物业服务企业全面预算管理问题及应对举措

郑玲晶

随着前些年我国房地产行业的快速发展，全国物业服务企业数量迅速增加。物业服务品质对社区品牌的打造有着举足轻重的作用。物业服务行业起步较晚，所以在企业的发展过程中必然存在一些问题，特别是全面预算管理不完善问题已成为阻碍企业发展的重要原因。本文首先叙述了全面预算管理的重要意义，接着分析了物业服务企业在全面预算管理认知、编制方法、管理制度、考核体系、智能化管理及其他方面亟待解决的问题，最后，提出了物业服务企业优化全面预算管理的策略。

我国第一家物业服务企业于1981年3月在深圳成立。物业服务行业起步相对较晚，加上行业准入门槛不高，物业服务企业竞争日趋激烈。物业服务企业要想在激烈的市场竞争中占据优势，需要强化企业的全面预算管理工作，使企业的资源得到优化配置，提高企业的管理水平，增强企业的生存与发展能力。

一、物业服务企业全面预算管理相关概述

（一）全面预算管理的概念

全面预算管理是企业运用系统的预算管理工具将公司的人力资源、财务资源、物质资源等各项资源进行有效整合和配置以实现企业战略目标的一种管理方法。全面预算管理包括预算的编制、审批和执行、监督、考核等一系列的活动，物业服务企业通过全面预算管理，不仅可以提高企业的整体管理水平和内部控制能力，还可以最大限度地实现企业的价值。

（二）全面预算管理在物业服务企业中的重要意义

1.全面预算管理可以提高物业服务品质

一家物业服务企业如果要发展，就必须提高物业服务品质，而服务品质主要取决于物业企业日常的服务。例如当公共区域的设施、设备等出现损坏时，社区物业能够第一时间解决问题，企业需要提供充足的资金维修设施、设备，满足客户的有关需求。如果企业不能满足客户的需求，必将降低客户满意度，给物业企业带来极大的负面影响。高效的全面预算管理能够使企业的资源实现优化配置，从而为物业服务提供充足的资金保障，使业主享受更优质的服务，提高客户满意度。

2.全面预算管理可以加强部门间的沟通与协作

全面预算管理涉及编制、审批、执行、监督、分析、考核等过程，整个预算管理过程覆盖范围广、流程较复杂、节点多。在企业实行全面预算管理时，必须要有各个部门的协作，这样才能使各个部门间的交流和配合得到加强，从而高效完成企业全面预算管理工作。

3.全面预算管理能够规范企业各项业务活动

假设企业在实施全面预算管理工作的过程中发现实际数与预算数差异超过系统设定比例，系统会自动预警提醒并及时反馈给管理层，这样不仅可以提高企业的内部控制能力，大大降低企业风险，还可以规范企业的各项经营管理活动。物业服务企业的全面预算主要是对企业收入、成本、利润的预测，通过全面预算管理工作做好企业生产经营安排，强化对经济活动事前的风险评估、事中的监督、事后的分析，能有效地降低企业的经营成本，增加企业的经济效益。

4.全面预算管理是提升企业核心竞争能力的有效手段

一个拥有核心竞争力的企业一定是在计划、组织、指挥、管理等某些方面处于行业领先的位置。利用全面预算管理这一工具可以有效提升物业企业的核心竞争力，使企业的资源得到整合，以达到降低企业生产经营成本的目的。物业服务企业的收入主要来源于物业服务费的收取，房屋建筑面积乘以收费单价再乘以月数得出物业费收入，物业企业收入相对固定，因此，唯有通过合理降低物业管理成本，企业的经济收益才能得以提高。另外，企业可通过树立物业品牌形象提升自身在复杂市场环境中的核心竞争力，因为物业服务企业收入相对稳定，利润率也较低，这就决定了物业服务企业不可能为了树立品牌形象而投入大量的廣告费用，一般是通过“口碑”进行营销，实质上就是提高业主的满意度，从而提高物业企业的品牌价值。

二、物业服务企业全面预算管理中存在的问题

随着物业服务企业的不断发展，在推行全面预算管理的过程中，企业还在认知理念、预算编制方法、制度建设、考核体系建设、信息化智能水平等方面存在一些不足。

（一）企业自身对全面预算管理的认知度不高

目前我国物业服务企业对全面预算管理的监督、控制、分析、考核等的认知和重视程度不够，大多数物业企业全面预算管理还停留在编制、审批、执行阶段，忽略了对全面预算管理的事中控制、监督和事后分析、考核，使得企业实施全面预算管理的效果较差。造成以上现象的主要原因在于：一方面，由于管理者对全面预算管理的认识还有所欠缺，忽略了企业进行高效全面预算管理的重要性，全面预算管理编制计划往往不符合企业的发展战略目标；另一方面，企业员工对全面预算管理的参与程度较低，从而影响了企业全面预算管理工作的顺利开展。有的企业并未对全体员工进行有关理论知识的宣传培训，大部分员工误认为全面预算管理是财务部门的工作范畴。实际上，全面预算管理是根据企业的战略目标，以各部门填写数据为基础，再通过各部门互相交流与合作，最终完成企业的全面预算管理全过程。

（二）全面预算编制的方法较单一

物业服务企业全面预算编制方法通常采用的是调整预算法或者静态预算法。调整预算法即增量预算法，主要是以上一年度各项目或者各部门实际发生数为基础，并结合预算年度相关影响因素，对编制的预算科目、金额等做出适当调整，得出预测年度数据的方法，此方法虽通俗易懂，操作方便，但容易受到基期因数影响，不合理的因素不能及时得到排除。静态预算法即固定预算法，是指预算的编制不考虑企业内外部环境的变化而对企业的收入、支出、利润进行预算编制的方法，此方法虽简便易行，较直观，但如果内外部环境发生变化，不能及时对预算进行调整，无法准确预测变化的情况。

（三）全面预算管理制度不健全

一个健全的全面预算管理制度，在物业服务企业日常经营管理中起着至关重要的作用，但是，当前物业企业在实施全面预算工作的过程中还存在着一定的缺陷。例如，企业在建立全面预算管理制度时未能顺应企业的发展，不能根据企业的实际情况对预算进行及时更新，使得全面预算管理的很多环节不能得到有效把控，只停留在全面预算管理的事前阶段，由于缺少事中的监督和控制以及事后的分析和评价，导致了项目的实施效果不尽如人意。此外，绝大部分物业企业未成立专门的全面预算管理委员会，全面预算管理的很多职能只能由财务部门代为履行，管理层不够重视，其它部门基本不参与。如果在全面预算管理中出现问题，没有专职部门进行协调和监督，缺乏相关的全面预算管理制度体系。

（四）全面预算管理评价考核机制还有待完善

物业企业全面预算管理的科学、高效执行，离不开一个完善的考核体系，但目前物业服务企业普遍缺乏有效的监督考核机制，管理层构建考核体系意识不强。企业在确定全面预算管理考核指标时，只是把年度预算数进行简单的月度或者季度分解，而没有考虑企业内外部环境的变化，导致制定的考核指标与实际差异大。对于全面预算管理的考核缺乏监督机制，未经过领导班子审批，编制者可以主观对数据进行调整。对全面预算管理的考核未能建立一个有效的奖惩办法，员工的绩效未与考核的结果相挂钩，未把具体的责任落实到相关人员，不能充分调动企业员工的工作积极性，不利于企业科学地开展全面预算管理工作。

（五）全面预算管理的智能化水平有待提升

目前大部分物业服务企业主要是通过Excel工具编制全面预算数据，未使用全面预算管理信息平台。物业各项目点或企业的相关部门根据下发的预算模板先填写基础数据，然后提交至财务部门，财务部门对提交上来的基础数据进行综合汇总得出企业的预算数。因各项目和各部门填写数据的人员对全面预算的理解不同，文化程度也参差不齐，导致填写的口径不一致，再加上企业未使用信息化管理平台，数据汇总不仅工作量大，且耗费时间长。因不能实现项目与本部的数据时时联动，预算数据受人为主观因素影响较大，得出的预算数据不够客观与准确，不能给企业经营者提供一个有效的参考依据，不能满足企业管理层的决策需求。

三、物业服务企业提升全面预算管理质量与效率的对策

在全面预算管理工作的各环节中，对于尚存缺陷的物业服务企业如果不及时采取相应的对策，势必会制约企业的发展。企业针对全面预算管理过程中存在的问题，首先应该在思想上高度重视，并且完善相关制度和体系，从而为全面预算管理工作提供科学、有效的保障。

（一）增强物业服务企业对全面预算管理的认知度

首先，物业服务企业管理层应重视全面预算管理工作，制定的预算方案应结合企业的战略目标，企业还应加强对全面预算管理工作的宣传，可以让全体员工熟悉全面预算管理的全过程。其次，企业还可以组织员工学习理论知识，通过培训让员工熟悉掌握全面预算管理的各环节、流程，增强各个部门的交流和沟通，使企业能够更加顺畅、高效地进行全面预算管理工作。在学习过程中，还要使员工清楚地认识到，在进行全面预算管理时，全体员工都应当承担一定的职责和义务，全面预算管理并不只是财务部门的事情，而与每个部门和员工密切相关。

（二）提升全面预算管理编制方法的科学性与合理性

物业企业服务主体分为住宅小区、商业楼、写字楼等，服务内容也多样化，这就决定了企业的全面预算编制需采用多种方法。在编制预算时，要结合企业的实际情况，综合考虑各个项目在各个阶段的特征，选用合适的预算编制方法。企业可以在采用增量预算法或固定预算法的基础上，加上滚动预算法、零基预算法等其他预算编制方法，让全面预算编制方案更具科学性与合理性。比如，对收入进行预测时，物业企业的主营业务收入主要是物业服务费收入，根据项目的收费面积、收费标准、收费时间得出物业服务费收入。物业服务费收入较固定，通常采用固定预算法编制。对于其他业务收入如广告、租赁等的收益，这些容易受主观因素影响收入变化较大，可以采取零基预算法编制。

（三）完善全面预算管理制度

物业服务企业应根据企业战略目标和企业发展的不同阶段制定相应的制度，并随着企业经营状况的变化对管理制度做出相应的调整，这样能极大地增强制度的可行性与可操作性。企业实行健全的、有针对性的全面预算管理制度，使得全面预算管理各环节和流程都有章可循，各岗位能够在全面预算管理的执行中明确自身的责任和义务，可以降低预算执行中各部门间的沟通成本，提高公司的资源利用率。此外，企业应成立全面预算管理委员会，该委员会是独立的且归企业管理层管理，主要统筹全面预算管理的全过程，如果在预算的执行过程中出现问题，实施者会上报给该委员会，出现的问题会及时得到解决，如此可以提高企业全面预算管理水平，使得全面预算管理制度在企业的经营过程中真正发挥作用。

（四）优化全面预算管理考核体系

企业应完善相关预算考核机制，将建立预算考核体系作为企业的重要工作目标之一。企业由预算管理委员会制定企业的年度预算目标，并将各部门年度预算目标进行月度或者季度分解，并根据分解清单与各部门签署目标责任书，定期对完成情况进行分析和考核，并制定相关的奖惩措施。在制定考核指标时，可以选取财务与非财务指标，财务指標主要涉及收入、成本、利润等经济指标，非财务指标主要涉及顾客满意度、服务评级等管理指标。通过优化预算考评体系把责任落实到每位员工，不仅可以提高员工工作热情和积极性，还能提高企业全面预算管理的效果。

（五）推进全面预算管理的智能化发展

全面预算管理包括预算的编制、审批、执行、监督、考核等过程，具有覆盖范围广、流程节点多等特点。企业的预算如果还只是采用手工填制Excel表格，不仅编制工作量大，且信息传递不及时，同时数据出错的风险也较大，所以全面预算管理必须依托一个良好的信息管理平台。企业如果采用信息管理平台，可以将全面预算的各个模块融合在一个系统，实现业务、财务等数据及时有效的链接和共享，降低人为的干预因素，提升企业的智能化管理水平和服务水平。此外，企业各归口的预算编制人员需要指定专人负责，经过一系列系统的专业培训，让信息能有效地得到传递，提高企业内部的沟通效率。企业还可设立预算编制和预算管理两个账号，预算编制账号主要是为了实现各类预算报表数据的编制、上报等；预算管理账号主要是用于实现预算的执行、分析、考核等管理功能。当预算数与实际数出现偏差，系统会及时发出警告，并反馈给管理层，管理层通过分析预算数和实际数的差异，及时掌握企业的实际情况，从而做出科学合理的决策。

结语：

为了在当前的形势下站稳脚跟，物业服务企业应该充分意识到全面预算管理的重要性。所以企业要提高对全面预算管理的认知，完善全面预算管理编制方法 ，完善全面预算管理制度，优化全面预算管理考核体系，推进全面预算管理的智能化发展，从而规避企业的经营风险，促进物业服务企业健康发展。