房地产企业土地增值税税务筹划探究

孙华 姜艳

对于房地产企业而言，土地增值税是十分重要的税费。这个税种会对房地产企业的现金流以及经营利润带来十分重要的影响。为了降低土地增值税带来的负担，房地产企业有必要做好土地增值税的税务筹划工作，从而实现对企业财务结构的优化，并提高整体的经营效率。土地增值税税务筹划涉及到的知识较多，包括会计准则和税务政策等内容，需要工作人员具备丰富的经验和专业知识以及综合能力。本文首先阐述了土地增值税以及税务筹划的概念，同时分析了税务筹划在房地产企业经营中的重要性，研究房地产企业土地增值税税务筹划工作的改善思路。希望本文能够为房地产企业土地增值税税务筹划工作的顺利开展提供参考和帮助。

在房地产企业财务管理工作中，税务筹划是其中的重要组成部分。主要是通过对企业理财、投资等方面的活动进行合理的筹划，达到节税的效果，从而提升企业的竞争力。房地产企业有必要采取相应的措施节约运营成本，尽可能地保障自身的利润和效率。所以需要对土地增值税筹划工作给予足够的重视，促进房地产企业经济效益的提升。

一、相关概念阐述

（一）税务筹划

所谓税务筹划，是指在相关税务政策及税法规定的范围内，通过合法的方式对企业的财务活动进行合理规划，从而达到提升税收效益、减轻税负的目标。通过税务筹划能够帮助房地产企业对财务收支进行合理的规划，防止税务风险的出现，同时也能够提高企业的盈利能力。在实施税务筹划工作时，应严格遵守相关的政策法规，否则会带来一定的信誉风险和法律风险。另外，税务筹划需要结合房地产企业的实际情况制订方案，对法律、财务和税务等多方面因素进行综合管理，从而达到最好的税务效益。

（二）土地增值税

土地增值税具体是指在进行土地转让时按照土地增值额纳税的税种。当发生土地所有权转移时，转让价款超出土地取得成本的这部分就需要交纳土地增值税。土地增值税的税率和征收标准需要结合财政收入和经济发展情况确定，不同类型或者地区的土地增值税税率不同。从房地产企业的角度来看，土地增值税属于十分重要的税费种类，会对企业的现金流及经营利润带来重要的影响。具体来看，土地增值税对房地产企业的影响主要包括以下几个方面：首先，土地增值税会增加房地产企业的成本，对于开发项目而言，土地是其中的重要资产，土地的价值增值会对房地产企业的盈利带来重要影响。按照土地增值税的规定，需要企业根据土地增值额纳税，说明房地产企业需要承担更高的税负。如果土地增值税税率较高，那么就会影响到房地产企业的盈利水平，甚至可能造成房地产企业的亏损。其次，土地增值税会对房地产企业的投资决策带来重要影响。企业进行项目开发的过程中需要考虑土地的购置成本以及销售价格等。房地产企业需要将土地增值税纳入到成本中，从而对企业的投资决策带来重要影响。如果税率较高，那么就需要在土地购置时考虑税费成本，从而增加购置的成本或者降低购置的规模。最后，土地增值税会对房地产企业的融资成本带来重要的影响。从房地产企业的角度来看，融资成本是其中的重要成本。土地增值税会增加企业的财务成本，从而对企业的融资成本带来影响。当土地增值税提升时会增加融资成本，进而对房地产企业的融资成本和规模带来影响。总而言之，土地增值税会对房地产企业带来重要影响，需要通过税务筹划降低负担，从而提升房地产企业的竞争力。

二、税务筹划在房地产企业经营中的重要性

对于房地产企业而言，税务筹划有着十分重要的作用，其重要性具体体现在这样几个方面：首先，税务筹划可帮助房地产企业降低税负。房地产企业在经营过程中会涉及到较多的税种，包括土地增值税和企业所得税等。其中土地增值税的税率相对较高，会对房地产企业带来较大的压力。通过税务筹划可提升税务规划的合理性，包括转移利润和减免税收政策等，从而使企业的税负降低，提高整体的盈利能力，进而增强房地产企业的竞争力。其次，税务筹划可以优化房地产企业的财务结构。例如可通过调整资产负债表降低税负，提高企业的资本利润率。与此同时，通过税务筹划可选择符合税收优惠政策的项目实现财务结构的优化，从而提高企业的盈利能力。再次，税务筹划可帮助房地产企业规避税务风险。例如通过对税收优惠政策的合理运用避免因违反税收法规造成的税务风险。与此同时，也可通过提升税务规划的合理性降低企业税务风险。例如选择合理的业务模式等，避免发生税务争议。最后，税务筹划可提高房地产企业的形象。通过选择与税收优惠政策相符的社会责任项目提高企业的社会形象，有利于提升企业的竞争力。总之，在房地产企业的经营活动中，税务筹划发挥着重要作用。

三、改善房地产企业土地增值税税务筹划工作思路

房地产企业开展土地增值税税务筹划时，需要综合考虑项目的具体情况以及税收政策制定筹划方案，要突破以往的思维限制，有效提升房地产企业的经营效益。具体来看，房地产企业土地增值税税务筹划思路主要包括以下几个方面：

（一）合理规划土地购置和开发计划

首先，房地产企业购置土地时，应该根据市场需求和自身实际情况合理规划土地购置计划，避免过度购置土地导致资金压力过大。一方面要考虑市场实际需求以及未来可能的发展趋势，以此为前提条件明确土地购置的区域、类型和规模。同时也要做好土地市场的调研，了解其未来的增值潜力以及价格的走势；另一方面要结合自身的融资能力和财务状况确定土地购置预算及资金来源，要合理安排购置土地的时间，避免出现过度投入的情况。其次，房地产企业需要合理规划土地开发计划，避免因为过度开发出现销售不畅的情況。一方面要结合未来市场的走势明确产品的类型及规模；另一方面要注意风险控制，避免风险问题对企业利益造成损害。最后，可优化土地利用结构，合理分摊或减免土地增值税。

（二）重视信息系统建设

首先，进行土地增值税税务筹划，需要对财务数据的分析给予足够的重视，以此为基础合理选择税务筹划方案。与此同时，也要积极推进企业的财务管理工作，提升整体的信息化水平。合理应用数据挖掘技术，使数据收集和开发系统具备更强的可靠性和稳定性。其次，要重视房地产企业的财务管理数据库建设，扩充信息库容量，提高信息的应用质量，合理解决数据应用中可能出现的问题。再次，通过信息技术进行智能化财务管理系统建设，提升信息传递的有效性，进一步完善数据应用体系。另外，进一步完善数据维护体系，有效开放数据应用形式，充分发挥财务管理信息的作用，保证财务管理数据信息的安全性。最后，要结合房地产企业的财务管理情况完善数据传输系统，提升数据信息的传输质量和效率。

（三）加强内部管理

房地产企业土地增值税税务筹划，需要强化内部管理。从财务人员的角度来看，需要对税务筹划工作给予足够的重视，合理规划土地增值税的税额，还要符合会计规范。同时，也要积极和税务部门合作，尽可能地减少税负。另外，要对商品房价格合理定位，控制开发成本。在这个过程中需要关注的问题是，土地增值税与一般税收项目有所不同。土地增值税属于超额累进税率，税率和增值税率具有关联性。在开发房地产项目时，应结合具体情况来确定税率，从而增加利润。如果在开发房地产项目时没有做好内部控制，很可能会出现支出不合规的问题。所以在开发房地产项目的过程中，规范财务核算可以达到减轻税负的效果。

（四）合理运用优惠政策

在土地增值税税务筹划过程中，除了降低税负也要规避可能出现的税收风险。在房地产项目开发的初始阶段，应做好土地增值税筹划的宣传工作，培养税务筹划意识，并落实到各部门的实际工作当中。以此提升税务筹划工作的效果，减少企业的税收负担。在项目开发前，需要做好项目规划，明确土地的类型及使用方向，以此为基础进行税务筹划。例如，某房地产开发项目在清算之前，未对土地增值税进行系统性的测算，且负责税务筹划的人员也没有全面理解相关政策，在清算过程中直接将地下停车位按照车库处理。实际上土地增值税中规定了地下停车位属于辅助、人防类设施，无需缴纳土地增值税。上述错误做法实际上增加了房地产企业的建设成本。此外，房地产企业需要合理规划房屋建设类型。根据相关规定，开发标准住宅时想要免缴土地增值税，需确保项目的增值额比可扣除金额高出20%。非普通标准住宅不符合这一政策要求。简单来说，建造增值额低于20%的标准住宅才能够获得免征土地增值税的优惠。虽然商业住房的利润较高，但毕竟市场需求比较有限，想要有效回笼资金有較大难度，在出售过程中还需要缴纳相应的税费。所以，房地产项目开发需要合理应用政策，提升普通标准住宅的占比，从而获得相应的政策优惠。

（四）加强人员培训

首先，要完善相关培训制度。只有建立了完善的培训制度，才能够真正地加强培训工作，从而提升培训质量。从房地产企业的角度来看，应结合自身的规模和特点明确培训组织的模块。例如可以选择兼职培训组织模式，也可结合企业的组织架构建立专门的培训管理团队，设置培训专员负责优化和改进组织管理。另外，在培训体系建设中，需要明确具体的培训内容。

其次，要优化培训内容。具体来看，可以将培训课程分成以下两个部分。第一个部分是关于企业文化、规章制度等。第二部分是关于专业技能、知识以及行业准则等。对现有的培训内容进行分类和汇总，为培训工作的开展提供重要的支持和帮助。除此之外，作为培训工作人员，要严格遵守相关的法律法规，并做好保密工作，从而更好地达到预期的培训效果。

最后，加强培训工作的针对性。在土地增值税税务筹划过程中，需要财务人员具备较强的专业能力和水平。所以需要提高培训工作的针对性，要求负责税务筹划工作的人员能够熟练了解税务政策及相关政策法规。与此同时，房地产企业也要结合实际情况和需求合理选择培训人员，开发、优化培训内容，加强培训的针对性，使财务人员的税务筹划能力获得显著提升。除此之外，需要充分关注相关政策的变化，及时调整培训内容，提高培训的实用性和有效性。税务筹划工作专业性很强，除了需要具备相关的专业知识，也要拥有良好的职业道德，保障税务筹划工作合理合法，否则将会对税务筹划工作带来不利影响。

（作者单位：1.武昌工学院会计学院；2.临朐县社会保险事业中心）

基金项目：2022年度湖北省教育厅科学技术研究计划项目“房地产企业税务筹划研究”（B2022354）的阶段性研究成果。