座椅式电梯岂能占用疏散通道？

近年来，随着房地产市场的发展与繁荣，与房屋相关的建筑物区分所有权法律纠纷日益增多。然而，《中华人民共和国民法典》对于建筑物区分所有权的规定多为原则性的规定，具体的司法实践面临着业主权利义务意识淡薄、自治机构运行难、司法维权阻碍重重等诸多困难。

案例回顾：

陈伯和李伯都已年过八旬，居住在广东省广州市天河区某小区内，房屋是单位的职工宿舍。陈伯夫妇居住在三楼，李伯父子三人住在二楼，同住该楼的还有其他4 户老人。近年来，陈伯觉得自己与妻子年纪日长、行动不便，而老楼因太过老旧不具备加装垂直电梯的条件，他便与其余5 户业主商量在楼道内加装“电动滑梯”，又称“座椅式电梯”——只需坐在座椅上，扣好安全带，一只手操作把手即可上下楼梯。对此李伯明确表示反对。

陈伯曾向单位提出加装电梯申请，单位答复因该栋房屋属于各业主私人物业，对于楼梯共用空间的处置应根据法律规定处理，单位对是否加装没有决定权。单位在回复中还指出，该栋房屋的楼道宽度仅1.09 米，加装座椅式电梯不符合《中华人民共和国消防法》等法律规定，也不符合《建筑设计防火规范》和户内楼梯设计的相关国家标准及规范的要求。最终，陈伯决定自行安装，他购买了一台售价为15.8 万元的座椅式电梯。随后，电梯公司6 次上门安装电梯均遭到李伯及物业公司的阻拦，直到第七次才安装成功，为此陈伯额外支付了安装费4500 元。安装后，原本1.09 米宽的楼道被导轨占据了0.2 米，打开座椅使用电梯时楼道被占据0.9 米。安装后，李伯在自家门外的导轨上放置了U 型锁、阻挡器，以阻止陈伯使用电梯。陈伯发现后将锁和阻挡器破坏。

此后，公安部门向小区物业公司发出《责令改正通知书》，以物业公司对占用公共疏散通道的行为未及时制止为由，责令其予以改正。物业公司向陈伯发出《整改通知书》，要求其七日内拆除已安装的座椅式电梯，但陈伯未予理会，并在上述通知下方张贴告示，明确写明其将继续调测、使用该座椅式电梯。半个月后，李伯向物业公司发出书面请求函，申请自行拆除该座椅式电梯，要求物业公司配合。物业公司书面回复“同意配合清理”。第二天，李伯的两个儿子在物业公司人员的见证下，将一楼至二楼转角平台的导轨拆除，并将拆除后的导轨放置在楼顶。拆除导轨两天后，陈伯用电锯将李伯家防盗门上的3 根铁栏杆锯断。陈伯为此受到了公安机关的行政处罚。此后，陈伯将李伯父子三人诉至法院，要求三人赔偿电梯安装费、损坏费共计10.8 万元。

李伯父子三人辩称，陈伯未经主管部门批准擅自安装电梯，该行为不仅占用了公共楼道，还造成了安全隐患，己方拆除电梯是不得已而为之。

法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条的规定，业主对专有部分以外的共有部分，如通道、楼梯、大堂等公共通行部分，享有共有和共同管理的权利。李伯父子三人作为二楼的业主，对涉案楼梯具有使用和管理的权利，陈伯私自安装座椅式电梯，且拒绝整改、持续占用消防通道的行为，已给李伯等业主生命安全的合法权益造成威胁。此时，李伯父子三人在征得物业公司同意的情况下，将占用消防疏散通道的导轨进行拆除，属于合法、合理的自助行为，且拆除后的导轨未损坏丢弃，而是放置于楼顶，其采取的措施并无不当。所以，因拆除电梯造成的损失应由陈伯自行承担。陈伯主张李伯父子三人赔偿缺乏理据，法院不予支持，依法驳回。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从中可以看出建筑物区分所有权包括三种权利，即专有权、共有权以及共同管理权。

案例解读：

解读人：陈洁

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从中可以看出建筑物区分所有权包括三种权利，即专有权、共有权以及共同管理权。在司法实践中，大部分业主虽然已经普遍意识到对建筑规划内共有部分享有权利，但对权利的具体内容一知半解。在司法实践中，往往会出现业主为了个人利益侵犯共有利益的情况。

本案中李伯三父子与陈伯均是业主，对于涉案楼梯均具有管理和使用的权利。但是陈伯私自加装电梯的行为系侵犯了李伯及其他业主的合法权益，同时也造成了安全隐患。李伯拆除电梯的行为是基于自身所享有的建筑物区分所有权的共有权自主进行的排除妨碍，陈伯私自加装电梯的行为存在过错，因此造成的损失应由其自行承担。

共有权是《中华人民共和国民法典》赋予业主的一项重要法定权利，共有权行使和保护，事关业主共同体的稳定，关乎所有业主的切身利益。随着城市建设进程的加快，业主共有权必将受到更广泛的关注。

律师简介:

陈洁，上海市公义律师事务所主任、合伙人、律师。

原东方广播电台《东方大律师》节目主持人，主持节目 20 余年，播名洁蕙。中央电视台 CCTV12《法律讲堂》主讲人、法治天地《大律师面对面》节目特邀嘉宾、《中国妇女》杂志开篇人物、《新民晚报》专访人物、电视连续剧《东方大律师》女主角原型，上海市法治研究会副秘书长、上海东方法治文化研究中心副主任、上海市法学会民法研究会理事、上海市作家协会会员、上海市人民检察院二分院处理信访律师、连续多年获聘“上海市新收犯监狱人民督导员”、著名电影演员牛犇先生法律顾问、美国纽交所上市公司“四季教育”法律顾问。2013 年，陈洁个人出资 10 万元成立上海市慈善基金会“洁蕙法律援助项目”，旨在帮助不符合国家法律援助条件但需要法律帮助的困难人群维护合法权益，至今已援助 3000多人次的困难民众。