存量更新视角下的工业遗存更新策略——以深圳蛇口工业片区为例

宋佳骏，付彦荣，冯嘉燕，赵纯燕

引言

近年来，随着存量更新成为城市发展的主导方式，工业遗产的活化再利用价值越发凸显。城市发展必须通过存量空间再利用释放土地潜能，提供新的发展空间，城区内因停产或搬迁遗留下的大量工业遗产正成为当下城市存量更新的重点。中国各地由于区域工业发展时序、城市化进程等条件的不同，形成了差异化的工业遗产更新特征和改造策略[1]。整体而言，中国工业遗产的活化利用已由静态保护方式转向以发展为导向的活态保护方式[2]，主要改造方向为工业旅游区、开放街区、产业园区，主要改造模式包括产权方改建运营模式、运营方承租改建模式、产权方与外部机构合资模式。

工业遗产是具有历史、技术、社会、建筑或科学价值的工业文化遗迹，包括工业使用场所、社会活动场所及其相关的工业遗留物[3]。工业遗存与工业遗产不同，是对未列入《国家工业遗产管理暂行办法》的工业遗产的统称，建成时间相对较短。当前，中国工业遗产的更新实践已取得大量成果，但是工业遗存更新方面的实践和研究都很有限，面临一系列的问题。在保护利用方面，存在改造标准不完善的问题，部分建成年代较近但浓缩了城市记忆和集体情怀的工业遗存被边缘化，保护利用价值未得到重视；在规划层面，缺乏站在城区整体发展的高度对工业片区进行整体统筹及动态适应性调整的实践和研究，工业遗存难以融入城市生活[4-6]；在实施层面，存在前期投入高、投资回收周期长导致市场参与意愿低的问题；在活化成效方面，缺乏长效活力机制，本土特色与空间活力不足等[7-8]。

深圳作为拥有完整工业生产体系的年轻城市，虽然工业遗产不多，但具有大批见证了中国改革开放光辉历史的工业遗存。多年来，深圳不断探索工业遗存的更新方法并取得了显著成效。工业遗存成为新型文化生产和消费场所的绝佳载体[9]，大批工业遗存重新焕发生机，再次融入城市生活，逐渐形成一套具有深圳特色的工业遗存更新模式。其中，蛇口工业片区更新最为典型。本研究以蛇口工业片区为对象，从更新发展过程、实施模式、运营激活等方面剖析工业遗存更新的实践特征，总结深圳工业遗存更新的策略和路径，以期为其他城市提供经验与借鉴。

1 研究对象和范围

本文以深圳工业遗存为研究对象，以蛇口工业片区为研究范围。蛇口工业片区北起工业八路，南至工业二路，东至望海路，西至大南山，这里由滩涂走向欣荣，被认为是中国改革开放的重要起点之一。先有蛇口，再有深圳。某种意义上，蛇口不是深圳这座城的边缘，而是这座城的发端，是曾经的中心。蛇口工业片区包括蛇口网谷、南海意库、价值工厂、G&G创意社区等工业遗存再生项目（表1）。本文所指工业遗存是指1978年后建成，原具有工业生产、运输、仓储等工业使用功能的工业建筑、构筑物、设备装置及其场所环境等物质实体和承载城市记忆的精神实体[10]，具有可供再开发利用以满足社会公共需求与社会经济利益的价值。深圳工业遗存主要集中在蛇口工业片区和罗湖等地，是改革开放历程的“亲历者”与“见证者”。然而由于建成年代较近、工业遗产评定体系不完善，改革开放后的工业遗存在城市发展进程中极易被边缘化，保护利用往往赶不上拆除重建的步伐，例如位于蛇口工业片区的蛇口大成面粉厂、浮法玻璃厂，虽然对其保护利用在2013年便已开展，但直至2020年才被纳入深圳市历史建筑保护名录。

表1 蛇口工业遗存更新案例

2 存量更新背景下深圳蛇口工业遗存更新的机遇与挑战

深圳工业遗存更新步伐正逐渐加快，仅2011—2016年，工业区的更新规模约占全市更新规模的60%。蛇口工业片区作为深圳老工业片区与文化创意发展高地，是存量更新背景下探索工业遗存更新活化的“先锋者”。片区内的工业遗存既见证了改革开放的历程，又呈现了经济特区筚路蓝缕、艰辛开拓、从无到有、自强奋发的精神品质，是深圳的历史文脉、城市记忆和集体情怀的缩影，具有极高的保护与留存价值。2011年，蛇口工业片区的城市建设用地建成度已经超过90%，高度建成的城市环境也对蛇口存量空间再生提出了新要求：必须有效整合和利用空间资源，推动土地利用效益较低、设施配套较差的旧工业区转型升级，加快土地潜力释放。蛇口作为深圳工业遗存保护更新领域的重要实践样本，其由工业锈带转为国际滨海文化创意产业带的蝶变历程是深圳工业遗存更新实践的缩影，具有典型性与代表性。

随着生产成本的增加，许多曾在这里“孵化”出的重要企业纷纷出走，例如平安、招商、中集等，蛇口工业片区逐渐衰落，沦为城市边缘地带。2000年起，昔日的旧工业区开始积极谋求转变，在产业升级、城市更新的浪潮中，逐渐蜕变为今日充满艺术气息的国际化滨海中心城区。在40多年的发展蜕变中，蛇口工业片区呈现出大区域内小规模散点分布、存量资源丰富且改造潜力大、工业遗存与周边城市居住组团交织共融的特点，具有较高的历史价值与改造潜力，但在更新改造过程中也面临许多挑战。

2.1 遗存多点成片，但难以进行片区统筹

蛇口工业片区内工业遗存涉及区域尺度的城市更新，空间范围达10.85 km2，包括城市战略性和核心性的空间资源及相邻影响区，由此形成各种环境品质、成熟度、更新需求相混合的区域环境。片区内条件较好、拆迁成本较低的工业遗存成为开发商更新改造的首选地，一些土地权属不清、更新难度大的旧工业区则少有人关注，容易产生空间发展失控的问题。

此外，与中国东北、西北以大型矿业遗产为主要更新对象不同，深圳蛇口工业片区并无传统大型工业，工业遗存占地面积较小，并且相对集中分布于南海大道、深圳湾岸线周边。因此，深圳工业遗存重生的核心在于遗存建筑背后价值的认知、转化与重构，将“物质空间的转型”延伸到对社会和文化层面运作机制的全方位提升。片区内小规模分散式的布局使改造更新非常容易产生局部地块规划与区域发展不匹配、近期项目与改造需求不匹配的问题。

2.2 存量资产丰富，但难以协调多方利益

蛇口工业片区的工业遗存改造是获取空间资源的有效途径，但由于工业遗存更新是针对已开发土地的再开发，土地权属较复杂，推进难度大，前期规划、设计费用投入较多，而改造后多数属于可租不可售的自持型项目，投资回收周期较长，原业主自行筹资改建难度高，因此往往需要引入具有较强资金筹措能力的市场力量进行开发建设。工业遗存再利用项目成为承载政府、传统工业企业、开发运营企业、公众等多方诉求的综合体。市场利益与公众利益往往会产生冲突，因此需要建立与之相匹配的制度框架来保证工业遗存再生项目的顺利实施。有效平衡多元主体之间的利益，既能促进市场力量参与更新，又能保障公共利益与公共资源的有效配置，这也是深圳工业遗存再生过程中的重要内容。

2.3 发展区位优越，但难以融入城市生活

深圳这个拥有完备的工业生产体系的年轻城市，正在经历从“世界工厂”到“创客天堂”和“先锋城市”的城市转型。蛇口工业片区已由原来的工业区转变为复合型新城区，城市功能日益完善，工业遗存与周边城市居住组团交织共融。在此背景下，为了充分发挥原有工业遗存的潜能，将城市记忆、创造精神与文化雄心相结合，深圳工业遗存改造体现出与其他城市所不同的特性，具体表现为：更重视在工业遗存保护的基础上发展创意产业，为社会与文化资本的创造提供更多的可能性，进而让城市跻身全球创意制造网络。但若是粗暴地冠以“文化”“创意”“时尚”等头衔，范式化地进行改造，则容易陷入后期空间活力难以为继的困境，无法真正融入城市生活。因此，蛇口工业片区的工业遗存更新还面临着如何从“短期开发”转变为“长期运营”，将国际化、时尚化、潮流化的地域文化融入场地之中，使改造后的场地凸显本土特色并持续焕发活力的挑战。

3 深圳蛇口工业遗存的更新策略

3.1 有机生长式的规划策略

3.1.1 适应性更新：以弹性的动态规划适应城市发展

工业遗存更新通常是周期性的。目前不少实践把工业遗存更新看作短期效应，忽视城市的动态发展，导致工业遗存难以真正融入城市生活[11]。蛇口工业片区在工业遗存的去留问题上，并不是快速地、全面地拆了之后进行大开发、大建设，而是根据不同地区的发展程度采取差异化方式进行管控，从而与产业转型升级的过程相协调，根据城市发展时序，分片区、分阶段地进行工业遗存渐进式改造，在适应中寻找调整的可能性。

（1）刚弹结合，针对存量用地创新提出“开发导控—规划实施方案”的分层管控制度。深圳在详细规划层面，通过法定图则确定城镇单元的主导功能、建筑增量、公共服务、交通设施、市政基础设施、蓝绿空间等刚性管控要求，再根据城市更新单元规划编制对法定图则进行细化优化，形成详细实施安排，指导地块开发建设。传统的区域法定图则编制以“刚性管控”为主，由原地区法定图则指标控制表（图1）可看出，规划弹性只体现在二类用地性质、三类用地性质的用地相容性方面。随着社会转型的深入和利益诉求的多元化，城市发展面临的不确定性因素明显增加，规划难以对未来做出完全准确的预测和判断。2018年，深圳市政府批复实施《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《自贸区规划》），提出创新开发导控模式，即根据不同片区开发建设实际情况，对不同发展区域因地制宜地采取差别化控制方式进行管控，具体分为“开发单元导控”模式和“通则开发导控”模式，然后再制定具体规划实施方案（包括城市更新单元规划等），对开发控制区内部各街坊进行功能比例、具体设施位置等方面的调节与平衡，以充分适应未来发展的需求。与传统法定图则不同，针对建成度较低、发展不确定性较强的区域采取单元开发模式，即不控制具体地块层面的用地性质和开发量，而是在单元层面控制，通过制定各单元的规划导控表对单元规划要点进行控制和引导，在符合总体控制要求的前提下，给予下层次单元规划更大的弹性空间；针对建成度较高、建设相对完善的区域，采用通则控制模式，即延续原地区法定图则，只摒弃原地区法定图则限定地块容积率的传统做法，采用“组团建筑规模增量上限+建筑高度”的双重管控方式，预留一定的弹性增量空间。

图1 原地区法定图则地块部分指标

以开发单元23为例，项目在《自贸区规划》制定的关于23单元规划指标的基础上进行优化细化，制定《前海蛇口片区二十三开发单元详细规划》，对具体地块的边界和开发规模进行微调（图2）。详细规划在自贸区规划建筑总量不增加、主导功能不改变的情况下，对弹性指标进行了分配，适当平衡单元的职住比例。

（2）由于蛇口工业片区用地规模较大，且各工业地块利用现状不相同，对其进行整治需要时间、财政的支持，因而采用分片区、分阶段的渐进式改造方式，先后对明华轮、宝耀厂房、三洋厂房、浮法玻璃厂、大成面粉厂、南星玻璃厂进行改造利用。2006年，蛇口工业片区以明华轮和三洋厂房的点状更新开始了由传统工业区向综合性城区的转变之路。2009年，地产央企“招商蛇口”以“再造新蛇口”的战略规划推动了整个片区更新，以综合整治和拆除重建等方式进行旧工业区空间改造，同时通过引入各类国家级科技创新平台，加快社区共享中心、邻里中心、服务中心建设，利用将原工厂配套宿舍改造为新型人才公寓等方式，构建规划设计、厂区改造、招商服务、物业管理服务、配套设施服务和市政公用事业服务等职能相结合的完整服务链体系，实现产城融合和职住融合，在此阶段涌现了蛇口网谷、海上世界、价值工厂等经典实践案例。2015年至今，蛇口借助一系列文化事件激发城市发展的链式反应，使原有的老旧工业空间演变为先锋艺术文化中心（包括浮法玻璃厂、蛇口客运码头旧仓库、原大成面粉厂等场所），促进了文化创意产业的发展，给片区带来了新的活力。

蛇口工业片区这种刚弹结合、动态生长的规划方式和渐进式的开发模式，促使和引导不同行业入驻工业改造区，在适应城市发展的过程中产生多种改造方向，如高新科技产业园区、滨海都市综合体、创新创意产业园区、创意社区、博物馆等，最终实现土地复合利用效果。

3.1.2 联动性更新：以点带面重新激发片区活力

随着工业遗存更新，点状的工业遗存成为激活片区活力的“触媒”，如以明华轮再生为核心，通过“船、港、城、游、购、娱”联动发展，实现蛇口工业片区的再生。明华轮为曾经活跃在新中国外交舞台上的退役邮轮，虽然不属于严格意义上的工业遗存，但是其转型与蛇口众多工业遗存的更新实践一同塑造了蛇口文化艺术新名片，是蛇口工业片区再生的代表性工程和承载改革开放精神的重要物质遗产。

明华轮曾是改革开放的象征，而后又随着蛇口一同陷入沉寂，直至2009年，招商蛇口以邮轮母港作为再造新蛇口的核心发力点，提出“前港、中区、后城”的发展战略，明华轮及周边滨海公共空间被改造为集滨海商务、居住度假、文化休闲为一体的海上世界滨海都市综合体。海上世界擦亮了蛇口文化休闲名片，集聚了人气，带动了中部、北部工业区的转型。“中区”以蛇口网谷、南海意库的工业遗存更新为代表，“后城”则将原工厂配套宿舍改造为新型人才公寓，同时通过城市更新加快社区共享中心、邻里中心和服务中心的建设。以“前港”明华轮为点，带动“中区”“后城”的工业遗存更新，而“中区”与“后城”的发展也反过来提高了“前港”的人气集聚效能，最终为蛇口工业片区的“华丽转变”、重新激发城市活力提供了坚实的保障。

3.2 多方参与的实施策略

3.2.1 政府积极引导：专项政策驱动工业遗存融入城市更新

2009年全国首部关于城市更新的地方规章出台后，深圳关于工业用地存量更新的政策法规不断得到补充与完善，先后经历了前期探索阶段、政策体系系统构建阶段和政策调校完善阶段，逐渐形成一套规范化、系统化、精细化的城市更新法规、管理办法、技术标准和操作指引（图3-4）[12-13]。

图3 深圳城市更新政策体系

图4 深圳工业遗存更新相关政策演变

新阶段，深圳工业遗存更新改造更趋精细化，如对全市现状工业区进行分区分类管理，科学合理划定保留提升区、土地整备区和连片改造区，主要体现在4个方面：第一，更新主体更为多样，包括权利主体自行实施、市场主体单独实施或合作实施、政府组织实施等，并通过适当放宽准入条件、提高工业用地和工业楼宇转让的市场活力等方式吸引开发商参与旧工业区更新；第二，更新方式更加灵活，明确可以采用拆除重建、综合整治、功能改变3种途径进行更新改造；第三，更新过程更加重视保障公共利益，如要求将不少于15%的土地无偿移交给政府，移交政府的土地优先用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等；第四，更新方向更重视保留城市产业空间，如通过地价优惠扶持（“工改工”项目提高容积率不加收地价）等措施鼓励“工改工”项目实施。

精细化的管理政策、多样化的更新主体、复合灵活的更新方式、强调公共利益与鼓励保留产业空间的制度保障，都是深圳工业遗存改造更新提质增速的原因。政府正是通过完善的政策，对地价、容积率、土地贡献等因素进行综合调控[14]，实现了鼓励企业参与更新与保障公共利益两方面的平衡，从而让工业遗存的更新得到较好的鼓励、约束与引导。

3.2.2 市场长期运作：运用市场力量合作开发促进产业升级

在市场机制的影响下，凭借城市更新政策，原工业企业拥有充分的主动权，可选择市场主体合作，激活老旧厂房存量资产，谋求自身利益的最大化。蛇口工业企业在与政府和市场的互动协调中逐渐形成了具有自身特色的参与方式。由于部分工业企业并不具备产业升级的能力和开发运营的经验，蛇口工业片区的遗存改造往往由原工业企业与开发运营企业合作开展，模式主要包括收购、合作、代建等。

蛇口老南星玻璃厂的更新采取原工业企业与创意运营企业合作的模式开展，厂区土地仍由南星玻璃厂持有，租赁给运营单位——风火创意公司予以扩建、改建后进行营运，营运期满后运营权归还原工业企业。运营单位对玻璃厂的更新不仅包括物理空间上的设计与改造，而且在更新过程中以参谋者、实施者与管理者的角色通过长期的运营管理激发园区活力。风火创意公司通过组建创意智库、生活方式研究所、创业创新孵化工作室，实现多专业全过程支持，为园区提供全生命周期、全价值链的资产运营与管理服务。园区更新后转变为G&G创意社区，建筑面积为2万m2，改造后可租用建筑面积为1.6万m2，运营单位通过场地出租或活动运营等创新盈利模式实现营收。目前园区已吸引64家企业入驻，其中87.5%为文化企业。2022年，园区运营总收入达23 573.2万元，是小型工业遗存“蝶变”的成功案例。

市场力量合作激活工业遗存，对于传统工业企业而言，可通过盘活遗存资产发展产业地产业务，实现产业转型升级；对于地产企业而言，工业遗存改造项目是获取空间资源的有效途径；对于文化创意企业而言，工业遗存项目将促使产业资源与空间资源进行价值转换。因此，老旧厂房业主、金融投资机构、专业运营机构、地产公司、文化创意企业、新兴科技企业等多种类型的组织机构纷纷加入工业遗存的改造队伍，共同组成了多元化的投资或实施主体。

3.3 长效维活的运营策略

3.3.1 短期触媒激活：通过短期城市事件激活场地活力

城市触媒理论和工业遗存更新的契合与应用已得到学者与规划人员的重视，该理论强调渐进的持续更新和文脉的保护与传承[15-16]，以整体的发展视角指导工业遗存与周边环境形成良性互动，从而实现城市的可持续发展[17-18]。

在蛇口工业遗存再生的过程中，城市事件作为触媒促进了遗存转型，不仅影响了工业遗存空间结构的转变，还促使了用地功能的完善，从而实现了城市发展与城市功能的双重跨越，如蛇口浮法玻璃厂、大成面粉厂以深港城市/建筑双城双年展文化事件为触媒，通过短期展览对场地进行临时性利用，引入艺术展览等文化活动，提升场地活力，完成了工业遗存的转型和片区文化形象的塑造（表2）。湄南河体育小镇同样注重结合城市事件打造IP，借助深圳体育消费节、“全市动起来”全民健身系列活动，推动体育消费旺盛增长。通过短期城市事件带动片区开发与转型，以适量的投入和干预激活远离城市中心的工业遗存的活力，塑造片区文化形象，实现可持续发展，已成为蛇口近年来工业遗存更新的重要策略。

表2 城市事件激发工业遗存活力的实践案例

3.3.2 长期运营活化：新业态彰显与强化城市文化基因

蛇口工业遗存的更新案例更多地关注开发、建设、运营过程的统筹，除了利用短期城市事件激活场地之外，还通过植入文化创意型和特色体验型业态、打造具有日常性的公共空间，培育旧厂的新价值，活化利用工业遗存功能，将其融入城市生活。

后期运营的业态往往直接决定工业遗存活化的成功与否，多元业态的引入能够使工业遗存脱离单一功能，转型为具有复合功能的综合体，成为城市活力聚合点。蛇口结合片区产业升级需求、周边功能需求、市民需求、历史积淀和近年经济趋势，引入潮流商业业态、休闲餐饮业态、演艺业态、会展业态、互动娱乐业态、体育娱乐业态等多元业态，为人们提供艺术、美食、运动、展览、休闲、亲子等新生活方式的体验。

坐落于深圳蛇口的湄南河体育小镇是由旧厂房改造而来的以体育产业为核心的特色休闲运动产业园。原旧厂房被整体改造为体育馆、新奇运动体验空间，并引入马术、潜水、室内冲浪、射击等小众运动，为市民提供全新的运动体验。新业态的引入为湄南河体育小镇创造了很强的目的性消费拉动力。除此以外，小镇还通过高频次、高匹配度的活动运营如定期举办体育赛事、团体体育活动等来推高园区在当地的关注度，成为一个相当成功的工业遗存改造案例。

除了多元业态的引入，工业遗存后期运营的成功还离不开情景化、日常化的公共空间的塑造[19]。深圳工业遗存以小型工业建筑为主，室外空间面积较小，因此难以像上海、北京等城市一样以大面积开放共享的室外绿色空间来营造融入市民生活的活动中心。蛇口G&G创意社区的更新运营方式是将在公共空间营建中往往被忽视的室内空间转变为城市公共空间，为小型工业遗存更新提供了新思路。G&G社区除了在室内空间中植入办公商业功能，还创造性地将建筑一层与屋顶空间转变为市民共享的社区生活场所。保留厂房的大空间结构，成为公众性的创意活动场所，日常为滑板运动场，会展期间则成为创意展览空间。屋顶天台被打造为芳草地广场，是小型演出、高端酒会、城市露营等活动的举办地。更新后的工业遗存以“社群连接、后台创想、平台孵化、前台体验”为模式，共享资源、合作共创，成为以青年交往为核心的青年社区和以艺术家和创作者为核心的艺术社区。通过营建新生活方式场景，打造开放共享的社区空间，G&G创意社区成功转型为具有话题性、传播性的艺术场馆和生活体验中心以及独树一帜的文化艺术空间。

4 借鉴与启示

深圳蛇口工业片区工业遗存充分响应城市存量更新的要求，其规划、实施和运营策略具有与城市发展动态协调、政企协调与博弈共存、短期激活与长效运营共促发展的特征，可为相似城市的工业遗存更新提供多方面的借鉴。

4.1 刚弹结合，采取渐进适应性区域更新模式

从深圳蛇口工业片区规划及相关政策演变可看出，深圳以整体统筹、动态发展为视角进行弹性规划，因地制宜地对不同地区的工业遗存采取差异化的管控方法，使工业遗存更新与城市动态变化协调统一[20]。（1）从更多元、更长远的价值观出发，依据场地自身发展情况及城市宏观发展目标不断纠偏与改良，使小片的工业遗存单元在刚性约束的条件下，通过预留的弹性规划指标进行适应性更新，不断契合城市发展新需求，实现可持续发展。（2）通过由传统“蓝图式远景规划”向“动态渐进式规划”的转变，以刚性机制推进渐进式、协商式的产业规划，促进产城融合。（3）以点状遗存更新带动面状发展，通过承载老深圳人情感记忆的改革开放工业遗存更新，塑造特色意象及文化感知场所，从而实现蛇口工业片区的“华丽转变”。

4.2 政企合作，多方资源合力助推遗存更新

深圳工业用地更新经历了由政府主导到政府引导、市场运作的过程，在利益协调博弈的过程中逐渐形成了以政企合作、产业合作的方式共同助力工业遗存转型再生的实施模式。（1）政府不断完善政策设计，综合产权、规划、土地、财税、金融等多种政策工具协调统筹多方利益，在激活市场活力的同时保障公共利益。通过更新政策的持续创新与演变，形成了一系列精细化的管理政策、多样化的更新主体、复合灵活的更新模式以及强调公共利益与鼓励保留产业空间的制度。（2）充分调动市场力量，通过资金合作、智库合作、股权合作等多种方式促进产业合作，融合产学研等多方力量，为企业提供全生命周期资本服务，保障产业发展的资金需求。

4.3 长短结合，促进城市运营长效维活

深圳利用短期城市事件激活工业片区发展动力，通过长期的运营管理将工业遗存转变为高品质生产生活空间的做法值得参考借鉴。（1）通过大型城市事件吸引公众关注、参与工业遗存再生过程，以适量的投入和干预激活远离城市中心的工业遗存片区活力，塑造片区文化形象，实现可持续发展。（2）由专业的开发运营企业提供资源整合平台、服务运营及金融支持，确保工业遗存项目获得收益，为城市带来持续活力。一方面，通过新业态植入、创新企业孵化、产业服务体系完善等措施来增加租金收入、服务收入和投资收入；另一方面，通过多元业态及特色文化节事活动营造丰富多样的生活场景，凸显区域特色，增强社区认同感和归属感，使场地保持长效活力。

5 结语

随着中国城市发展方式的转变，工业遗存更新实践数量激增，亮点不断，但在更新过程中面临着缺乏整体统筹及动态适应性调整、市场需求与公共利益难以协调、后期运营活力不足等问题。本研究以深圳蛇口工业片区为例，总结其工业遗存更新的规划方式、实施策略和运营路径等方面的创新实践。城市是一个复杂的有机生命体，不同地区、不同类型的工业遗存再生所面临的问题不尽相同，单个地区的经验不能简单复制，需要不断反省过往实践，不断纠偏与改良，积极主动地适应城市发展，才能保证工业遗存实现“华丽转变”。