维也纳：租客的天堂

仝欣

这栋公租房修建于1973年至1986年间，看起来依旧崭新，或许是因为每家每户的阳台上都布满绿植，掩盖了时间的痕迹。

伊娃·沙兴格在维也纳市中心一片公租房社区长大。那里共有五栋楼，中心有庭院。在这里，伊娃每天都可以同社区的小伙伴一起玩耍。22岁结婚时，伊娃也申请了公租房。时值1968年，伊娃是一名教师，丈夫克劳斯–彼得是城市公共交通系统的会计。

1971年，伊娃妈妈获得了一套公租房。彼时，伊娃刚刚生下女儿。妈妈认为她更需要那个住处，于是将房子让给了伊娃。那套公寓位于城市东北角的21区，面积仅有68平方米，但包含了两间卧室、一间客厅、一间餐厅以及卫生间和阳台。租金在当时是700先令（约55欧元）。伊娃申请调到位于21区的学校，每天上班仅需步行15分钟。

时间来到2022年底。我见到伊娃时，她身穿牛仔夹克，系着丝巾，戴着小巧的耳环，一头精致的短卷发，看起来颇为精神。过去44年，伊娃一直在教五至八年级的英语。她的房租涨了近5倍（从55欧元涨到270欧元），工资则涨了20多倍（从每月150欧元涨到3375欧元）。根据维也纳法律，只有出现通货膨胀且通货膨胀率超过5%时，公租房才能上调租金。2007年退休时，伊娃的房租开销仅占其收入的8%。丈夫每月工资为4000欧元，算下来，二人的房租支出仅占家庭总收入的3.6%。

公租房社区能够提供适宜的社交环境。

这正是1919年维也纳规划公租房项目的初衷。伊芙·布劳在《红色维也纳的建筑》一书中指出，一战前，维也纳的居住条件全欧洲倒数，许多工人家庭不得不通过转租或床位租赁（白班和夜班工人分时段使用同一张床铺）来勉强支付房租。不过，1923年至1934年“红色维也纳”时期，执政的社会民主工党新建了400个住宅区，共计6.4万套住房，将城市住房供应量提升了近10%。约20万人（维也纳总人口的1/10）得到了安置，租金是半熟练工人平均工资的3.5%。

专家们将维也纳公租房称为“社会福利住房”，说明这里的房子和其他限价房一样，都是广泛共享的社会福利：公租房服务的对象不仅限于穷人，也包括中产阶级。在维也纳，多达80%的居民有资格申请公租房，一旦签约，即使未来收入提高，合同也不会作废。

2015年沙兴格夫妇准备购买私人公寓时，二人的年收入总计约8万欧元，与2021年美国普通家庭的年收入大致持平。伊娃和克劳斯–彼得分别需缴纳26%和29%的个人所得税，但房租支出仅占他们税前收入的4%，相当于美国普通家庭在外就餐的花费，甚至比美国人用于娱乐的开销还要低。维也纳慷慨的社会福利住房降低了所有人的生活成本：2021年，使用私人住房的维也纳人在房租和能源上的支出，平均约占其税后收入的26%，仅比社会福利住房使用者（22%）略高一点。同一时期，49%的美国租房者却要为住房支付巨额费用，其房租已超过税前收入的30%，在生活成本高的城市更为昂贵。以纽约为例，普通家庭房租支出占税前收入的比例已高达36%。

社会福利住房令维也纳人的经济生活呈现出完全不同的面貌。试想一下，如果你的住房开支与沙兴格夫妇相差无几，如果考虑住哪里就像选择去哪家餐厅吃饭一样简单，你会如何支配余下的收入？维也纳邀请我们展望一个全新的世界，在这里，买房不是获得安全感的唯一途径。

研究美国的住房问题总是让我感到沮丧。投资房地产的大佬们令我反感。我也不喜欢那些成千上万的小投资者，他们四处筹钱，购买看都没看过的房子，或是在高档小区购买房产用于出租。不过，从营利的角度看，这些做法无可厚非。买房比上班本身更有利可图。过去40年，资产价值增长率一直高于劳动回报率，而根据麦肯锡咨询公司的报告，这些资产价值有68%源自房地产。2022年，1/4的房产卖给了无意入住的买家。投资者们尤其热衷于购买首次购房者最需要的房屋：价格低廉的房产往往能带来最高的租金收入。

房地产的确是个可以轻而易举赚得盆满钵满的行当。过去十年，美国独栋住宅所有者平均获得了近20万美元的房产增值。“资产增值的背后是通货膨胀。”丽莎·阿德金斯、梅琳达·库珀和马蒂恩·科宁斯三位学者在《资产经济》一书中写道：“商品价值出现增长，但商品本身的性质或生产条件并没有发生相应变化，其结果便是商品更为稀缺，需求增加顺理成章。”这种通货膨胀在有房者和无房者之间划出了一条险恶的沟壑。哈佛大学住房研究联合中心发现，2019年，美国租房者的净资产中位数仅为有房者的2.5%，分别是6270美元和254900美元。2022年，贷款利率上升导致房屋销售放缓，房价趋于平稳（在一些热门城市房价甚至有所下跌），但租金要价的中位数却高达每月2000美元，创下了历史新高。房租虚高让房东们赚得腰包鼓鼓，可租房者却更难存下购房首付，更无从摆脱永无止境的租房生活。

维也纳却是另一番景象：这里43%的住房同市场隔绝，租金只反映法律规定的成本和价格，而非“市场能承受的价格”。政府为不同收入群体提供住房补贴。维也纳家庭的平均年收入为5.77万欧元，任何年收入低于7万欧元的个人都有资格申请公租房，一旦申請成功便可终身入住，即使日后收入增加也不会影响居住，政府绝不会再次核验你的工资。这座城市2/3的出租房受到租金管制。这些规定加上充足的房源，令维也纳租房者拥有了同美国购房者不相上下的稳定性。因此，80%的维也纳家庭选择租房。

维也纳16区的公租房

最重要的区别是，维也纳选择优先补贴建筑业，而美国则选择通过住房券等方法补贴购房者。前者关注供应，后者关注需求。维也纳的选择说明了一个基本的经济现实：作为一种市场替代方案，充足的社会福利住房改善了所有人的居住条件。

2022年秋天的一个下午，我漫步于维也纳市中心，穿过一座座带有阳台、栏杆和门廊的华丽建筑——它们是19世纪留下的私人公寓。上世纪30年代建造的公租房同这些建筑搭配在一起，格外引人注目。这不仅因为公租房现代化的建筑风格，更因为外墙上醒目的红色大字：“1925年到1926年间由维也纳市政府用住房税基金建造。”半小时后，我乘车来到21区，见到了伊娃。“住宅合伙人”正在她原先住过的那幢楼里举办开放日活动。这是一个市政机构，致力于促进公租房的社区建设、帮助解决租客矛盾。

顺着指示牌，我们来到玻璃幕墙搭建的社区中心。参加活动的大多是退休人员和带小孩的母亲。现场安排了绘画区、乒乓球活动区和植物交换区。不少人带来了二手物品赠予邻居。社区中心有摆满免费书籍的图书馆，还有存放各种木制玩具的游戏区。

我和伊娃在公共厨房坐下，有人已经煮好了一大锅南瓜汤。退休后，伊娃与大楼管理员马柳恩·巴迪德合作，为社区编写一年两期的杂志，内容包括食谱、填字游戏和社区新闻。巴迪德向我们讲述了她在上世纪90年代离开索马里的经历：那时她还是个单身妈妈，刚到维也纳就在大街上卖报纸；现在，她却参与了一份报纸的出版。

伊娃告诉我，她经常会回到这里，同一个叫伊迪丝的邻居为社区的学生补习功课。伊迪丝是位高龄老人，行动不便，平时邻居会帮她采购和搬运日用品。作为回报，伊迪丝帮忙照看邻居的三个孩子。“公租房可以促进社交。”伊娃喜欢这么说。

公租房社区的泳池和桑拿房

获得一套公租房的平均等待时间为两年。等待名单一直保持在1.2万人左右，每年约有1万甚至更多人得到安置。无论是否为奥地利公民，只要在维也纳拥有固定住址满两年，便可以居民身份申请公租房。政府会根据申请人的情况进行评估。21岁的大学生弗洛里安·科格勒和母亲、继父、弟弟、妹妹挤在一套两居室里，他准备申请公租房，搬出去住。这是科格勒第一次申请，政府酌情进行加急处理。大约一个月时间，科格勒就拿到了一套公寓。“快得简直不可思议。”他说。

申请人顶多可以拒绝两次分配给他们的公寓。如果第三次依旧选择拒绝，就得重新申请。不过，科格勒对首次分到的房子已经相当满意。这是一套33平方米的单身公寓，光线充足，俯瞰12区中心的操场，房租每月350欧元。他平时在博物馆兼职的月薪约为1000欧元。此外，政府还会为经济困难的维也纳人提供租房补贴，像科格勒这样不满25岁的学生，每月可领取200欧元。

每隔几年，关于公租房的一项议题总能引发热议：有钱人是否应当放弃公租房？换言之，这项权利是否应该随着收入改变而有所调整？说到这件事，人们常常会提及奥地利绿党成员彼得·皮尔茨，他之前住在多瑙河畔的一个公租房社区。他读大学时搬到这里同祖母一起生活，而祖母是这栋楼1932年投入使用时的第一批住户。祖母去世前，他接手了她的租房合同。1986年，皮尔茨当选议员，最终月薪超过8000欧元。

即便在维也纳，皮尔茨的租金也低得令人震惊。奥地利保守派报纸频频报道此事，并于2012年披露，皮尔茨的租金仅为每月66.18欧元。皮尔茨本人解释说，算上建筑成本，他每月的租金约为250欧元。奥地利自由党秘书长称：“皮尔茨的工资已远远超过社会福利住房的收入标准，他这么做属于社会欺诈。”

但皮尔茨的行为并不违法。一旦搬入公租房，便可永远住下去。然而，有钱人占据名额是否合乎道德？在城市住房官员看来，有钱人入住公租房能有效减少集中贫困带来的问题，令社区环境更为稳定健康。

当然，维也纳的公租房还存在其他问题。23岁的努米·安扬武是“奥地利黑人之声”组织的创始人，从小在公租房社区长大，母亲是奥地利人，父亲是尼日利亚人。她还记得五岁时，一个年龄稍大的白人男孩在社区院子里辱骂她哥哥。听到院内的争吵声，双方爸爸都跑了过来，可那位白人父亲非但没有道歉，反而变本加厉地重复儿子说过的侮辱性词汇。

離开祖母的公寓后，奥地利绿党成员彼得·皮尔茨搬到了这里。

在建的贝雷斯加斯社区

不过整体来说，社会福利住房的居住体验令人愉悦。这里的居民有一半左右是外来移民。埃斯拉·厄兹曼来自土耳其移民家庭。成年后，她搬入了公租房。可负担的房租让她能够一边安心攻读博士学位，一边发展自己的说唱事业。她每月演出和策划活动的收入有一两千欧元。“我有自己的车，”她说，“一辆90年代的奔驰。平时吃饭会下馆子，每天还会在外面喝咖啡。我没有多少存款，但生活足够滋润。”

这就是维也纳的成功之处。通过重新分区和租金管制，维也纳有效降低了土地价格，成功遏制了人们对房产的渴望。总体而言，这些土地使用政策的受益者与其说是公租房的承建方，不如说是住房协会。后者的起源可以追溯到“红色维也纳”之前。过去40年，协会每年要建造3000到5000套住房，且只能收取成本租金，其他利润必须用于投资兴建新的公租房。剑桥大学教授贾斯汀·卡迪说：“这一举措为社会福利住房创造了循环流动的融资渠道。”

一个天色灰暗的星期五，我和美国代表团乘电车去拜访84岁高龄的威廉·安德尔。他个子高高的，穿着皮夹克和牛仔裤，领着我们参观他居住40年之久的公租房。这是维也纳规模最大的公租房社区之一，修建于1973年至1986年间，拥有18座未来主义风格的高楼，每座23至27层不等，总计3181套住宅。这些高楼看起来依旧崭新，或许是因为每家每户的阳台上都布满绿植，掩盖了时间的痕迹。安德尔的公寓位于六楼，面积近111平方米，每月租金824欧元——这个价格在美国得克萨斯州的阿马里洛或路易斯安那州的什里夫波特倒是有可能拿下，但换作任何一个美国大都市都绝无可能。

作为这里的住户，安德尔可以享受屋顶游泳池、室内游泳池、网球场和健身房，还能欣赏知名画作。他将我们带到社区里他最喜欢的地方：二号楼的大厅有两幅奥地利艺术家阿尔弗雷德·赫德里卡创作的壁画，内容是在反思新媒体和劳工的社会作用。“它们让我想到了墨西哥画家何塞·克莱门特·奥罗斯科。”就职于威瑞森通信公司的多尔卡·雷诺索说。2014年，她在曼哈顿的房租整整翻了一番，高达1250美元。2022年，房东告知她房租还要再涨50%。“真是太美了！”她望着壁画感慨。

艺术和审美当然重要。正因如此，维也纳的公租房受到了不少代表团成员的青睐。我们参观了一栋小型建筑——一座由一群陌生人共同设计开发的合作社。顶层有宽阔的平台以及公用厨房、游戏室和桑拿房。“就是说，我的孩子可以在游戏室玩，而我可以在一旁蒸桑拿？”来自纽约布朗克斯区的代表朱莉·科隆惊讶地问。“真是不可思议！”租户权利活动家桑蒂·辛格在光线充沛、装饰着蜜蜡色木质墙板的图书馆里流连忘返，“要是能住在这里，我恐怕一辈子都不愿离开。”

编辑：要媛