目功能定位，商业空间及业态的对比分析，通过巧妙的规划布局，弱化不规则的地块分界线以及独立规划条件的不利影响，最终实现项目布局的整体性与合理性双赢的成果。

图3 总平面图

图4 鸟瞰图

2.3 疏解复杂的交通组织，既独立又互联

北滘国际财富中心1、2、7、8号楼项目与另外4个项目地块之间没有市政道路分隔，且项目容量、密度较大，因此人车流交通组织，特别是车流交通组织方案的成效，将对项目后续运营造成直接影响。借助1、7#号地块设有的共有交通地块（RD地块），围绕RD地块组织梳理了地面车行交通及地下车库相互连通的设计需求，在方案中制定了清晰的共同使用地面车行道路、落客区、消防车道及地下车库出入口及坡道，以及独立管理区域边界与地块之间的相互连通方式。在停车位数量大，车行交通复杂，人流量大的复杂条件下，提供了清晰高效的交通组织方案与空间[2]。

图5 首层平面图

2.4 立面造型与产品精细化设计

周边已建成美的集团总部、盈峰丰明商务中心、华美达广场酒店、美的新都会等商业商务项目，以及众多在建商业商务项目，对本项目如何突出自身形象，并在大量同类型产品中如何突围而出带来较大挑战。

建筑外立面设计结合项目定位与甲方企业文化形象，以现代简约风格为基础，结合体型构成，材料颜色组合，细节元素变化的手法，打造出在北滘新城具有标志性的建筑外观形象。利用夜间灯光照明的辅助，实现了高端的商务形象与热烈的商业氛围并举的效果。

对办公、公寓、酒店功能进行对比研究，对产品进行精细化分析与设计，对产品配比、户型面积、细部尺寸、辅助功能等都作出精细化设计，务求使本项目形成差异化竞争力，在市场中突围而出。

2.5 高效实用且具备灵活性的机电系统

本项目7号楼为超高层建筑，对此给水系统采用垂直串联供水的方式，在避难层设置水箱和水泵联合供水，避免给水系统超压的情况出现，同时根据不同的平面功能，在给水前段分设置补充的水表和系统；消火栓根据建筑高度合理分区，避免系统压力过大，影响稳定，喷淋系统采用常规的自动喷水灭火系统，部分中庭区域设置自动扫描射水高空水炮灭火装置，与喷淋系统合用，避免另外增加系统。

项目采用了集中控制智能疏散指示系统，发生火灾时，系统根据火灾报警系统的联动信息，运用不同功能的消防应急灯，结合频闪、语音、双向可调、视觉连续型标志灯等，从逃生人员的视觉、听觉等感官上强调，使逃生人员能在火场中“更安全、准确、迅速”的逃生。

按照功能和租售模式划分空调系统，负一层超市区设置独立的水冷中央空调系统，裙楼影院部分设置独立的风冷中央空调系统，裙楼其余部分与7号塔楼办公设置一套独立的水冷中央空调系统，裙楼大厅大堂各自设置单独的多联机空调系统，其余塔楼采用分体空调系统。大空间大区域（特别是密闭性好且人员密度大的影院部分）设置有一次回风系统，过渡季节及冬季可更多的利用室外空气作为冷源，减小能源消耗。出于密闭性，影院区域加大新风的运行模式，相应的设置有平时和过渡季节排风系统，以维持房间正常压力。防排烟系统分段设置，消防设备大多设置在屋面、避难层，以减小占用面积[3]。

3 技术成效与深度

3.1 规划及建筑

由于北滘国际财富中心1、2、7、8号楼项目由4个独立宗地组合而成，各宗地设有独立的规划要点及高层塔楼落位要求，对项目的整体布局，特别是打造良好的商业空间与具有趣味性的室外空间带来较大制约。

项目设计采用“集中商业+内置室外广场+街区商业”的模式，弱化了地块独立规划要点和地块纵深较大的不利条件。通过对三种功能与空间尺度的深入研究，打造出室内外场景良好结合，互为依托的商业形象，满足了规划、甲方及不同类型商家的要求。集中商业和街区商业围绕不同处于集中商业与街区商业之间的室外广场与下沉广场，形成的半围合空间，比传统的沿街广场更容易形成人流导入与聚集，下沉广场与地下一层永旺超市，以及未来地铁北滘站的联通，将使得内置广场成为周边高层建筑的必经之路，进一步提升本项目的重要性及经济价值。

地块划分与规划条件带来的另一个难点是项目的车行交通组织。由于项目用地纵深较大，南侧紧邻其他用地，北侧承德路禁止设置车行出入口，因此项目的地面交通组织条件较严苛。

项目设计围绕规划要点设置的两处共有交通地块（RD地块），开展地面交通与地下车库出入口的研究，通过合理的塔楼布局、人行出入口及人行动线的设置，尽可能缩短项目内地面车行道长度，高效组织地面车流，减少对地块的切分与车流堵塞。在每个RD地块周边地面，设置与南侧地块共用的地面环形车道，解决上落客需求，同时还设置与南面相邻地块共用的15m宽4车道地下车库坡道，快速引导车辆进入地下车库后再作分流，避免了车辆排队拥堵的问题，围绕RD地块周边打造了一个高效便捷的车行交通核心。

3.2 给排水

给排水解决了超高层给水系统、消火栓系统以及喷淋系统的设置，同时针对大面积的综合体有效解决预留餐饮排水和首层排水系统的布置，合理安排室外排水管网的设置。

3.3 电气

采用智能照明控制系统，控制系统通过不同工作场合的多种照明工作模式，采取分组、分时段、减光等实时控制方式，照明光源及灯具采用LED细管径T5管，最大限度地实现照明系统节能；且实现场景多种控制模式，创造人性化和舒适的视觉环境，也倡导绿色节能环保的理念。

3.4 暖通空调

本项目面积大、功能众多，且租售模式不同（裙房及负一层商业区业主拟以销售或出租的形式使用，塔楼为销售型办公用），为便于业主运行、维护、管理和结算等，分系统设置空调系统。

a、超市区域空调冷负荷约1828kW，配置由两台300RT水冷螺杆式冷水机组组成的独立空调系统，无论租售都便于结算和管理，冷却塔设置于裙楼屋面。

b、影院区域空调冷负荷1005kW，且运行时间与普通商业、超市不同，配置由两台527kW风冷螺杆式冷水机组组成的独立空调系统，同样便于结算和管理，主机及水泵设置于裙楼屋面。

c、裙楼商业区与7号塔楼空调冷负荷共计14995kW，配置3台1100RT水冷离心式冷水机组+2台400RT的水冷螺杆式冷水机组。考虑到7号塔楼高度为137.5m，为使得整个系统承压不超过1.6MPa，且最大限度的使用一次侧冷冻水，故7号塔楼空调系统采用中间板式换热器与主系统连接，2台板式换热器设置于22层（避难层），单台换热量为1350kW。塔楼各层设置热量计量装置，便于小业主计算电费。冷却塔设置于裙楼屋面。

d、裙楼大堂设置多联机空调系统，室外机设置于裙楼屋面[4]。

e、1、2、8塔楼采用分体空调空调设计。

电影院作为密闭性好、人员密度大的区域。每个影厅设置有5套系统，一次回风空调系统+平时排风系统+过渡季排风系统+排烟系统+消防补风系统，以满足使用要求。

4 结语

北滘国际财富中心1、2、7、8号楼项目以企业总部为基础，新城客厅为目标，结合绿色环保的设计建设与运营理念，打造出北滘镇最耀眼的绿色城市客厅。通过对区内环境进行重点塑造，形成独一无二的开放的绿色商务氛围，同时打造独特绿色商业氛围，与区域内其他类似的项目产品形成差异化竞争力。

美的置业集团总部的入驻，项目将成为北滘新城最具吸引力的高端写字楼，吸引更多的企业入驻，提升商务氛围。商业裙房悦然广场，以及定制引入的永旺超市、迪卡侬、万达影城的知名主力店的开业，将为北滘及顺德居民提供了一个休闲购物新场所，文化潮流聚集地。

随本项目的建成，为北滘新城带来了规模最大、品质最高、环境最宜人的综合性商业商务产品。北滘镇作为佛山市顺德区其中一个重要经济发展区域，结合地铁线网的规划与建设，本项目建成投入使用将带动北滘新城进入投资建设发展的快速路。