探析国有房地产开发企业融资成本的控制策略与实施路径

程国杨

国有房地产开发企业融资成本控制的理论背景

融资成本作为企业资本获取的直接费用，是评估投资项目可行性和制定财务策略的核心指标之一。从理论角度来看，融资成本不仅仅是资金的显性成本，如利息或发行费用，更包括资金的隐性成本，如机会成本或潜在的财务风险。

一、国有房地产开发企业融资成本控制的重要性

对于国有房地产开发企业而言，融资成本的控制显得尤为重要。首先，国有房地产开发企业的项目周期较长，大量的资金被长时间投入到开发项目中，使得企业对外部融资的依赖增加。其次，国有房地产开发企业的周期性强，市场风险较高，过高的融资成本可能会加剧企业的经营风险。因此，降低融资成本能够直接提高国有房地产开发企业的经营效益，使其在激烈的市场竞争中占得先机。同时，合理的融资成本控制还能为企业带来稳定的资金来源，支持其持续、健康发展。

二、国有房地产开发企业融资成本控制的主要问题及挑战

国有房地产开发企业在控制融资成本上所面临的问题和挑战多种多样。具体而言，首先，由于行业的特殊性，这些企业在筹资时常受到更为严格的政策限制与监管，使得其融资渠道的多样性受到限制，企业融资压力大。其次，当前金融环境的市场不确定性增加，如汇率波动、利率风险以及国际资本流动的不稳定性，均为企业融资带来了额外的成本与风险。此外，部分国有房地产开发企业在进行大规模项目投资时，面临短期与长期资金匹配问题，致使短期融资压力加大。最后，国有房地产开发企业在提高资本利用效率、优化资本结构以及降低融资风险方面还存在一定的不足，这些都增加了其融资成本。

综上所述，国有房地产开发企业要想有效控制融资成本，不仅需要在内部进行优化和调整，还必须应对外部环境带来的多重挑战。

国有房地产开发企业融资成本控制策略

一、建立多元化融资渠道以减少融资依赖

建立多元化的融资渠道有助于国有房地产开发企业降低融资风险，并为其提供更稳定的资金来源。

第一，国有房地产开发企业需要深入研究和识别与自身业务战略一致、具有良好信誉的金融机构，并与其建立长期合作关系。例如，国有房地产开发企业需要考虑与国内外大型银行或金融机构建立战略合作关系，确保资金来源的稳定性；同时，可以探索与合作伙伴的深度合作模式，如股权合作、共同投资项目，以确保在融资过程中双方的共同利益。

第二，国有房地产开发企业需要拓展多元化融资渠道。除了传统的银行贷款外，企业还可以考虑发行公司债券、利用房地产投资信托基金等方式来吸引和集合投资。此外，为了更好地应对国内外的利率和货币波动，国有房地产开发企业也需要考虑在海外市场进行融资，如发行外币债券或通过海外子公司进行融资活动，以获得更为有利的融资条件。

第三，国有房地产开发企业需要建立一套完整的融资风险管理体系。这包括但不限于使用金融衍生品来对冲可能的利率风险，确保融资成本在预期的可控范围内。同时，企业也需要定期评估当前的融资策略，确保其与市场环境和企业自身的财务状况保持一致，并根据需要进行调整。

二、提高资金使用效率以减少融资需求

第一，国有房地产开发企业需要构建一套完善的预算体系，确保从土地收购、项目开发到房屋销售的每一个环节都有详尽的成本预估；并且需要对实际支出与预算之间的偏差开展定期检查，以确保资金的高效使用。

第二，国有房地产开发企业需要优化其收款流程，可以采纳如提前与购房者沟通付款计划、增加预售房屋的首付比例或利用应收账款融资等措施来提高资金回流速度。

第三，国有房地产开发企业需要与主要的供应商和承包商建立长期、稳固的合作关系；同时，可以利用现代技术如BIM（建筑信息模型）来大幅提高项目的施工效率和准确性。此外，国有房地产开发企业需要对内部流程进行审查和优化，剔除当前无效工作，确保资金得到最佳利用。

国有房地产开发企业融资成本控制的实施路径

一、强化内部财务管理，优化融资决策

第一，国有房地产开发企业需要确保项目预算的制定与市场需求相一致。这需要企业常规性地进行市场调研，了解并预测未来的市场趋势，使投资决策与市场状况相适应。为此，国有房地产开发企业需要设立专门的市场调研小组，每季度至少进行一次深入的市场分析。

第二，市场环境和成本结构可能会随着时间变化，国有房地产开发企业需建立动态的财务评估机制。这可以确保在项目进行中，财务决策能够得到及时的调整，并与项目的实际情况保持一致。为了实现这一目标，财务部门应与项目部门进行紧密合作，于每个季度共同评估项目的财务状况，并对决策做出相应的调整。

第三，鉴于应收账款在国有房地产开发企业的资产中占比较大，企业需要重视并强化应收账款的管理，通过采用如ERP这样的先进财务软件，对应收賬款进行动态管理，并制定一系列措施以提高回款速度，例如为提前付款的客户提供一些额外的优惠。

二、采用现代金融工具以精细化融资成本控制

首先，国有房地产开发企业需要构建一个集中的数字化财务数据平台，使得所有与融资相关的数据都能在一个系统中被捕获、分析和共享。例如，通过引入ERP系统，将不同部门的数据整合起来，企业可以在考虑融资时，基于全面、准确的数据进行决策。

其次，国有房地产开发企业可以利用高级金融模型，如现金流量预测模型，来预测未来的资金需求和可能的融资成本。同时，模型也应考虑到行业特点和市场变化，以确保预测的准确性。这一步骤需要聘请具有相关专业背景的财务分析师或顾问来实施。

最后，国有房地产开发企业需要主动与多家金融机构建立合作关系，通过量化的数据和分析报告展示企业的融资需求和偿债能力，从而争取到更优惠的融资利率；此外，也需要考虑与金融机构签订长期合作协议，以获取更稳定、更低的融资成本。

三、加强财务人员的专业培训以提升融资能力

一是国有房地产开发企业需要深度评估财务团队的能力，可以通过专业的能力评估工具或外部咨询机构对财务团队的专业能力进行定期评估，从而发现技能上的盲点。基于这些评估结果，国有房地产开发企业可以明确团队在融资策略、金融产品应用、风险管理等方面的培训需求。

二是国有房地产开发企业需要定期对员工开展相关的培训。这可以包括选择内部培训、外部专家授课或线上课程等形式，以确保内容与国有房地产开发企业的实际业务紧密结合。更为重要的是，培训过程中应加强实际操作的实战模拟与案例研讨，如模拟真实的融资场景，让财务人员进行策略制定和决策模拟。

三是国有房地产开发企业需要建立一个反馈渠道，让财务人员在实际工作中应用新知识，并分享他们的经验和遇到的问题。同时，鉴于金融市场的变化和企业业务的发展，国有房地产开发企业应至少每年对培训内容进行一次检查和更新，确保其持续满足团队的需求。

案例研究

A作为中国最大的国有房地产开发企业之一，其业务涵盖住宅开发、商业地产开发以及物业服务等多个领域。然而，由于近年来国内房地产市场的调控政策趋紧，企业的融资环境变得越来越严峻，融资成本的控制成为A面临的一大挑战。以A为例，详细探讨其如何在融资成本控制上实施有效策略。

一、应用策略

建立多元化融资渠道：面对复杂的融资环境，A的首要策略是建立多元化融资渠道。具体而言，首先，A不仅加强了与各大银行的合作，而且通过与银行、信托等金融机构的紧密对接，致力于实现债权融资的多样化。这不但降低了依赖单一融资资源的风险，而且也为公司带来了更多的机会和选择。其次，在寻找传统融资渠道的同时，A公司也并未放松对非传统融资渠道的探索。他们积极与国内外的私募基金、对冲基金等非银金融机构接洽。这样做不仅拓宽了他们的融资范围，而且深化了融资的层次和广度。再次，为了更直接地吸纳公众资金，A也注重利用资本市场进行融资，如利用ABS等各类金融产品，将公众市场作为一个重要的融资窗口。

提高资金使用效率：A的第二个策略是提高资金使用效率，尤其是在资金的筹集、使用、管理全过程中，寻求效率的提高。例如，在筹集资金方面，A不仅关注融资的量，更注重融资的成本和效率。他们设立专门的融资团队，定期研究和分析市场利率动态，争取在最佳时机获取最低成本的融资。在使用资金方面，A明确了资金使用的优先级和顺序，优先保障项目建设和运营所需，进而用于扩张和并购。同时，A也积极进行资产负债管理，通过调整资产负债结构和期限，降低融资成本。

二、应用效果

采取上述策略后，A的融资成本大幅度降低。据统计，从2018年至2022年，其平均融资成本从原来的6.5%下降到了5.5%，实现了近15%的降幅。同时，资金使用效率显著提高，闲置资金减少，资金周转速度加快，流动资金比率从原来的1.2提高到了1.32，提高了近10%。而且，通过使用金融衍生品，A在面临市场利率和汇率波动时，融资成本始终保持在稳定水平。例如，其2019年度的汇率波动损失减少了约5000万元，而利率波动造成的损失也減少了约3000万元。

综上所述，通过采用多元化融资、提高资金使用效率和使用金融衍生品对冲风险等策略，A成功地控制了融资成本，这为其他国有房地产开发企业提供了可借鉴的经验。

研究结果表明，通过一系列控制策略的实施，能够有效地降低国有房地产开发企业的融资成本。展望未来，国有房地产开发企业的融资成本控制会面临新的挑战和机遇。期待更多的研究者和实践者共同深化对国有房地产开发企业融资成本控制策略和实施路径的理解和研究，以期不断优化国有房地产开发企业的融资环境，使其更好地服务于社会经济的发展。［作者单位：保利（四川）投资发展有限公司］