浅谈既有建筑安全管理现状及应对策略措施

潘 健

上海市普陀区国有资产经营有限公司 上海 200062

近年来，既有建筑安全事故屡屡发生，已逐渐成为影响社会民生的一个重要方面。本文将对我国既有建筑安全管理的现状进行初步阐述，并结合我司一个管理的工程实例，对既有建筑的安全管理提出一些策略与措施，以期为相关领域提供有益的参考。

1 既有建筑安全管理现状概述

1.1 既有建筑数量多、年限长

随着我国城市经济的快速发展，大量建筑如雨后春笋般破土而出，目前我国大多数城市已经进入“存量更新”阶段。2020年国家统计局公布了1985年～2019年我国房屋竣工建筑面积情况[1]，截止2019年我国既有房屋建筑面积累计594.08亿m2，其中使用年限超过30年的既有建筑面积约133.70亿m2，当前大多数城市中，既有房屋存量大，使用年限长的建筑占比较大[2]。

1.2 安全管理风险因素多、难度大

既有建筑在设计使用年限内面临的安全影响因素较多[3]。从内因来讲，有建筑选址、地质勘察、设计施工、材料选用、使用环境[4]等，这些因素主要是影响既有建筑寿命期内安全的先天条件。从外因来讲，有周边环境影响，如附近基坑开挖、桩基施工、地下水降水等。使用不当、缺乏正常维护及管理也是影响既有建筑安全的重要后天因素[5]。加之主观上对房屋建筑物安全使用意识淡薄，都使得既有建筑的安全管理风险因素多、安全管理难度大。

1.3 安全管理制度尚不完善

目前我国既有建筑安全管理体制不完善，缺乏统一的管理标准和规范[6]。同时，管理机构不健全，职责不明确，导致管理效率低下。我国的房屋建筑物安全管理工作起步较晚，人们对房屋的安全使用和管理意识较为淡薄，管理机构还不健全，各项管理制度还比较落后需趋于完善，如维修金的收取和使用制度、房屋的定期检测制度等。管理法规和相关技术标准也比较落后，随着房屋结构形式的多样化和人们对居住要求的不断提高以及应对越来越多的风险的需要，我国的房屋建筑物安全使用和管理法规及相关建筑设计标准、检测鉴定和维护修缮技术标准应及时地进行更新完善。

2 既有建筑安全管理应对策略

针对既有建筑安全现状，提出以下策略措施：

2.1 完善既有建筑安全管理体系

建立完善的既有建筑安全管理体系[7]，由政府牵头相关部门制定统一的管理标准和规范。明确各相关各级职能部门的职责和分工，提供企业更新改造思路和方向，加强地方政府与企业协作配合，提高行业管理部门管理监管效率。

2.2 发展既有建筑安全检测制度

根据国内外的经验，对既有建筑的定期安全检测制度是有效实现对各类建筑物安全使用的长效管理的核心手段[8]。它的建立可与设计阶段的施工图审查制度、施工阶段的工程质量监督制度构成建筑物全生命周期一个完整的建筑工程质量与安全监管制度，有利于改变目前我国对既有建筑安全监管存在的缺位和失位的现状。另外应该积极引入先进的检测技术，通过这些技术手段提高检测结果的准确性，及时发现既有建筑存在的安全隐患。

2.3 建立有效的实施与监督机制

将既有建筑按照安全性状况分为不同的等级，针对不同等级采取相应的管理措施。同时，对不同等级的建筑物实行定期检查、维护保养和监测，确保其安全性。

对于因管理不善导致的既有建筑安全性问题，应追究相关责任人的责任。将既有建筑的安全性状况向社会公示，接受公众监督。通过信息公示，增强公众对既有建筑安全管理的认识和参与度，加强公众对既有建筑安全的意识。

3 既有建筑安全管理案例分析

3.1 工程概况

上海市普陀区宜川购物中心是由我司管理的某房屋为一幢地上四层（局部五层）的混合结构商业建筑，建筑面积约8100㎡。房屋主体建筑其中主体二层房屋始建于1973年，后经多次改扩建及加层。房屋原建筑为两层混凝土框架无梁楼盖结构，后经过加层增加两层（局部三层），并在原建筑南侧、西侧及北侧扩建。房屋从建成起一直用作商业建筑，2002年后，房屋改造为商场超市使用了20年。商场超市退出经营后我司即刻开展了全面的房屋检测。目前房屋处于空关闲置状态约1年。经检测，房屋主要可分为四个单体，如图1所示。

图1 房屋各单体分布图

其中，1#单体为主体房屋，于1973年建造，初始为二层，1979年加层至四层。房屋平面形状呈矩形，东西向总宽约24.04m，南北向总长约40.04m。原房屋东立面中部为主要进出口，房屋北侧设置有一部楼梯及电梯，目前电梯间已废弃，电梯已拆除。房屋为混凝土板柱结构，典型柱距为6.0m，采用单倾角柱帽，楼面采用200厚现浇混凝土板。

图2 1#单体计算模型三维轴侧图

2#单体建造年代不详，房屋平面形状近似呈矩形，外墙与1#单体呈约177°夹角，房屋东西向总长约23.34m，南北向最大宽约26.29m。

图3 2#单体计算模型三维轴侧图

3#单体建造年代不详，房屋平面大致呈矩形，矩形东侧中部突出一部分与1#单体及4#单体搭接，一～二层房屋北侧突出一跨。房屋东西总宽约8.74m，南北总长约53.54m。

图4 3#单体计算模型三维轴侧图

4#单体建造年代不详，房屋平面大致呈矩形。房屋东西总长约23.8m，南北总长约7.62m。房屋室内外高差为0.15m，底层层高为4.5m，二～四层层高均为4.2m，出屋面层高3.3m，四层主屋面檐口至室外地面高度为17.25m，女儿墙高度为1.0m。

图5 4#单体计算模型三维轴侧图

1#与2#单体间搭建连廊连接，连廊平面轮廓呈梯形，东西向总长度约23.34m，东立面总宽度约5m，西立面总宽度约3.9m。一～二层连廊区域沿东西向设有一部自动扶梯，三、四层楼层高差处设有坡道衔接。各单体之间均未设缝。

3.2 不安全因素分析

通过对该房屋的安全性检测，发现其存在较多不安全因素，列项如下：

1）结构体系不合理

房屋各单体之间未设变形缝，且存在不规范连接现象。尤其存在于1#与2#单体之间，1#与3#单体之间，结构连接布置不合理，传力路径不清晰；3#单体采用单跨混合结构，其内侧为混凝土柱承重，外侧为砖墙及扶壁砖柱承重，结构体系不合理。

2）部分构件承载力不满足验算要求

通过对房屋建模计算分析，发现部分楼板、混凝土柱承载力不满足验算要求。主要是1#单体楼板验算不足，3#单体混凝土柱配箍率不足；4#单体框架柱配箍率不满足验算要求。

3.3 安全管理措施及建议

针对上述不安全因素，主要采用了下列管理措施。

1）加固补强结构不安全部位

对单体间连接不规范的区域、天井补板区域、柱帽受损等部位进行拆除和修补处理。对承载力不足的混凝土柱、楼板进行局部补强处理。

2）加强后期房屋的维护保养

鉴于主体房屋建成时间较长，且目前房屋存在较多的耐久性损伤，后期使用中的维护保养管理更加重要。应逐项落实由房屋使用者或房屋管理人实施的日常检查，上级房屋主管部门组织的定期排查，以及由第三方检测鉴定机构进行的详细安全检查。

4 结语

既有建筑安全管理是保障公众生命财产安全的重要环节。当前我国既有建筑安全管理还存在诸多问题，需要采取相应的策略措施加以解决。通过完善管理体系、规范安全检测和加强维护保养等措施的实施与监督既可以使建筑物在保证安全的前提下持续运行；又可以为相关政策制定提供参考依据；同时还可以提高公众对既有建筑安全管理的认识和参与度。只有通过政府、第三方检测机构及房屋管理者的共同努力，才可以较好地解决目前既有建筑安全管理中存在的主要问题，造福人民群众。