房产测绘如何应对商品房销售面积差比“百分之三”

文／付勇 浏阳市勘察测绘院 湖南浏阳 410300

引言：

上世纪九十年代以来，随着社会主义市场经济的持续发展，我国全面实行了住房的货币化分配制度，原有的城市住房实物配给制已经终结，房屋以商品形态进入市场。对于交付的房屋是否与买卖契约约定的情形一致？一般而言，房屋买受人往往会最直观的从“房产面积”方面着眼、入手，特别是出现商品房预售面积与产权面积差比接近或超过“百分之三”时，购房人与社会舆论必定将所有的矛盾都集中到房产测绘专业上，房产测绘自然就成为了房地产市场中的热点、痛点，甚至是恨点。此时，如何提高房产测绘产品质量，正确应对“百分之三”的风险，成为房产测绘单位的重要课题。

1.房产面积的“百分之三”与“百分之三”风险概述

1.1 房产面积“百分之三”概述

房产面积的“百分之三”源自《商品房销售管理办法》第二十条以及因此制定全国通用的《商品房买卖合同》中规定的“关于预售商品房约定建筑面积与产权面积的差异处理”方面的条款。

主要是指，当商品房预售面积与最终产权面积存在差异时，其比值是否达到或超过正负百分之三，而这是商品房买卖双方对于差异处理采用不同方式的“界限”。“百分之三”是因房屋买卖契约而产生的概念，并非指房产测绘中预测绘与实测绘成果之间可以允许误差比值。仅仅因为测量误差，是不可能导致差值比接近，甚至超过百分之三的[1]。

1.2 房产面积“百分之三”的风险概述

房产面积“百分之三”的风险就是在买房售房过程中，房产面积误差比在百分之三以内或是更大存在的风险。

《商品房销售管理办法》第二十条规定：当预售商品房采用按套内面积或者建筑面积计价方式的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式[2]。合同未约定的，按以下原则处理：

其一，面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三）的，据实结算房价款；其二，面积误差比绝对值超出百分之三时，买受人有权退房等。

由于《办法》之规定以及《合同》之约定，房地产开发企业与商品房买受人均形成了共同的意识：商品房买卖中，百分之三就是一根高压线，超过百分之三时，房地产开发企业如敢触碰，就会导致房地产开发企业违约，可能引发集体退房事件；而当这个面积差比在百分之三内时，双方都必须遵照合同约定，无论是什么原因造成的面积差比，买受人必须遵照合同约定收房、交付全额房价款，不得退房。

2.产生房产面积差比接近或超过百分之三的原因

2.1 主观原因

房产预测绘错误、房产实测绘错误是造成房产面积差比接近或超过百分之三的主观因素，房产测绘单位为责任主体。

2.1.1 房产预测绘方面存在的问题

房产预测绘是在房屋竣工前，房产测绘单位受建设单位委托，依据规划主管部门批准的建筑设计图纸和建设许可文件而开展的房产面积预测算的行为[3]。其主要通过调查、绘图与计算的方式生产测绘成果。当房产测绘单位在调查、图形绘制和面积计算时依据的房产测量规范条款等方面出现错误时，必然会造成最终的预测绘成果错误。

2.1.2 房产实测绘方面存在的问题

房产实测绘是房屋竣工后，房产测绘单位受建设单位委托，依据建筑物现状开展的房产实地测算的行为[4]。其主要通过调查、测量、绘图和计算的方式生产测绘成果。当房产测绘单位在调查、数据采集、绘图和计算的任一环节出现错误时，就会产生实测绘成果错误。

以上两个方面，任一出现错误并被作为房地产市场交易的依据时，就不可避免的产生了房产面积“百分之三”的问题。

2.2 客观原因

客观因素的形成原因为规划变更、设计变更，因此产生“百分之三”差异皆与建设人未及时将变更事项委托变更测绘，并更新商品房销售数据存在关联，因此应根据具体原因进行区分和应对。

2.2.1 规划变更

在商品房的建设过程中，如规划主管部门因为城市建设的需要，对已在建的商品房从整体或者局部提出修改要求，房地产开发企业必须遵从。此为行政性的强制变更，而这种情形的变更会导致房屋的竣工状况与原始批准的状况发生较大变化，以致最终的产权登记面积与变更前已签订合同约定面积的差值比超过百分之三。

2.2.2 设计变更

另外一种可能造成差值比超过百分之三的原因是设计变更。商品房在依据合同约定面积预售之后，如在建设过程中对房屋的整体或者局部设计方案进行修改。这属于建设人的主观变更，而发生这种情形时，房屋的竣工状况必然会与原始设计的状况有很大差异[5]。其建造完成后房产实测绘面积及后续的产权登记面积相较于变更前已签订合同约定的面积产生较大差异，其面积差比可能会超过百分之三。

3.房产测绘应对风险应对原则

房产面积“百分之三”的风险是不可用技术手段“调整”与控制的。在房产测量成果出具前，发现存在百分之三差值比时，则应通过补充调查、测量等方式对产生原因进行分析，核对规划、建设主管部门审批事项是否存在变更情形，尽量规避风险的出现。据实与合法是房产测绘作业的根本原则，无论在预测绘还是实测绘，都只能以事实为依据，据实反映测算标的审定情形与实际建成状况，应秉持实事求是的精神，不要人为回避风险，更不能弄虚作假；房产测绘成果应用于房地产市场，基于其合法性构建市场契约关系，测绘成果的合法直接决定契约的合法。否则，这种行为将严重危及整个测绘行业的公信力，同时将在房地产交易市场制造新的矛盾。

4.房产测绘应对风险的有效措施

4.1 主动应对措施

所谓主动应对，就是在风险尚未出现时，从作业流程的各个环节对业务质量进行控制，防范因测绘自身错误产生风险。

4.1.1 重视房产调查

在房产预测绘中，应该对测绘成果的委托用途、房屋建设的许可文件及设计图等资料进行调查、分析，对于设计图上设计功能标注模糊的建筑空间、房屋基本单元与共有部位界线不明确的部分、归属不明确的外墙体等情形进行调查，并获取建设方、设计单位的确认，必要时，须取得行政许可部门的认定。

（1）测绘成果用途的调查：如用于申请在建工程抵押登记的房产预测绘成果因房屋基本单元的划分方式可能存在不同，而不能直接作为申请商品房预售的依据；反之，申请商品房预售的成果可以直接申请在建工程抵押登记。对于测绘成果用途的调查可以保证测绘成果的适用性。

（2）建筑空间设计功能标注模糊或无标注情形的调查：房产面积的计算与建筑设计功能有直接关系，是能否计算建筑面积，如何计算建筑面积的直接依据，对于标注模糊或无标注的情形必须通过调查予以明确。

（3）房屋基本单元与共有部位界线不明确的调查：如对于住宅楼中核心筒与成套住宅之间的建筑空间必须进行调查，确定其属于基本单元的套内部分或属于共有建筑部分。

（4）房屋各共有部位界线不明确的调查：如大型商业用房中水平通道与垂直通道的界线不明确，必须进行调查，避免调查不清导致较大的共有建筑面积分摊错误。

（5）外墙体归属不明确情形的调查：房屋外墙体一般存在自墙、共墙、借墙等三种情形。实际情况中由于用地、规划批准以及相邻产权人之间的约定，可能存在半自半共、半自半借、半共半借等多种情形；特殊情况下，还会存在与测量规范概念表述不相符的情形，如共墙，并非如测量规范所述：各产权人占有墙体的一半。还可能存在0.3M 的墙体厚度，其中一个产权人占有0.2M,另外产权人占有0.1M 的情形。所以，对于墙体归属情况必须调查清楚。

（6）共有部位被共有对象不明确的调查：房产共有建筑面积的分摊都是基于共有部位对于作用于房屋基本单元的归属，对应分摊到被共有的房屋基本单元。而很多时候下，会有为多幢、它幢，甚至社会公共所共有的情形，这些都属于不应该被分摊的。所以，在设计图上表述不明确时，房产测量单位必须特别注意对此类部位进行调查，必要时需要征求规划和消防部门的意见。

（7）对于区分建筑部位与装饰部位的调查：因现今房屋设计的形态越来越广泛，在设计图中，可能有很多建筑部位与装饰部位的组合，如顶层房屋阳台的玻璃上盖，如设计认定为永久性建筑物时，房产测绘应当计算建筑面积，如为装饰物时，则视为该部位无上盖，很可能不计算建筑面积。

4.1.2 合理运用测量技术

主要体现在测算作业仪器、软件运用与数据采集方式两个方面。

（1）在外业数据采集时，应先行检查作业设备，保障设备精度，并分情形运用相适用的测量工具，并非设备科技含量高就必定适合测量标的，如测量无间隔墙体的商铺、车位，建议使用钢卷尺；在内业成图时，现今数字化成图技术已经非常发达，基本告别之前手工绘图、计算的情况，只要测量人员能掌握基本的软件技术，做到细致作业，以此避免人为作业错误的情况。

（2）数据采集方式。房产测量的两种数据采集方式为：实量法与核对法。对于委托方无法提供房屋设计图纸的测绘标的，采用实量法采集房屋的图形及边长数据；对于商品房、大型联建房屋等均应采用核对法。核对法相较于实量法在确认规划审批情况、设计变更等方面有更直观的作用，对于最终测绘成果的准确性与合法性是很好的保障，应该全面推广。

4.1.3 保持房产测量的连续性

房产测绘是一种周期性的专业测绘，很重视测绘业务的前后关联。在同一项目已经有预测绘成果被采用后，其后期的每次预测绘变更、实测绘变更都应前后对比，找出面积变化的原因，并审查其变化的合法性。前期每个测绘业务的内容发生变更都必须有合法合规的依据，这对于测绘成果的被采用是否具备合法性是极其重要的。

4.1.4 保证测量规范适用的一贯性

房产测量必须遵照测量规范的要求开展，其适用的测量规范具有一贯性，如湖南省的某项目在2016 年申请了预测绘业务，其成果被依法采用，2017 年湖南省修订了新的《房产测量面积计算规范》，那么在2018 年申请预测绘变更业务时，只能适用湖南省2010 年的《房产测量面积计算规范》。再比如，湖南省出台了《多测合一面积计算规范》，对于出台前已经出具成果并被采用的测绘项目，现申请变更或预测绘转实测绘时，也必须适用原有的技术规范。总之，就测量规范的适用问题，有两个原则：一是“首次为先”；二是同项目内趋同。

4.1.5 重视质检

房产测绘作业的流程设置要求是很规范的，从受理委托，到技术设计，到数据采集与内业成图，再到测绘单位内部的两级检查，各个环节的质量问题，质检部门通过外业抽检与内业分析都能进行充分把控。可以说，质检直接决定了测绘成果的质量。测绘单位一定要做好成果质量的两级检查，不可缺失或颠倒顺序。

4.1.6 测绘成果验收

按照规范要求，测绘成果的成立需要在测绘单位二级检查之后，由委托方或第三方测绘单位对成果进行最终的验收。这种通过多个测算主体，增加测算角度的方式，对于测量成果质量有很大好处。

4.1.7 推行测绘成果公示

房产测绘之所以容易被测绘市场双方质疑，其透明性方面做得不好是主要原因之一。测绘单位一方面要实事求是的作业，另一方面还需要坦诚、自信的将测绘成果非涉密的部分向社会进行公示。在这方面，浏阳市房产测绘队（现浏阳市勘察测绘院）自2011 年以来，在商品房售楼处实行测绘成果的现场公示，在市政府官网上进行网上公示，方便房地产市场各方进行查询，实现了明白销售、明白消费。使浏阳市房产测绘单位的公信力得到了社会的普遍认可。建议有条件的地区推行房产测绘成果公示。

4.2 客观应对措施

当出现“百分之三”情形，在确认非测绘作业的自身原因后，我们就应该从客观方面查找原因了，主要以房产调查为手段。

4.2.1 规划变更事项的调查

在房屋从建造到竣工的过程中，因城市整体规划调整的需要，对原批准的规划事项要求变更的。在调查时，必须同时收集变更前后的规划许可文件，作为房产面积最终测算的直接依据。同时，发生规划变更事项时，房屋建设人是否及时委托测绘单位出具相应的房产预测绘变更成果，并以此申请商品房预售许可事项的变更；对变更前已预售房屋的购房人是否已经进行了告知，都直接决定了出现“百分之三”情况时是否引起社会矛盾。

4.2.2 设计变更事项的调查

这一点是极为重要的，目前出现的房产预售面积与产权面积之间差比接近或超过“百分之三”的绝大多数情形都是因为设计变更导致。因为在建设人要求设计单位进行设计变更时，根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得随意变更设计。

经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15 日内做出是否退房的书面答复。未做出书面答复的，视同接受设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

这就是说，相较于具有行政属性的规划变更，建筑设计变更是民事属性的变更，应当在变更行为发生前，就具体的变更事项及可能的变更结果按照《商品房销售管理办法》的规定以及买卖双方签订的《商品房买卖合同》中的相关条款的约定向商品房买受人进行告知，并取得其同意。

也就是说，建设人是否依法、依约定在民事程序上进行合法变更、确立才是关键，这直接关乎商品房买受人的合法权益。而房产测量单位在调查时，必须收集好设计变更资料，不可完全依据建成现状生产测绘产品。还应该将调查发现的特殊情况在测量成果中进行说明与记载。

4.2.3 引入“预实测”，保持测绘成果与规划审批一致性

为提高营商环境，服务好委托方，全国都在推行“多测合一”，要求对于已建成的房屋同时进行规划竣工、地籍和房产测量，同步出具测绘成果。这就需要面对一个新的问题：同时开展工作时，如测量出具成果后，因规划、建设主管部门因项目竣工验收提出整改，即对测量时建筑现状进行整体或者部分“修改”，则会造成房产测量“首次”采集的数据不完整、不准确，不能直接反应房屋的实际状况，而致影响房屋的实际面积。因此，为适应“多测合一”要求，房产测量可以与规划竣工测量、地籍测量同时开展，出具预实测报告书，只用于现状确认，供规划、住建行政主管部门进行最终确认。如竣工状态不需要整改或变更，则将原预实测成果转为用于登记发证及申请房地产交易许可的成果；反之，如需要整改或者变更，则应在整改或变更，并经规划、住建行政主管部门验收后的，再次进行调查与现场复核，出具最终的房产测绘成果。对于这种做法，湖南省长沙市已经推行多年，有效的保障了测绘成果的质量，保证了房产测绘成果与规划、住建行政审批的一致性。

当出现此类客观情况造成“百分之三”时，虽然不是房产测绘机构的直接原因，但测绘单位除了做好自身工作的同时，还应该对房地产市场的契约关系保有足够的敬畏，在正式成果出具前将存在的问题向委托人及行政审批部门进行报知。这样才是负责任的行为，才能真正化解社会舆论对于房产测绘的误解。

结语：

总而言之，房产测绘不直接决定房屋的实质上“量”与“质”，而是对房屋的“量”与“质”做出直接“反映”。因此在成果实现前，应该通过完整的调查、精准测量、完善作业流程以及透明作业等手段防范“百分之三”问题的出现。同时还应该加强与建设人、规划、住建等行政审批部门的沟通，取得成果合法的完整依据，客观反映测绘标的权属状态。防范“百分之三”的不正常产生，保障房地产市场各方合法权益，维护房地产市场的稳定与有序。