在保障性租赁住房项目中针对使用者需求的设计思考

李 翔

上海城投资产管理（集团）有限公司项目开发中心 上海 200126

保租房是指通过一系列政策和措施，保障租房群体的居住权益，提高租赁市场稳定性和居住者生活质量的一种形式，属于集中式租赁住房中的重要组成部分，旨在解决城市住房短缺问题，为符合条件的租房家庭提供租赁住房并保障租户的住房权益。

随着我国城市化进程的加速，越来越多的人选择租房居住，因此保障租房人群的权益，提高租房市场的品质和服务水平，已经成为一项重要的社会问题。据有关部门推算，上海租房人口约占常住人口的40%，约为1000万。作为超大城市，上海的租赁住房需求不仅仅关注住房的数量，现阶段市场租赁房源的供给质量仍参差不齐，结构性住房需求还得不到满足。中心城区的租赁房源多为老破小，租住品质有待提升，租赁市场中缺少低价位的宿舍、蓝领公寓类房源。随着拆违整治工作的推进，近郊出现区域性供不应求，远郊地区租赁需求不足导致商品房空置率较高[1]。

不同于住宅，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定[2]。根据国家住房和城乡建设部2021年5月27日印发的《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（以下简称《通知》），可以定义为：集中式租赁住房是指具备一定规模、实行整体运营并集中管理、用于出租的居住性用房。

2023年4月，上海市《保障性租赁住房设计标准》（以下简称《设计标准》）经住建部批准发布，属于全国首创。该标准在上海保障性租赁住房的设计建设实践、市场需求调研的基础上，针对现行标准和规范中的堵点和空白点，结合保障性租赁住房特点，总结提炼并创新了国家及本市相关设计标准中有关条款。此次《设计标准》的发布，进一步结合使用者的需求从规范层面明确了未来保租房设计的特殊性，对项目的开发者和设计者提出了更高的要求。

1 保障性租赁住房的定义和特点

保障性租赁住房一般指政府或社会组织为解决城市住房短缺问题，通过出资、出地、出建筑物等方式，向符合条件的租房家庭提供租赁住房，并在租赁期内对房屋进行维修、管理等服务，以保障租户的住房权益的一种住房保障措施。由政府引导和发挥市场机制作用，多主体投资、多渠道供给，主要解决新市民、青年人等群体的住房困难并满足不同层次、不同人群租赁需求的居住建筑，以小户型及单居室为主，分住宅型保障性租赁住房和宿舍型保障性租赁住房两种类型。

通过对于相关规范的研究，保障性租赁住宅，尤其是宿舍型的集中式租赁住宅有以下特点：

1) 有统一的运营商和物业管理团队进行集中管理。

2) 公共设施共享程度高，利用率高。

3) 小区具有一定规模，单体建筑中户型较小，小户型占绝大部分比例，配置一定比例的紧凑型中大户型。

4) 租户类型较为统一，人口密度大。

5) 单体建筑中户型标准化程度高。

以上海城投开发的宽庭张江社区为例，该项目用地面积38154.7㎡，地上计容面积95386.75㎡，其中，租赁住宅建筑面积88309.53㎡，房源套数3180套，由8栋18层小高层组成。根据不同的使用者定位，该项目规划了27-115㎡7种不同的户型，并按照客户分类布置在不同的组团之中。其中27㎡户型占总户型数量95%，51-57㎡户型占总户型数量4%，82㎡以上大户型占总户型数量1%。合理的户型规划使得土地的利用率得到最大化（附图1 上海城投宽庭张江社区户型）。

图1 上海城投宽庭张江社区的主要户型

2 保租房和商品房的规范分析

通过对《设计标准》的解读和研究，我们可以看到，保租房作为民生工程，舍弃了商品房中对于个人户内社交和户均停车的需求，在公共面积中增加了共享的概念。归纳如下：

鼓励开放社区，结合围合式建筑布局，形成社区的相对开放和组团的相对独立；

单体户型缩小，公共设施放大；

机动车车位数减少，非机动车停车空间放大；

鼓励增加架空层，以增加共享社交面积；

鼓励封闭阳台，拓展内部实用空间；

可不设业委会用房，增设公益性配套，例如共享厨房，共享客厅，共享洗衣房等公共服务设施，增加土地的集约利用。

从这些规范的变化来看，设计单位应在规范的许可范围内利用好每一平米的使用空间，在有限的空间中尽量提升居住者的使用感受。

3 保租房的使用者定位

我国租房的主要人群为流动人口，以及少数本地人户分离的居民。其中，流动人口的租房需求占比达到95.6%。第七次人口普查（下称七普）数据显示，我国流动人口规模达到3.76亿人，其中省内流动人口2.51亿人，跨省流动人口1.25亿人，流动人口的主力是外出农民工和毕业未落户的大学生。根据国家卫生委发布的《中国流动人口发展报告》,我国流动人口中租房比例大约为67.3%，我们可以得到流动人口中租房人数约为2.53亿人[3]。

通过前期周密的市场调研，我们发现，保租房的使用者大多数为刚刚参加工作不久的年轻人，尤其对于新上海人的需求较大。这样的人群对于共享空间的要求高，对于户内的使用功能关注实用性。也就是说，大家对于私密空间的要求关于在：休息空间，个人卫生空间，学习空间和私人物品储藏空间。对于社交、聚餐等空间更多能够接受共享。针对住宅方式的改变，通过与设计单位的合作，我们进行了细致的推算，抽离出厨房、客厅等可共享的功能，并将刚需功能进行合理规划，并参考国外的相关案例，推导出最小卧室空间为9.6㎡，卫生间2.5㎡，个人储藏空间0.5-0.8m³，就此可以推算出最小户型套内净使用面积最小可定为20-22㎡。（附图2 户型内的主要尺度）（附图3 20m2最小户型示意）。

图2 户型内的主要尺度

图3 20m2最小户型示意

保租房的设计应该注重实用性和舒适性，同时考虑到租户的需求和预算。以下是一些设计建议：

·空间布局：设计师应该确保租赁住宅的空间布局合理。例如，客厅、卧室和卫生间应该根据功能合理布置。设计师应该考虑到租户的需求，动静分区要尽量合理，避免同住人的互相影响。

·储存空间：对于租赁住宅，足够的储存空间是非常重要的。设计师应该在衣柜、储物室和其他储存区域方面提供充足的空间。

·颜色和材料：设计师应该选择适当的颜色和材料，以创造出一个温馨舒适的居住环境。明亮的颜色可以让房间看起来更大，而柔和的颜色可以营造出一个放松的氛围。另外，考虑到租户的预算，应该选择耐用且易于清洁的材料。装修材料要简单实用易于维护和清洁，不必追求华贵。

·装饰品和家具：设计师应该选择适当的家具和装饰品，以增加房间的舒适感。在选择家具时，应该考虑到租户的需求和预算。应该明确入住配置家具和住户自我添加的家具。保租房不是酒店，应该允许租户自行购置部分小家具和小家电。

·安全和便利设施：由于保租房单栋建筑户数多，为了让租户感到安全和舒适，设计师应该考虑到安全和便利设施。除了必要的消防设施之外，应在显眼处张贴消防疏散平面，房屋使用须知等，并定期进行消防演练。

总之，租赁住宅的设计应该注重实用性、舒适性和经济性，以在有限的成本下满足租户的需求和预算。

4 公共卫生设施在保租房项目中的预留

2020-2022年这场突如其来的疫情给中国社会经济与生活居住带来了巨大冲击，在战“疫”工作中与每个人的健康安全休戚相关的住宅建筑与居住小区成为防控重点区域和疫情防控的第一线阵地。集中式租赁住房有着单体人口密度大，户型标准化程度高，共享公共设施完善的特点，尤其随着中国城市化的发展，在各大型和超大型城市中配置集中式租赁住房的住宅区日渐增多。在此类建筑的设计中若能前瞻性的结合应对公共突发事件的应急防控理念，引用应急防控手段，在建筑的硬件配置中预留改造空间，做到防范于未然，将对人民的生产生活带来重大的物质保障。这也是一种对于居住建筑的创新，这也是提升城市的精细化运营管理的重要措施。公共卫生措施在项目中的运用可分为两个方面：公共配套设施中的卫生设施预留和单体建筑中的公共卫生设施预留。

首先是要优化平面布局，提高卫生防疫性能功能的合理分区是保证居民心理健康的有效措施，因而应在满足使用功能等基本要素的基础上，优化平面布局，提升健康要素，增强其对疾病的自身“免疫力”。平面设计应明确各户型的空气对流通道，单朝向户型的设计必须采取通风措施。其次要改善室内通风、采光环境，提高自然净化能力，直接采光与自然通风。是改善和提高住宅自然净化能力、防控疾病传播的最佳手段。日照及其紫外线杀菌作用对提高住宅的卫生防疫效果是不可缺的。而住宅室内通风换气是十分简便而且行之有效的净化方法。据统计，室内空气污染要比室外高2～5倍，严重的高达百倍以上，定时开窗通风可大幅度降低室内微生物密度，据医学上统计，开窗75分钟可减少室内96.4%～99.5%的细菌[4]。

以上海城投在郊区的某项目为例，在每个宿舍建筑单体楼平面中引入卫生防疫动线的理念明确区分了卫生动线，并结合一层门厅设置卫生通区，很好地保障了疫情的限制扩散。（附图4考虑了公共卫生流线的楼层）。

图4 考虑了公共卫生流线的楼层

5 结语

保障性租赁住房属于民生工程，不应该追求奢华，也不应该追求面面俱到。根据使用者的需求明确设计定位，把有限的成本用好，留好未来可持续发展的改造余地是设计的价值所在。如何在保租房项目中提高设计品质，这对于业主-设计单位-施工企业三者来说是一个系统工程，缺一不可。

作为建设主体，业主要吃透自身对于项目的适用对象定位，懂得定位清晰，设计单位要吃透适用的规范，懂得因地制宜；施工单位要吃透设计图纸，懂得按图施工。设计质量的提升取决于设计人员的长期经验。例如在有限的空间和规范的制约下里如何实现更多的使用可能，合理利用资源去帮业主获得最大的利益。例如是否可以通过半地下室结合底层架空来获得更多的停车空间或者共享空间，在平面布置上如何合理规划不同的功能空间使得几种不同的单一功能能够将行共享和综合适用，在管线上通过正向BIM推演获得室内层高的提升，这个都需要设计单位和业主对于品质的坚持。真正理解民生项目“设计服务于功能”是设计单位的内功，也是设计单位的价值所在。