保利发展大规模增持回购传递的信号

薛宇

近日，保利发展（600048.SH）发布实际控制人增持计划和回购方案，引发市场关注。公告显示，公司实际控制人保利集团计划在未来12个月内，通过集中竞价交易方式增持公司A股股份，增持金额不低于2.5亿元且不超过5亿元，增持价格不超过15.19元/股；公司拟以自有资金不低于10亿元、不超过20亿元回购公司股份，回购价格不超过15.19元/股。

截至2023年12月13日，保利发展已回购公司股份997万股，占总股本的0.08%，支付的资金总额为1.01亿元。截至2023年12月15日，保利集团已累计增持公司A股股份495.71万股，占总股本的0.04%，累计增持金额为5000万元，已达到增持计划金额下限的20%。

从历史情况来看，保利此前几次增持基本接近行业底部，短期内可以增强市场信心，而本次增持回购是否意味着行业或已接近底部区间？

保利发展历史上共经历过四次增持，公告日分别在2008年9月、2014年2月、2015年8月和2021年8月。

2008年9月9日，公司发布公告，公司实际控制人保利集团计划增持本公司股份不超过2%；2009年9月8日，保利集团增持承诺期限届满，保利集团累计增持本公司股份636.70万股，占总股本的0.1809%。

2014年2月25日，公司公告称，保利集团拟增持公司股份不超过2%；截至2015年2月24日，保利集團累计增持270万股，约占公司总股本的0.0252%。

2015年8月27日，公司公告称，保利集团拟继续增持公司股份不超过2%；截至2016年2月26日届满，保利集团累计增持124万股，约占公司总股本的0.0115%。

2021年8月4日，公司公告称，保利集团拟增持公司股份不低于0.0042%、不超过2%；截至2022年1月28日届满，保利集团累计增持50万股，约占公司总股本的0.0042%。

保利发展前三次公告增持的时点基本接近房地产行业的周期底部。根据中诚信国际对房地产行业周期的划分，2008-2016年，房地产行业共经历了三轮周期，包括2008-2011年7月、2011年9月-2013年年底、2014-2016年。

2008-2011年7月为第一个周期。商品房销售额自2008年4月同比增速持续为负，全年同比降幅达到19.5%。随着一系列宽松政策落地，2009年商品房销售额恢复为正，且增速快速增长，全年同比增速达到75.5%。2009年年底开始，房地产政策趋严，房价涨幅减缓，2011年7月新房价格指数同比增幅4.3%，较2010年4月高点的15.4%的增幅下降11个百分点。

2011年9月-2013年年底为第二个周期。2011年三季度起房地产市场降温，2011年全年商品房销售额同比增速较前7月回落14个百分点至12.1%，2012年1-7月为负增长。2012年2月起政策开始放松，随着政策落地，2012年年底房地产成交量开始趋于稳定，2013年房价恢复增长，2013年上半年商品房销售额同比增幅达到43.2%。

2014-2016年为第三个周期。为抑制投资性购房需求，2013年2月起房地产调控政策收紧，2014年开始，房地产市场表现疲软，销售持续回落至2015年4月，商品房销售额同比跌幅最大达到15.4%。2014年年中起，地产调控全面放松，2016年新一轮房价上涨开始，2016年3月起，各大城市陆续出台紧缩政策，行业进入下行周期。

保利发展历次增持公告发布后，股价均有较好表现。

例如，2008年9月公司第一次增持公告发布，股价从2008年9月19日的1.79元/股涨至2009年7月10日的6.51元/股高点；2014年2月公司第二次增持公告发布，股价从2014年3月14日的2.98元/股涨至2015年4月30日的10.93元/股；2015年8月公司第三次增持公告发布，股价从2015年8月28日的5.03元/股涨至2018年2月9日的14.51元/股；2021年8月公司第四次增持公告发布，股价从2021年8月6日的8.57元/股涨至2022年4月15日18.59元/股。

本次保利发展增持是否意味着本轮周期及股价已基本见底？

2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，房地产调控政策趋严，2016年以来商品房销售额增速持续回落，行业整体增长速度放缓。2018-2021年，剔除疫情影响，商品房销售面积年均增速为1.4%，房屋新开工面积年均增速为2.7%。

2020年下半年以来，房地产融资政策趋严，“三道红线”、“贷款两集中”政策陆续发布，融资端逐步收紧。2021年下半年起，房地产行业开始下行，2022年商品房销售面积下降24.3%，房屋新开工面积下降39.4%，房地产开发投资下降10%，降幅均创2018年以来新高。

2023年1-11月，全国商品房销售金额为105318亿元，同比减少5.2%；房地产开发投资额为104045亿元，同比减少9.4%；新开工面积同比下降21.2%，累计竣工面积同比增长17.9%，增幅收窄。

从过去几轮周期来看，宽松的货币政策是房地产回升的主要动力，此外，放松限购限贷、减免房地产税收、降低房贷利率等也有利于市场回暖。

在第一轮周期中，经历5次降息、3次降准，5年期以上中长期贷款基准利率下调189个基点，大型存款类金融机构存款准备金率下调200个基点，首套房最低首付比例下调至20%，房贷利率下限下调至基准利率的0.7倍，住房贷款平均利率4.34%。

在第二轮周期中，降息、降准的幅度分别为50个、150个基点，2012年四季度住房贷款利率平均利率6.22%，同比下降140个基点。

在第三轮周期中，降息、降准累计达到165个、300个基点，并且采取了降低首付比例、下调房贷利率下限、减免税收、棚改货币化安置政策，住房贷款平均利率在2014-2016年下降幅度达到173个基点。在以上三轮周期中，商品房销售额分别在首次降息3个月后、首次降准8个月后、政策全面放宽后同比增速转正。

就本轮下行周期来看，2021年四季度起政策已经转向并逐渐放宽，地产行业稳需求、保交楼政策相继出台，力度逐渐加大。

供给侧释放宽松信号，需求侧相关政策持续出台。

目前来看，地产销售仍未出现明显好转，机构认为主要原因包括两方面：一是市場信心不足导致资金流向房地产领域存在压力；二是政策仍有进一步放松空间。

国泰君安认为，在政策上，2023年的地产政策不再集中于房企端，而是转向居民端，以行政手段为主、金融手段为辅，通过调整限购、调整认房认贷、调整贷款利率等手段，释放居民需求，而因高风险融资渠道受阻出现信用收缩的房企未有明显改善。

中诚信认为，在此前三轮房地产政策放松周期中，政策支持和房价持续上涨预期使得资金大规模流入房地产领域，对市场回暖形成有利支撑，而在本轮周期中，行业风险大幅提升，金融机构对房地产企业放贷意愿不足，流动性并未能有效传导至房地产行业。此外，在房价和可支配收入保持增长的预期被打破后，居民购房意愿不断降低，购房融资需求下降限制了资金进入房地产领域。

不过，就政策来看，未来或仍有不小的发力空间。

方正证券指出，一线城市中，除广州非核心区域放开限购、上海金山与临港放松限购外，北京与深圳全市以及广州与上海其余地区均未放松限购；所有一线城市首付比例与房贷利率较下限依然存在较大下调空间；部分核心二线城市首付比例仍具放松潜力。

近日出台的“三个不低于”在具体指标层面针对房企的融资支持程度，尤其是非国有房企的融资支持做出了明确要求，有助于房企流动性改善，进而助力市场信心修复。

12月14日，北京和上海发布通知，调整优化普通住房标准和个人住房贷款政策，加之深圳此前出台的政策，目前三个一线城市均实现首套或二套房最低首付比例和贷款利率下限降低。一线城市的房价具有风向标意义，政策有助于进一步鼓励需求释放。

对于保利发展增持及回购，克而瑞表示，2008年以来保利发展的4次增持计划基本都踏准了企业自身及房地产开发板块短时间内的股价最低点，“股神”保利再度出手势必会在短期内增强市场的信心，对于稳定股价有一定的积极作用，保利和万科等基本面较好的房企在短期内可以依靠企业切实稳定的运营对抗负面情绪的扰动；但从长期来看，企业乃至板块回升的基础仍然需要行业基本面的修复。