房产“信”形态

◎文/ 本刊记者 岁正阳

市场期待已久的中国金融领域最高规格会议，终于在2023年10月30日～31日召开，并由全国金融工作会议升级为中央金融工作会议。

本次会议把防范化解金融风险提到更重要的位置，主要针对三大风险来源:地方债务、房地产和中小金融机构。

对于房地产，本次会议着墨颇多，提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式”。

置业顾问为意向购房者介绍楼盘情况

过去两年，我国房地产市场发生根本性变化，一批高杠杆的房地产企业出险，消费者预期也发生逆转。2023年以来，政策层面也开始发生调整，各地陆续推出包括“认房不认贷”解除限购或限售等促进购房需求释放的政策。

7月以来，政府层面持续释放强化“保障房政策顶层设计”的信号。国务院常务会议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，并指出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”。

在持续的低迷与危机递进中，房地产市场终于迎来政策层面的重新研判与调整。

政策持续发力用好“因城施策”工具箱

新的市场形势呼唤新的政策研判。2023年7月24日，中共中央政治局会议明确指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

这是政策层面公开调整对房地产市场的整体判断。政府层面于2016年提出“房住不炒”的政策主基调，两年后，原国务院金融委提出结构性去杠杆、降风险等要求。此后多年，房地产政策调控一直遵循这些基本原则。

2021年～2022年期间，我国房地产市场形势发生了根本性变化，一大批高杠杆的房地产企业出险；消费者预期开始发生根本性逆转之际，政策面也开始有所调整。

2022年底，在原国务院金融委领导部署下，金融监管部门进行了一系列房地产金融端政策调整。2022年11月，央行和原银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《金融十六条》），从存量融资展期、鼓励增量融资、“保交楼”等多个层面，提出16条“稳市”举措。2023年7月10日，央行、国家金融监督管理总局联合发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将涉及房地产企业存量融资展期、专项借款支持等两项政策延期。

记者了解到，房地产市场从供不应求的过热阶段转向需求动能不足的新阶段，短期内亟需修复的更多在需求端。中国国际金融股份有限公司近期发布的研报提到，后续一部分符合“供需关系重大变化”的城市，例如新房需求进入长期下行周期、存量及新增供应较为充分、供不应求关系得到扭转的城市，可能会适度放松此前在供不应求阶段出现的限制性政策尤其是对合理改善需求给予支持。

没过几天，政策层面给予的支持就接踵而至——

8月18日，住建部、央行、国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出只要家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。自此，将首套房“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局发布《调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对国人期盼已久的首套房首付款比例和二套房贷利率、存量房贷利率作出调整。根据通知，不论限购城市还是非限购城市，首套房首付款比例最低不超过20%，二套房首付款比例最低不超过30%；二套房利率也由市场标定利率加60个基点，降到市场标定利率加20个基点。存量首套住房贷款利率在“认房不认贷”情况下，也可以与银行协商执行当地首套房贷利率。

9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等多家银行相继发布存量房贷降息细则。

10月30日～31日召开的中央金融工作会议也强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

记者了解到，“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时判断首套房和二套房的标准，关乎购房者的贷款比例。“认房”指商业银行发放房贷时会参考购房者在当地名下拥有住房的套数来确定贷款比例。首套房的贷款比例较高，而二套房的贷款比例较低，即首付成本增加。“认贷”则是指银行会根据购房者在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。

住建部部长倪虹近日也表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。

对此，有业内人士表示，房贷政策的调整，有助于房地产业实现良性循环。短期看，“认房不认贷”、房贷首付款及利率调整等一系列政策的实施，有利于提振市场信心，起到稳预期、稳房价的作用；降低了购房者入市的门槛和购房负担，加快了刚需与改善性住房需求入市。长期看，房地产信贷政策的调整，有望助力楼市走出低谷，实现平稳健康发展。

信贷直击需求提振持续向上信心流

“新政出台之前，我在石家庄有一套贷款买的房子，在北京再买房就算是二套，需要支付80%的首付款，而且二套房的贷款利率较高，压力太大。”在北京实行了“认房不认贷”政策后，“90后”李伟准备结束一家人的租房生活。“去年贷款还清了，现在在北京买房，就能按首套算，无论是首付款还是贷款利率都降低了。”

近段时间，楼市新政密集出台，除了一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实相关举措，部分城市取消限购，十余城明确执行差异化住房信贷政策，购房门槛明显降低，包括“认房不认贷”在内的一系列重磅政策的出台，不仅精准、及时地适应了市场供需变化的新情况，也积极回应了购房者合理住房消费需求释放的诉求，市场预期正在持续改善。

北京政策调整为“认房不认贷”后，购房者只要在北京当地名下无房，即可被认定为购买首套房，可以按低比例的首付成数购房。在实际市场中，此前大量有换房需求的家庭因“认房又认贷”限制，难以负担改善性换房的首付成本，进而搁置换房需求。

以北京总价400万元的住宅计算，在政策调整之后，名下无房但有贷款记录的购房者购买普通住宅的首付将减少100万元，购买非普通住宅的首付减少160万元，首付压力明显下降。

9月1日晚间，北京多个楼盘趁机打出“72小时不打烊”“24小时不打烊”的广告海报。海淀区一楼盘的销售人员告诉记者，“认房不认贷”政策宣布后至9月2日凌晨的几个小时内，该楼盘已销售出十余套住宅，“都是之前看过但是首付有压力的”。

小江是一名房产中介公司的工作人员，那几天，他感受到的最大变化是，相较于以往，大家愿意出来看房了，有不少意向购房者会主动咨询楼盘信息，了解购房首付、贷款利率等相关情况。

“认房不认贷”政策的实施，降低了购房门槛和购房成本，让很多曾利用贷款购买过住房，如今已还清贷款的购房者，获得了首套购房资格，不仅月供减少，而且购房支付能力提高，购房负担减轻。

“政策在需求侧放松，使购房者预期回暖、心态变平稳。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，“认房不认贷”政策会进一步刺激和扩大刚性和改善性住房需求。

“认房不认贷”同样也刺激着北京楼市的卖方。远在新西兰奥克兰的北京人陆婷记得那是一个普通的星期六，合作了很多年的房产经纪人发消息告诉她，她已经挂牌了2年的房子突然有人要买。

根据国家统计局公布的9月份70城房价数据，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中，北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，上海领涨全国。

10月17日，上海再度宣布优化住房公积金贷款套数认定标准，上海无房、在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为首套住房……政策持续发力，提振了上海的房地产市场。

不仅如此，广州市在官宣“认房不认贷”之后，楼市也出现了回暖。9月20日，广州将非限购区扩大至黄埔、番禺、花都、增城、从化及白云北部四镇，同时非本市户籍在限购区购房社保年限由5年降低为2年，二手房增值税免征年限也由5年改为2年，由此打响了一线城市松绑限购的首枪。“金九银十”特别是“双节”假期期间，广州各大楼盘都很忙碌，晚上八九点时仍有多组看房客在咨询，成为不少在售楼盘的常态。多家楼盘营销负责人均表示，政策优化调整一方面释放了购房需求，另一方面也传递出积极信号，这也是9月以来广州楼市人气较高的重要原因。

据中国人民银行、国家金融监管总局有关负责人介绍，差别化住房信贷政策调整优化的重点包括两方面：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

“近期出台的一系列政策，本质上是对购房者提供了更多和更低廉的信贷支持，将有利于增强购房者的支付能力，提升当前房地产市场的销售和活跃度。特别是北京等一线城市，由于信贷政策比较严格，加之房屋总价较高，降低首付比例和利率以后，购房门槛和购房成本下降明显，因而，信贷政策的放松对北京、上海等一线城市效果明显。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋如是表示。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民也表示，需求侧出台的一系列政策，使得购房者的信心得到了一定程度的提升，观望情绪有所减少，特别是对一线城市居民的信心提振效应较为明显。

“差别化住房信贷政策调整优化的重点包括两方面：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。”

措施优化亦步亦趋二手房成交明显提升

伴随着房贷优惠政策的密集落地，效果也逐渐显现。居民改善性需求较高、购房意愿回暖，二手房交易市场活跃度也明显提升。

从二手房市场来看，9月份二手房价格环比上涨城市为4个，较8月份增加了1个城市。一线城市环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%。其中，北京以0.7%的涨幅领跑全国二手房市场；其次是上海，二手房价格环比上涨0.6%。

有业内人士认为，京沪二手房价格环比有所增长，主要得益于此前京沪“认房又认贷”政策实施严格，落实“认房不认贷”以后，释放的需求潜力比较大，特别是京沪老旧二手住房多，改善型需求潜力大，二手房活跃度增加。

记者在采访中了解到，自“认房不认贷”政策出台以来，上海市二手房交易市场活力增强。“成交量最近在往上走。政策出来前，上海市一个月的二手房网签量大概在14000至15000套左右，9月份网签量大概在18000套左右，增量大约3000套。”一位房产经理向记者介绍道。

“现在靠投资房产赚钱的时代已经过去了，大家更多还是为了自住，也有很多来上海的年轻人想在婚前自己置办一套房产。”房产中介工作人员表示，“目前二手房挂牌量还是蛮高的，和以前卖家话语权高不一样，现在买家的选择权更大，所以不用着急下手，会慢慢选一选。”

“目前政策更着力于刺激需求端的增长。”中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平分析指出，“但需求的释放需要供给端的有效配合。”

中指研究院发布的研究报告显示，政策密集出台后，受访者中计划半年内购房的占比创近一年来新高，由今年8月的27.4%升至9月初的30.5%。二手房方面，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量增加。

“近期房贷政策的力度和覆盖面都是不小的，政策的效果正在逐渐显现，主要表现在销售回暖方面，尤其是北京、上海等一线城市近期二手房市场较为活跃。”连平分析道，“但市场的改善不是一蹴而就的，需要有个过程，政策也不可能持续不断地推出。在前期政策影响下，今年四季度后，房地产投资大致可以企稳，明年市场才有可能会出现企稳之后的逐步回升。”

以深圳为例，据深圳市房地产中介协会披露的数据，深圳挂盘量小幅攀升。截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，较前一周增加235套。深圳市房地产中介协会认为，从近期二手房录得量走势看，整体呈现波动运行态势，会不会是已触达政策边际效应，还需持续观察后期走势。

根据中指研究院统计，截至10月末，今年以来已有近30城出台优化限购政策50余条，20余城出台优化限售政策近30条。9月以来，已有13城对限售年限、区域等方面进行优化调整。限售政策的放宽，有利于增强二手房之间的流动性，让房屋交易更加灵活，有利于改善性住房需求释放。

中指研究院预测，未来楼市政策仍有优化空间，比如：一线及个别二线城市限购范围仍较大，一线郊区及二线城市可继续更大范围放松限购；核心城市还可降低首套及二套房首付比例、降低房贷利率；降低交易税费等。

多方发力保持耐心促进市场平稳发展

“‘认房不认贷’政策，让我重新获得了首套购房资格，但也仍会面临一定首付压力和还款压力。”一位有买房需求的人士如是表示。

对此，王瑞民认为，政策还可以从以下两个方面加力。一是降低交易环节的税费，更好满足改善性需求。对于“卖小买大”“卖旧买新”的改善性购房者而言，在卖的环节因税费较高而不得不“少卖”，在买的环节又因税费较高而“少买”，较高的交易环节税费在相当程度上抑制了其住房可改善的程度。二是探索提高房贷专项附加扣除标准降低已购房者月供压力，有效提振信心。大城市月供动辄上万元，而房贷专项附加扣除则最多每月1500元，二者相差较大，提升专项附加扣除标准，可以有效提升还款压力较大的购房者的获得感。

况伟大也表示，为进一步满足刚性和改善性住房需求，应进一步降低首付比例和利率，降低契税、增值税等相关税收，因城施策，缩小限购范围，取消限售和限价政策。

不过，王瑞民认为，需求侧政策要想产生更好的惠民效果，还需要与有效的供给侧改革叠加，从而发挥政策协同效力，共同助力房地产业探索并迈向发展新模式。在供求关系发生重大变化后，普遍的住房短缺成为过去时，高质量供给引领的精细增长成为房地产业发展新模式的应有之义。

在王瑞民看来，在新旧模式的过渡期，房地产市场面临的主要挑战是有效需求不足，即既有支付能力又有支付意愿的需求不足，且老市民和新市民的增量需求表现出明显的分化特征。老市民面临的主要是支付意愿不足问题。应以土地和金融要素的供给侧改革，有效降低高品质住房的供应成本，助推老市民实现居住条件的阶梯式改善，乃至居住形态跃迁，从而推动房地产业高质量发展。

新市民特别是大城市的新市民面临的主要是支付能力不足问题。应探索在增量房贷的设计上，以更低的利率水平、更长的期限为其提供更加给力的定向金融支持，也可以探索并采取“共有产权房”模式。

“目前的政策主要发力于改善型的家庭，未来政策应该注意到年轻化的首次购房者的需求。”赵大旋表示，未来政府如果能够通过各项社区改造计划提升市中心的老旧小区对于年轻家庭的吸引力，促进城市中心与市郊住房在不同代际人群之间的流转。这样既可以增强住房市场活力，也可以更好改进城市居民福利。

况伟大则建议，进一步提高保障性住房的开发建设，特别是加大公共租赁住房的支持，降低公共租赁住房的税费，增加公共租赁住房的财政补贴，满足新市民的刚性住房需求，实现“租购并举”。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，从中长期看，促进房地产市场平稳健康发展还需从供需两端重点发力：通过加快启动城市更新和城中村改造等，稳市场规模；通过降低房贷利率、扩大住房公积金覆盖面等，着力提高住房消费能力，放松住房供求关系发生重大变化的大城市或片区的限购等，稳市场需求；通过全面推动二手房“带押过户”、降低交易契税、合理降低房地产中介费用等，鼓励以旧换新，促市场良性循环；一视同仁支持优质国有房企和优质的民营房企，适当放宽开发条件限制要求，稳定房地产企业。

住房城乡建设部有关负责人表示，接下来将继续以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展，因城施策、精准施策，大力支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。

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快来看！住房信贷相关政策到底说了啥

中国人民银行、金融监管总局近期联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。有关负责同志就政策调整回答了记者提问。

--问：差别化住房信贷政策调整优化的背景是什么？

答：7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、金融监管总局发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

--问：此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是什么？

答：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

--问：为什么要降低存量首套住房贷款利率？

答：近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

--问：哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？

答：符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

中国人民银行、金融监管总局将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。