县级城市土地定级评估及实证分析

孙华英，张文峰

（济南市不动产登记中心，山东济南 250002）

0 引言

土地是“财富之母”。一直以来，我国社会经济的发展离不开土地的承载作用。城市是我国社会经济活跃发展的重要标志，对土地的需求量向来较大，而土地因其有限性迫使地方政府要及时掌握城市土地市场基本状况，从而加强对城市土地的引导和管控，优化配置城市土地，使城市土地得到最合理、最有效的利用，打造健康长久的城市土地市场，服务区域社会经济发展。对城市土地进行定级评估是政府掌握区域城市土地市场基本状况的一种重要手段，评估数据的呈现可为政府调控城市土地市场提供最直观的基础依据，因此，迫切需要建立科学合理的评估方法体系。鉴于县级是我国社会经济发展最基本的单元，本研究聚焦县级城市土地定级评估，详细阐述了县级城市土地定级评估技术方法流程并进行实证分析，可丰富县级城市土地定级理论及实践，具有重要的理论和实践意义。

1 县级城市土地定级评估相关概念界定

1.1 县级城市土地定级

县级城市土地定级，本质是揭示县级城市土地质量差异，按照差异对县级城市土地进行级别划分。其前提是综合分析县级城市土地本身所具有的自然属性以及人类赋予的社会经济属性[1-3]，过程是结合分析结果以及县级城市土地在社会经济发展尤其是县级城市建设过程中的地位、作用，获得县级城市土地的综合使用价值，摸清县级城市土地质量差异，目的是划定县级城市土地分级[4]。一般认为，县级城市土地质量与分级成正比，质量越好，县级城市土地级别越高，反之越低。县级城市土地定级也是县级城市土地估价的基础。

1.2 县级城市土地定级评估

县级城市土地定级评估主要指在分析影响县级城市商业用地、住宅用地、工业用地质量的各项社会、经济、自然等方面因素基础上，经综合评估，按照评估结果划分县级城市商业用地、住宅用地、工业用地级别。

2 县级城市土地定级评估方法构建

2.1 县级城市土地定级评估方法流程

设计县级城市土地定级评估方法流程如下。

2.1.1考虑到土地质量是多因素相互作用的结果[5-6]，针对县级城市商业用地、住宅用地、工业用地，考虑因素的普适性、专选性以及重要性，选取能反映县级城市商业用地、住宅用地、工业用地质量差异的因素，构建县级城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估因素体系。

2.1.2采用适当方法，分别确定县级城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估各项因素权重。

2.1.3对县级城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估各项因素进行量化，得出县级城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估各项因素的作用分值。

2.1.4确定县级城市土地定级评估单元。

2.1.5基于县级城市土地定级评估单元内商业用地、住宅用地、工业用地定级评估各项因素的作用分值，加权求和计算各评估单元内商业用地、住宅用地、工业用地各项评估因素的总分值，按照总分值的分布状况，结合实际情况，划分县级城市商业用地、住宅用地、工业用地级别。

2.2 县级城市土地定级评估技术支撑

县级城市土地定级建议利用城镇土地定级估价系统软件（JTInfo），软件按以下程序逐步操作完成：在工作底图上以50 m×50 m最小单元格对县级城市土地评估范围创建评估单元；将县级城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估因素属性通过EXCEL挂接至系统软件（JTInfo），根据各个评估因素的特点，以特定形式进行作用分值扩散。将县级城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估因素的作用分值通过叠加、赋值、合并等步骤转换成每个评估单元的总作用分值。根据县级城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估单元总作用分值，利用总分频率曲线法，绘制县级城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估单元总作用分值的频率直方图。依据县级城市土地定级原则，划分县级城市商业用地、住宅用地、工业用地级别对应的总分值区间，将总分值区间输入计算机，由计算机自动生成县级城市商业用地、住宅用地、工业用地理论级别界线，将理论界线落实到工作底图，形成县级城市商业用地、住宅用地、工业用地级别划定初步成果。以县级城市商业用地、住宅用地、工业用地级差收益或县级城市商业用地、住宅用地、工业用地市场交易价格对初步成果进行验证，形成县级城市商业用地、住宅用地、工业用地级别划定最终成果。

3 县级城市土地定级评估实证分析

以W县城市土地为例，依据县级城市土地定级评估方法流程，对W县城市土地进行定级评估。

3.1 W县城市土地定级评估因素体系构建

3.1.1W县城市商业用地定级评估因素体系构建。结合W县城市商业用地实际，W县城市商业用地定级评估因素体系分为三个层次：第一层次包括繁华程度、交通条件、基本设施状况、规划状况和人口状况。第二层次是第一层次因素的拆解，用商服繁华影响度反映繁华程度；用道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度反映交通条件；用基础设施完善度反映基本设施状况；用规划影响度反映规划状况；用人口密度反映人口状况。第三层次从更细致的层面反映第二层次因素对县级城市土地质量产生的影响，用商服中心反映商服繁华影响度；用道路、公交站点、火车站或汽车站分别反映道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；用供水设施、排水设施、供热设施反映基础设施完善度；用规划影响度反映规划影响度；用人口密集度、人流集聚度反映人口密度。

3.1.2W县城市住宅用地定级评估因素体系构建。结合W县城市住宅用地实际，W县城市住宅用地定级评估因素体系分为三个层次：第一层次包括基本设施状况、交通条件、环境条件、繁华程度、规划状况和人口状况。第二层次是第一层次因素的拆解，用基础设施完善度、公用设施完备度反映基本设施状况；用道路通达度、公交便捷度反映交通条件；用环境质量优劣度反映环境条件；用商服繁华影响度反映繁华程度；用规划影响度反映规划影响度；用人口密度反映人口状况。第三层次从更细致的层面反映第二层次因素对县级城市土地质量产生的影响，用供水设施、排水设施、供热设施、供气设施反映基础设施完善度；用学校（高中）、学校（初中、小学）、医院、公园广场、文体设施反映公用设施完备度；用道路、公交站点分别反映道路通达度、公交便捷度；用环境质量优劣度反映环境质量优劣度；用商服中心反映商服繁华影响度；用规划影响度反映规划影响度；用人口密集度反映人口密度。

3.1.3W县城市工业用地定级评估因素体系构建。结合W县城市工业用地实际，W县城市住宅用地定级评估因素体系分为三个层次：第一层次包括交通条件、基本设施状况、环境条件、产业聚集效益和规划状况。第二层次是第一层次因素的拆解，用道路通达度、对外交通便利度反映交通条件；用基础设施完善度反映基本设施状况；用环境质量优劣度反映环境质量优劣度；用产业集聚影响度反映产业聚集效益；用规划影响度反映规划影响度。第三层次从更细致的层面反映第二层次因素对县级城市土地质量产生的影响，用道路、火车站与高速公路出入口分别反映道路通达度、对外交通便利度；用供电设施、供水设施、排水设施、供热设施、供气设施反映基础设施完善度；用环境质量优劣度反映环境质量优劣度；用产业集聚影响度反映产业集聚影响度；用规划影响度反映规划影响度。

3.2 W县城市土地定级评估因素体系权重确定

W县城市土地定级评估因素体系权重确定采用特尔斐法。基于W县城市土地定级评估因素体系，邀请有关专家对相关因素重要性程度进行量化打分，确定各因素权重值。

3.3 W县城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估各项因素的作用分值确定

借鉴《城镇土地分等定级规程》，对W县城市商业用地、住宅用地、工业用地定级评估各项因素进行量化，并得出每项评估因素的作用分值分布图。

3.4 W县城市土地评估单元划定

借助城镇土地定级估价系统软件（JTInfo），对W县城市土地级别划定采用网格法对评估范围进行了评估单元的划分，整个评估范围按实地距离50 m×50 m，被划分为18 820个评价单元。

3.5 W县城市土地定级评估结果确定

W县城市土地级别划分，采用总分频率曲线法，按照W县城区土地实际情况，选择频率曲线分布突变处作为城市土地级别的分界，根据不同城市土地级别的总分值区间，确定每个城市土地定级评估单元归属的土地级别。运用城镇土地定级估价系统软件（JTInfo）形成W县城市商业用地定级级别图（如图1），W县城市住宅用地定级初步级别图（如图2），W县城市工业用地定级初步级别图（如图3）。

图1 W县城市商业用地定级级别图

图2 W县城市住宅用地定级级别图

图3 W县城市工业用地定级级别图

4 结语

众所周知，城市土地是我国社会经济发展的主要载体，城市土地的重要性导致其供给的有限性与其较大的需求量之间形成不可避免的矛盾，地方政府亟需及时掌握城市土地的基本状况，从而加强对城市土地的引导和管控，优化城市土地配置。鉴于县级是我国社会经济发展最基本的单元，本文聚焦县级城市土地定级评估，设计县级城市土地定级评估方法流程，并基于该流程以W县为例进行实证分析，本文的研究成果将丰富我国县级城市土地定级理论及实践经验，便于我国地方政府更加合理地利用城市土地资源。