房地产开发企业税务筹划若干问题及改进对策研究

黄 琼 深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司

在当前日益激烈的市场竞争环境中，我国经济体制的完善程度越来越高，房地产行业得到飞速发展，企业竞争压力越来越大。在这一宏观因素的影响下，房地产开发企业生存空间受到很大的影响，要想实现健康与持续发展，企业需要合理与有效利用税务筹划，在合法合规的前提条件下减少自身所纳税额，以此达到增强市场竞争力的目的。不过分析目前实际形势，房地产开发企业经营与发展涉及的税种有很多，税制复杂程度亦很高，往往需要进行很高税费的缴纳。在减小经济负担的驱动之下，越来越多的房地产开发企业开始探索税务筹划这一路径，希望通过此项工作的科学与有效开展助力自身可持续发展的实现。

一、税务筹划目标与房地产开发企业经营的特点

(一)税务筹划的目标

所谓税务筹划，指的是企业在发生纳税行为之前，基于对不违反法律、法规这一重要前提条件的遵循，通过对自身的经营活动或投资行为等涉税事项进行提前安排而实现少缴税或递延纳税的各种谋划活动。从目标上来看，企业之所以会进行税务筹划，其实就是为了最大化自身税后利润，并对可能会影响税务负担的各种因素进行综合分析，避免因为过度追求税务负担的最小化而增加风险，或是对企业的经济效益产生不利影响。企业税务筹划活动的开展需要对税务筹划工具进行充分及合理运用，将各项活动的特点作为考虑因素。概括而言，房地产开发企业税务筹划工作主要包括以下三方面目标：

一是基于对自身纳税义务的合法、合规履行，将税务负担减轻。房地产开发企业属于纳税主体，尽可能地将自身的应纳税额减少，这是企业开展税务筹划工作及活动的一个直接动因。进行税务筹划，能够让企业节省税收成本，从直接层面上将其净收益增加。在纳税义务的履行上，房地产开发企业需要保证正确性，规避由于纳税义务履行不正确、不规范或不合理而给企业带来的各种风险。为了实现这一目的，企业需要基于法律法规的约束开展一系列涉税工作，为税务筹划工作的合法性及合规性提供保证。在纳税申报工作的实际开展过程中，需要在规定的时间内完成所需税款的足额缴纳，保证企业纳税义务履行的有效性。

二是减少纳税成本。在进行税务筹划的过程中，房地产开发企业会有一定的成本产生，应对成本效益原则进行充分与准确考虑，判断税务筹划成本是否确实小于进行税务筹划工作而产生的效益，同时，还要将纳税成本控制在尽可能低的水平。

三是助力企业实现对更高时间价值的获取。一般情况下，房地产开发企业都面临着资金相对紧缺的问题，通过科学与有效地将纳税义务发生时间递延，企业可以获取此部分资金创造出来的货币时间价值，这对于企业经济效益的提升具有一定的积极意义。对于纳税主体而言，如果其可以使用的资金比较有限，基于资金时间价值的获取，企业能够充裕自身资金，这无疑有利于其价值最大化目标的实现。所以进行税务筹划能够在一定程度上将企业的税务负担降低，且需要将时间价值作为一项重要的考虑因素，与企业发展周期以及规划相结合，对具体税务筹划要求加以明确。

(二)房地产开发企业经营的特点

一是经营周期长。从项目立项开始一直到销售，房地产开发项目涉及的阶段及工作非常多，包括选址方案的审查、土地的拆迁与安置、项目招标及投标、施工建设以及绿化环卫等等。在不同的阶段，房地产开发企业所具有的管理能力存在一定的差异，具体投入各阶段的时间亦会不同，所以房地产开发企业在进行项目开发之时往往需要经历一个比较长的周期。

二是经营风险大。房地产开发企业在进行房地产项目的开发之时，需要投入大量的资金，对土地出让金、征地拆迁安置费、开发工程款以及配套设施和绿化设施费用等予以涉及。非常大的资金需求会将房地产开发企业置于一定的流动资金短缺环境之下，而这会将企业的风险加大，为了实现对大量资金需求的满足，不少房地产开发企业选择从外部融资，而这会提升其财务杠杆水平，会进一步加剧企业风险。

三是税负高。在全面营改增的背景下，房地产开发企业所涉税种进一步增多，很多房地产开发企业税务成本在自身收入中所占比例大约为17%，成为仅低于建筑安装的一项重要成本支出。

二、房地产开发企业税务筹划面临的问题

在行业蓬勃发展的宏观背景下，作为重要的纳税主体，房地产开发企业不断致力于对降低自身生产与运营成本的探索，力求通过税务筹划的建立及健全确保自身市场竞争力。不过不可否认，目前房地产企业税务筹划工作的实际开展依旧有不少问题需要解决，主要有图1 所示几方面的体现。

图1 房地产开发企业税务筹划问题

(一)税务筹划目标不清晰

通过调查我国房地产开发企业目前经营实际情况可以发现，因为前期土地增值税筹划工作做得不到位，不少企业在项目清算之后需要进行巨额税款的缴纳，一部分企业由此而陷入财务危机。正是如此，我国有越来越多的房地产开发企业提高对土地增值税税务筹划工作的重视程度。从工作的具体开展上来看，税务筹划十分繁琐，与其他工作相较，此项工作对专业性所提要求比较严格，企业相关工作人员既需要具备足够丰富的税务筹划经验，又要满足专业能力突出的要求，此外，还需要对税务筹划政策有一个实时与准确的了解，保证各项政策应用的熟练程度，掌握税务筹划技巧，这是房地产开发企业税务筹划工作能够顺利与高效开展下去的一个重要前提条件。不过目前，受到税务筹划目标定位不清晰以及工作思路不明确等相关因素的影响，房地产开发企业税务筹划工作的高效开展并不顺利。

(二)土地增值税相关政策落实不到位

目前，房地产开发企业对土地增值税相关政策的落实较为欠缺，主要有以下几方面的体现：第一，与国家制定与实施土地增值税相关政策相伴随，房地产开发企业税务筹划工作的开展体现出一定的滞后性，无法与相关政策的发展步伐相追随，就算部分税务筹划与政策要求具有契合性，在政策变化这一因素的影响下，企业税务筹划工作的开展也在一定程度上出现与政策之间的矛盾；第二，国家相关税务部门对于税收政策的宣传工作做得并不到位，使得不少房地产开发企业对税务政策的了解并不全面，亦欠缺准确性，在这一情况下，税务筹划措施的实施亦有相应欠缺显现出来；第三，在对一些政策内容的解读上存在统一性欠缺的问题，国家相关政策针对部分问题只是进行了原则方面的规定，在此基础上，各级地方政府制定的规定或多或少存在差异，举例而言，围绕清算项目成本分摊这一问题，《土地增值税清算管理规程》指出，可以在科学与有效的分配方法的指导下进行不同类型房地产开发成本费用的分摊，不过部分地方政府则规定只可以以建筑面积为依据进行分摊。

(三)专业的税务筹划人才欠缺

税务筹划工作的成功开展以科学与有效的税务筹划方案的制定与实施为前提，不过这一因素会在很大程度上受到税务筹划方案策划人员的影响。如果税务筹划人员有很强的业务能力，亦非常熟悉国家相关法律法规，那么税务筹划工作的成功开展便能得到较为可靠的保证，反之，企业便会面临比较大的税务筹划失败风险。

分析当前实际情况，我国懂得税务筹划知识且具备丰富实战经验的优秀人才并不多，不少企业在对税务筹划方案的设计上并不合理与健全，不仅不可以达到节税目的，还面临一定的损失风险，税务筹划工作以失败告终。而之所以会出现这一问题，非常重要的一个原因在于企业专业税务筹划人才的欠缺。

(四)企业管理人员不够重视税务筹划工作

相较而言，我国税务筹划起步比较晚，一些理论及知识并不是十分完善，企业管理人员在这一方面亦没有丰富的管理经验，在税务筹划上存在一定的误区。目前，不少房地产开发企业管理人员将税务筹划和逃税、避税等违反法律法规的行为混为一谈，甚至一些税务工作人员也认为企业进行税务筹划，会造成企业收入的减少，让企业面临一定的税务风险，为了将企业损失降至尽可能低的水平，企业应避免税务筹划工作的开展。这种认知显然是错误的，需要企业管理人员、税务人员乃至其他相关人员转变思想，将税务筹划工作在企业的位置摆正。

三、房地产开发企业税务筹划的改进对策

基于对前文所述各类问题的分析，房地产开发企业今后税务筹划工作的开展应注重图2 所示几方面重点，基于有效措施的运用解决税务筹划各类问题，合理与有效降低企业税务负担，为企业发展提供支持。

图2 房地产开发企业税务筹划改进对策

(一)清晰界定税务筹划目标

房地产企业税务筹划工作的开展应对相关工作人员提出严格要求，在不断丰富与扎实自身专业知识的同时提升综合能力，全面了解与掌握各项税收政策及法律，以此为前提切实做好企业税务筹划工作。为了从真正意义上实现对企业税务筹划科学性、合理性的提升，房地产开发企业要清晰界定自身税务筹划工作目标。相较于其他工作而言，税务筹划工作的开展难度往往更大，且需要在法律法规的许可范围之内开展。而进行税务筹划，房地产开发企业的目的在于降低税负水平，增加利润，助力企业经济效益及税负均衡发展目标的达成。所以房地产开发企业需要科学与有效规划自身的税务筹划目标，在其长远发展的实现进程之中打下坚实的基础。

(二)基于对优惠政策的合理与有效运用进行科学筹划

国家税收政策规定，如果纳税人出售普通标准住宅增值税额未超过20%，则不予征收土地增值税，而如果超过了20%，便需要基于税收政策的约束进行土地增值税的缴纳。为了合法与合规享受免交土地增值税这一优惠政策，房地产开发企业应将多方面工作做好：第一，进行销售价格的科学设定。在开发普通标准住宅项目以前，房地产开发企业需要对现阶段行业实际情况进行充分调研，从整体层面了解行业发展趋势，在此基础上，与企业实际情况相结合，避免对企业预期盈利产生不利影响，并保证销售价格的合理性，限制普通标准住宅增值额在20%以内。第二，科学控制项目增值额。房地产开发企业应在实际经营与发展过程中合理设置项目扣除金额，结合具体情况处理项目增值额。例如，企业可以根据实际情况追加土地征用费、建筑施工费以及拆迁补偿费等开发成本，借助于此达到有效控制增值率的目的。第三，进行增值额的分别核算。以住宅与其他类型房产为依据，进行成本费用的分别归集。例如，针对普通标准住宅，将其增值率控制于20%以下，以此享受普通住宅免税政策；针对基础配套设施，在规划阶段将其划归至商业范畴，在降低商业部分增值率的基础上实现对土地增值税税负的减少。

(三)建设高素质税务筹划队伍

为了实现对实际工作开展过程中各项相关问题的全面与有效解决，企业税务筹划人员必须具备过硬的专业素质。为了达到这一目的，房地产开发企业应引进高素质的税务筹划优秀人才，在招聘人才之时，将税务筹划知识考核成绩、职业道德素养、沟通与协调能力等作为重要参考指标。此外，还要组织企业内部人员，强化培训工作的开展，让其做到对税收、财务以及法律等各相关方面知识的全面掌握。不仅如此，员工职业道德教育以及沟通与协调能力培养同样非常重要，房地产开发企业应针对性地提升税务筹划人员综合素养，让其制定与有效执行足够健全的税务筹划方案，将企业税务筹划风险控制在尽可能低的水平。

(四)提高对税务筹划的重视程度

企业管理人员税务筹划观念是一个重要的思想基础，会从直接层面上对其税务筹划工作的开展产生影响。所以房地产开发企业管理人员必须提高对税务筹划工作的重视程度，基于对合法合规手段的运用推进税务筹划，并正确区分税务筹划与逃税漏税，严格避免发生违反犯罪行为，让企业在社会上真正地树立起正面形象，这有利于企业长远发展目标的实现。

四、结语

在我国房地产行业迅速发展的宏观背景下，为了保证房地产开发企业可以紧紧追随经济发展步伐，企业应将正确的税务筹划意识树立起来，管理人员同样需要提高对税务筹划工作的重视程度，对相关人员进行积极与有效引导，合法、高效开展税务筹划工作，将企业税负降至足够低的水平，以此实现对企业盈利能力与竞争力的进一步增强。