优化保障性住房规划建设路径 推进房地产高质量发展

金恺鑫

保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，规划建设面临的困难较多，在取得一定預期成果的同时，也暴露出一系列问题。优化保障性住房的规划建设，有助于改善保障性住房建设绩效，提升居民幸福感。

与商品房相比，公众对于保障性住房的感知往往是：位置偏远、交通不便、档次低、密度高、户型差、采光不足、绿化稀疏。很多城市的保障性住房布局在城市边缘地带，这些地区往往交通不便，基础设施和公共服务设施落后，导致居民生活不便，增加了生活成本。此外，部分保障性住房设计过于简单，没有考虑到不同家庭结构和生活习惯的多样性，使得居住空间适应性差。有的项目在规划建设中，建筑间距小，绿化面积不足。还有的项目对老弱病残等需要特殊照顾的居民没有相应的举措，亲子活动场所、无障碍设施欠缺。另外，有的项目公共活动空间布置不合理，人车不分流。高层项目一梯多户，没有考虑上下班时间的拥堵等。针对诸如此类的种种问题，可以从利益相关方视角分析保障性住房面临的问题，采取相应对策，对规划建设进行优化。

保障性住房规划建设中很重要的一项工作就是使项目利益相关方尽可能地达到利益均衡。保障性住房涉及中央政府和地方政府、建设单位和居民。

中央政府是保障性住房工程的倡导者和推进者，在开展此类建设过程中，中央政府具有多元化的政策目标。归结起来主要分为三个方面，即维护社会公平稳定、保障房地产市场平稳有序发展、实现“居者有其屋”。中央政府在保障性住房建设和管理中的角色也是多元的，既负责制定政策，又负责建设管理。其中，保障性住房的建设标准、保障人群的审核与分配办法、相关的法律法规及相关政策等均由中央政府进行确定和出台，逐步建立并完善的建设机制成为保障性住房建设的基石。正因为如此，中央政府处于保障性住房建设复杂的利益关系网中最为中心的位置。地方政府负责落实保障性住房建设的具体实施，一方面按照中央政府制定的政策落实具体实施方案，另一方面承担了更具体的建设管理和分配运行工作。建设单位要考虑成本和收益，而被保障对象是保障性住房的最终使用者。

保障性住房的规划建设需要满足全龄段、不同收入和家庭类型的居民需求。因此，在规划建设中应广泛听取居民的意见和建议，确保符合人性化、普惠性、可承担性的原则。居民也应当积极参与保障性住房的规划建设管理，合理利用社区资源和服务，共同创造一个良好的生活环境和共同发展的平台。从政府角度来看，政府应该更注重保障性住房的社会效益，做好合理的土地规划，给予适当的财税支持，确保保障性住房优质、安全和可持续发展。从建设单位角度来看，也应该关注项目的社会成本和环境影响，在经济性可行的前提下提供适宜的住房产品。

作为保障性住房项目利益相关方中的重要角色，政府应加大对保障性住房建设的投入，通过土地、税收、金融等多种政策手段支持保障性住房的建设。加强政策引导和支持，可以出台相关政策，鼓励和支持更多建设主体参与保障性住房建设和品质提升。通过提供税收优惠、土地供应倾斜等政策措施，吸引优质资源投入保障性住房建设，推动保障性住房提档升级。保障性住房的规划建设标准，不应低于普通商品住宅的标准和品质，不能因为是保障性住房性质就降低建设标准。保障性住房规划建设需要充分利用先进技术、绿色建筑技术、智能化技术以及人性化设计等方面的技术手段和设计理念，提高保障性住房的建设水平，更好地满足居民的需求。

在保障性住房规划建设中，还应注重绿色建筑技术的应用，采用节能、环保的建筑材料和设备，提高建筑的保温、隔热、通风等性能，降低能源消耗和环境污染。同时，合理规划绿化景观，增加绿化面积，改善居住环境。充分利用智能化技术，提高保障性住房的便利性和安全性。在规划建设中，可以考虑引入智能家居系统、安防系统、物业管理系统等，实现智能化管理和服务。这些技术可以提供更加便捷、高效的生活服务，提升保障性住房的档次，改善居民的生活品质。在保障性住房规划建设中，还应注重人性化设计，从居民的需求出发，优化户型布局，提高居住舒适度。

第一，户型设计。保障性住房的户型设计中，往往因为各种条件限制，或多或少存在一些问题。首先，有的保障性住房的户型设计在空间布局上不够合理，导致室内空间利用不充分，居住舒适度降低。其次，通风采光不足，部分保障性住房由于建筑密度高或楼层高度限制等原因，通风采光条件较差，影响居住品质。第三，功能分区不明确，一些保障性住房的户型设计在功能分区上不够明确，公私空间混杂，影响居住者的生活隐私。另外，适应性差，部分保障性住房的户型设计未能充分考虑不同家庭结构和人群需求的多样性。

为了改善保障性住房的户型设计，可以针对以上四个问题采取针对性的对策。针对空间布局不合理的问题，根据居住者的生活需求和人体工程学原理，优化户型的空间布局，提高室内空间的利用率和居住舒适度。例如，合理划分公私空间，避免动静干扰，确保室内交通流畅等。针对通风采光不足的问题，通过合理规划建筑间距、调整窗户位置和大小等方式，改善保障性住房的通风采光条件，营造健康、舒适的居住环境。对于功能分区，在户型设计中明确划分各功能区域，如卧室、客厅、厨房、卫生间等，确保各区域之间的独立性和私密性，提高居住品质。还要在户型设计中充分考虑不同家庭结构和人群需求的多样性，提供可灵活调整的室内空间。例如，设计可拆隔墙等，使户型具有更强的适应性和可塑性。

第二，人文社区。保障性住房除了需要提供较高品质的居住环境和宽敞明亮的居住空间外，还要更好地满足各类人群的心理需求。因此，保障性住房需要提供多样化的功能服务，使居民能够贴近自然、享受日常、体悟温情。因此，从保障对象的角度出发，保障性住房需要进行合理的空间规划，以满足高品质环境、多样化服务的需求，打破保障性住房小区留给人们的“简陋”“杂乱”等负面印象。

公共空间是社区居民交往、互动的重要场所，也是体现社区人文氛围的关键环节。在规划建设中，应注重公共空间的营造，如广场、公园、步道等，提供多样化的活动空间，鼓励居民走出家门，进行交流互动。另外，可以適当考虑居民对传统社区或村落生活的回归意愿，在规划建设中保留适用于传统节庆、闲谈、集会的各类场所。同时，公共空间的设计也应注重人性化，考虑到不同人群的需求，提供无障碍设施等。

保障性住房的配套设施是影响居民生活品质的重要因素。在规划建设中，应充分考虑居民日常生活需求，合理规划商业、教育、医疗等配套设施，方便居民的生活。同时，加强社区服务中心建设，提供丰富的文化娱乐活动和便民服务，增强居民的归属感和满意度。在居民生活圈内规划建设充足的公共活动空间和较为完善的公共服务和商业、市政配套设施。首先，从片区整体规划出发，对周边规划地块进行模拟设计，包括城市绿地、幼儿园、小学、初中及社区中心。其次，物业用房等配套设施结合小区主入口设置，提升归家体验感。集中资源，提高效率，激活社区活力。

第三，智慧社区。保障性住房规划建设中需要综合考虑智能化基础设施建设、智能家居系统、社区管理与服务平台、数据分析与优化以及居民参与及互动等方面。通过科学规划和综合施策，可以打造出便捷、智能、宜居的智慧社区，提供更好的居住环境和服务体验。利用物联网和移动互联网技术，对小区门禁、停车管理、社区安防及家居智能化等进行高度整合及统一平台，提供高质量的物业和社区服务。让保障性住宅小区生活更加便利，让物业管理更加高效。

在保障性住房的规划建设中，应充分考虑智能化基础设施的布局和建设，这包括高速互联网接入、物联网技术、大数据中心等，为智慧社区提供稳定、高效的信息传输和处理能力。在保障性住房中，可以引入智能家居系统，通过智能化的设备和技术，提供便捷、智能化的居住体验。例如，智能家居系统可以实现远程控制家电、照明等设备，提供智能化的安防、照明、环境调节等功能。建设智慧社区需要在规划建设阶段就考虑社区管理和服务平台的设置，方便建成后通过信息化手段，建立社区管理中心，整合社区服务资源，提供一站式的社区服务。良好的智慧社区基础设施可以提供在线报修、社区通知、公共服务查询等功能，方便居民进行日常事务的处理和咨询。智慧社区基础设施可供后期物业管理服务中，利用大数据技术和人工智能技术，对社区运行和居民行为进行数据分析和挖掘，为智慧社区运行提供科学依据和决策支持，优化保障性住房社区服务、改善居住环境。保障性住房智慧社区的规划建设需要被保障对象的参与和互动。在规划建设阶段，通过各种渠道进行互动，例如在线互动平台等，促进政府、建设单位、规划设计、被保障对象之间的交流与合作，通过被保障对象参与的方式，了解需求和意见，持续改进和优化保障性住房的规划建设。

第四，绿色人居。保障性住房的建设不仅是被保障居民安居乐业的保障，还将有利于将当地建设成生态宜居城市，推进当地经济与建设的协调发展，提升城市综合竞争力。保障性住房项目中采用绿色建筑有助于城市生态建设。在规划设计中，应充分考虑绿色、环保、节能的理念，合理规划小区绿化空间，提高绿化覆盖率，并采用节能建筑设计，如太阳能热水系统、节能照明等。

首先要充分考虑城市开发中的雨洪滞蓄设施。初期弃流后的降雨，可以经过净化设施去除携带的污染物，在雨水花园等蓄水设施中储存起来，用于生活、景观。还可以运用雨水回收技术，在透水铺装的基础上设置雨水回用系统，对项目的屋面、道路雨水进行收集利用，处理达标后回用于绿化灌溉及道路洒水降尘。这些措施都有助于减少自来水用量，节约水资源。

合理规划保障性住房的建筑布局和建筑朝向，确保建筑物能够获得良好的自然采光和通风。建筑物的朝向应尽量面向南方，以充分利用太阳能。同时，通过合理的建筑间距，减少建筑物之间的相互遮挡，以利于冬季采暖和夏季遮阳。建筑物的围护结构（包括墙体、屋顶、门窗等）是节能的关键，应采用高性能的保温材料和隔热技术，减少热损失。

作者单位：南京江北新区铁路建设投资有限责任公司