新形势下房地产企业融资对策

黄锋尤

新形势下，房地产融资环境越发严峻，企业资金来源也受到较大限制，这种变化倒逼我国房地产行业转型。此时，房地产企业则要转变发展思路，探索多元化融资方式，如此既能降低经营风险，又能保证自身资金链稳定，以此更好满足国内房地产市场运行需求。

新形势下房地产企业融资策略重要性

一、有助于提高企业经济效益

当前，处在动荡的政策环境和市场环境中，强化房地产企业的核心竞争力，提高企业盈利能力，是企业展开融资的根本目标。结合企业所处环境，制订精细化的融资方案，利用科学的管控方式控制企业内部资金流向，能够更加有效地规避资金风险，促进自己和资源的合理配置。具体来讲，融资方案能够展示企业一段时间内的资金使用情况，帮助企业了解资金流入与流出。通过制订融资方案，帮助企业了解融资项目的收益情况，并完成项目风险的评估，保障企业制定的融资决策更加正确，对融资项目有所取舍。

二、有助于降低市场各类风险

市场风险会对房地产企业正常经营产生较大影响，合理选用融资方式和举措，能够规避或是降低風险的影响力，为房地产企业营造更加安全稳定的运行环境。特别是房地产企业受到市场供需关系影响较大，在紧缩政策下，我国房地产需求量逐步缩减，导致房地产出现供大于求的问题。与此同时，房产价格与居民收入不完全匹配，导致供给端去化较慢，致使房地产资金回笼较慢，房地产发展与资金越发低迷。此外，房地产项目建设周期长，任何环节都需要大量资金支撑，如果未能选择恰当的融资方式，定然会对项目建设进度产生严重影响，甚至出现停工情况，这就需要房地产企业面对供需变化，以及自身的资金需求，选择更为科学化的融资策略。

三、有助于解决企业经营问题

作为资金密集型企业，房地产企业建设项目周期长，资金使用量大，任何环节缺少资金维持均无法保证项目建设正常推进。合理选用融资策略，可以缓解企业资金压力，防止因资金不足或短缺而影响企业正常运营，促使企业迸发全新生机。

新形势下房地产企业融资特点

一是融资周期长。房地产参与的工程项目从建设到竣工，有着周期长的特点。而各个阶段项目的落实都需要资金的支持。但是在较长的时间跨度里，房地产企业容易受到自然环境、市场环境、政策环境等因素影响，出现资金供应上的问题。

二是融资风险高。当前，房地产企业并没有建立完善的融资体系，对融资风险的管控落实不到位。项目延期交工。由于受到自然因素或其他不可预见因素干扰，房地产施工进度缓慢，人工、物料、设备使用费用不断攀升，企业投资成本过高，无法通过房产出售变现资金，只能向银行借款展开融资，风险大。同时，房地产企业受到市场与政策变化影响较大，从而加大了经营风险。

三是资金需求大。房地产项目在项目开发起始阶段，需要通过支出大量资金，来获得土地使用权和开发权。项目建设阶段也是资金需求较大的环节之一，需要企业承担设计与施工责任，无论是建筑材料、设备设施还是人工成本的投入，都需要消耗大量资金。营销阶段，由于房地产企业需要做好宣传与推广，提高自身在市场中的知名度和影响力，所以仍旧需要投入大量资金。由此可以看出，房地产企业在经营发展过程中，无论是哪个环节，都需要承担较大的资金压力，如果内部资金不足，就需要融资解决资金需求。

新形势下房地产企业融资方式

一、银行贷款融资

从特定角度来讲，银行贷款属于房地产企业常用的一种融资方式，银行能够为房地产企业提供资金贷款，其形式有普通住房贷款与经济适用房贷款两种。同时，国家在政策方面也给予房地产企业适当倾斜。然而，虽然在国家政策支持下的银行贷款，能够在一定程度上减少房地产企业内部资金消耗，提高整体资金利用率，但是由于国家为进一步加强对房地产行业的风险控制，导致房地产企业向银行贷款融资的方式生成诸多限制。此时，房地产企业就会立足自身实际需求，再选择其他融资渠道。

二、商业信用融资

目前，房地产商业信用融资最常见的有预先出售融资及建设单位垫资两种方式。

通过调查可知，我国大多数房地产企业为使项目建设正常运营，在项目未开工或竣工前，便会采取预先销售期房来获取更多资金，支撑下一个项目有序开展。尤其是在群众购房需求日益增长的发展形势下，预先销售期房获取资金的模式，更是成为我国房地产企业筹集资金的主要手段。该手段具有操作简单、成本费用低、获取资金量大等优势，能够满足房地产企业融资需求。

对于建设单位垫资承包施工，是长期以来在我国建设工程施工领域存在的一种承包方式，是指在工程项目建设过程中，承包人利用自有资金为发包人进行工程项目建设，直至工程施工至约定条件或全部工程施工完毕后，再由发包人按照约定支付工程价款的施工承包方式。该方式要求建设承包单位有一定的资金实力，但通过该方式筹集的资金较有限，如若承包单位建设过程中出现资金紧张，房企又未能及时补充，则会直接影响项目的开发建设。

三、上市融资

上市融资即指房地产企业通过发行股票的形式，在资本市场中获得资金的一种融资方式，其实质就是企业出售部分股权，以换取项目建设所需的发展资金，囊括直接上市与买壳上市两种。立足长远角度分析，上市融资属于房地产企业最理想的选择，要求企业规范自身经营管理，创建科学管理体系，为上市做好充足准备。然而，上市融资方式不适用于中小型企业。另外，随着政府组织对金融行业管控的不断加强，我国多个房地产企业的上市需求均未通过，这就表明该融资方式并非主流方式。

四、债券融资

债券融资是指企业通过发债的方式进行融资，主要分为境内债券融资和海外债券融资。我国对企业债券融资的要求较严，且审核材料繁多、程序复杂，大多房企发行债券存在困难，加之我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大，该方式未被房企普遍采用。在目前政策环境下，债券融资成本分化严重，即大型房企发债利率较低，而部分中小房企发债利率较高。而境外发债，同样存在融资成本分化现象。

五、供应链融资

供应链融资主要是根據供应链中企业的交易关系制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。目前房企主要运用有6种模式：1.供应链 ABS 融资模式；2. 资产支持票据（ABN）模式；3.银行保理；4.存货质押融资模式；5.商业银行主导的房地产供应链金融模式；6.商票贴现。在当前的融资监管政策要求下，因供应链融资方式丰富，且与开发业务关联密切，供应链融资日渐成为房地产企业融资的重要渠道。

此外，还有商业抵押担保债券（CMBS）、房地产其他非标融资等融资渠道。不过，这两种融资渠道同样具有很大的局限性，不是当前房地产企业主流的融资方式，也未能缓解房地产企业的融资压力。

新形势下房地产企业融资对策

一、构建风险防控机制

房地产企业属于资金密集型企业，投资、融资涉及大量资金。近些年，由于房地产企业未能根据市场发展变化进行投资，导致房地产企业面临着停工、破产、资金链断裂等风险，不利于房地产企业正常经营，也为社会生活带来不利的影响。在经济新常态下，房地产企业要想抓住发展机遇，达成企业稳步发展的整体目标，需要构建完善的风险防控体系。首先，需要企业加大资金管理力度，了解投资过程中资金投入和收益的比率，通过对现金流的严格把控，保障现金收支平衡。其次，对容易发生的风险节点，进行及时的预警。最后，落实全面预算管理。通过科学地编制预算，合理控制企业内部的资金流动情况，不断提升资金利用率，保障预算执行到位。

二、积极开发融资产品

目前我国有关房地产领域的融资产品开发相对单一，难以满足房地产企业融资需求。为切实解决这一问题，应参考借鉴国外先进经验做法，鼓励投资型企业与金融机构建立合作关系，借鉴国外成熟融资经验，开发适合国内房地产企业发展实际需求的融资产品。丰富融资产品种类，才能更好地满足房地产企业融资需求，拓宽其发展规模与发展领域。例如，可通过积极引入证券、保险、信托等多种融资产品，满足企业资金需求。

三、优化市场诚信体系

根据相关调查可知，部分房地产企业难以从金融组织获取融资贷款，同自身诚信存在较大关系。为优化房地产企业融资对策，一方面，要求房地产企业塑造良好的形象，必须按照时间规定将贷款利息和本金归还，才能够保证自身信誉水平不会降低。另一方面，应高度重视市场诚信体系建设的重要性与价值，明确提出要紧密结合社会与市场发展环境、现状和趋势，结合实际构建完善的市场诚信体系，借助该体系严格约束市场行为。同时，还可通过创建量化评级标准，依此来判断房地产企业的经营情况与综合实力，从而有针对性发放贷款。

综上所述，政府为抑制高房价打击炒房行为，使房地产企业面临较大生存挑战，尤其是在融资方面。这就要求房地产企业领导立足自身发展实际，以国家政策为导向，探索新的融资策略。这样除了可以减少融资风险和成本外，也能提高融资收益，实现稳步发展。（作者单位：广东利灏房地产有限公司）