浅析房地产业融资的困境及出路

陈茜

摘要：当前，由于政府对房地产行业实施严格的调控，银行信贷压力不断加大，房地产业面临严峻的融资困境，如何走出这一困境并寻找适合的融资渠道已成为当前亟待解决的问题。目前我国房地产产业的融资困境主要集中在融资渠道狭窄单一、不合理融资方式引发金融风险、融资政策不断收紧等问题。为此，本文从房地产业融资的概念以及特点着手，首先阐明融资对房地产企业的重要性，阐述了目前房地产企业融资的诸多方式，之后对其融资现状进行了简要分析，并结合实践从融资布局合理化和多样化、增强金融防范意识和抵御风险能力等方面提出了建议措施，以期可以推动房地产行业的长远发展。

关键词：房地产业；融资；困境；出路

当前，房地产业已经成为国家的支柱产业，是国家税收的主要来源之一，同时也带动了周边地区的工业、商业以及服务业的发展，与民生息息相关，减轻了就业压力。但是近年来，由于房地产的高收益，很多开发商开始向房地产领域转移，导致房价逐年上涨，产生了巨大的社会经济压力。为维持住房价格，财政部、银保监会、税务总局等多个部门相继推出了一系列的宏观调控措施，极大地挤压了房地产公司的盈利能力。目前，随着国家对房地产行业进行了严厉的宏观控制，银行贷款持续紧缩，房地产行业陷入了融资的困境，如何摆脱目前的困境，找到合适的融资途径就成了房地产行业迫切需要解决的问题。

一、房地产业融资的概念、特点及重要性

（一）房地产业融资概念及特点

融资是房地产公司为了项目发展需要并根据其自身的经济情况，在项目开发、建设、销售、管理等一系列经营活动过程中而进行的融资行为。与工业、商业、服务业其他产业相比较，房地产开发项目的建设融资规模大、周期较长，且具有较高的运营风险。房地产融资具有以下特点：一是需要大量的资本。从取得土地、房屋建设和配套设备等方面，房地产开发往往需要巨大的融资项目，一般的融资规模不能满足公司的期望。二是信贷融资极易受到政策制约。与其他产业相比，房地产业最大的区别就是与国家政策息息相关，尤其是信贷政策。对于一些中小地产公司而言，政策对融资的影响更是起到了举足轻重的作用。然而残酷的市场和变化无常的政策，也让很多中小地产公司要么被兼并，要么被迫退出。三是区域差异显著。其他公司的融资因市场需求少、政府管制程度低，在地理位置上差别不大。但是，为避免风险，房地产金融机构大多在放款时保持审慎心态，在某些二三线城市实行货币紧縮，将大量的资本投向发达的沿海城市或有能力的城市，使得中小规模的开发商拿地困难，因而房地产的融资具有明显的区域差异。

（二）房地产企业融资的重要性

纵观当前国际经济形势，科技迅猛发展，全球化的趋势日益显现。要想在激烈的市场中站稳脚跟，必须要有足够的资本支撑。对于高投入、高风险的房地产公司来说，如何保证资金的安全自然是重中之重，而融资工作的成功与否也将直接关系到公司的兴亡，其重要性不言而喻。比如，房地产融资可显著帮助公司提升品牌影响力。随着市场竞争的日益加剧，传统的住宅发展观念已不能完全适应市场需求，房地产公司要想提升住宅的质量，提升公司的品牌影响力和品牌增值，就必须八仙过海、各展所长。比如碧桂园位于昆明北部的一个楼盘，就是采取了建设了人工湖和环湖跑道的形式，将住宅质量提高到了一个新的高度。此外，部分房地产公司也对居住领域做了大量的规划，力求空间最大化，在保证住宅质量的同时，大幅提高了赠送面积，让消费者得到了实实在在的好处。然而不管采取何种方法，都需要有足够的资金来进行融资，否则将是无根之木，无源之水。

二、房地产业主要融资方式

房地产公司的融资模式有内外两种，公司的内部融资包括自有资金、股东出资、预售保证金、预售款等；对外融资有股权型金融和债务型金融两种。按开发属性的不同，房地产的发展可大致分为一级开发和二级开发。我国房地产在发展过程中，基本采取了五大类的融资模式：一是土地一级开发贷款。随着城市建设的迅速发展，为确保拆迁补偿款及时发放，以及房屋的交付，各大银行向一线开发商发放了贷款，用于补偿拆迁款和征地款。二是房地产开发贷款。这类信贷的发行对象为二级市场。房地产公司获得土地后，为营造一个更加舒适的居住空间，在激烈的市场中赢得优势，会持续改善住宅的质量和设计，并在改善设计和质量的基础上，加强对周边的环境建设，所以有强大的资本支撑就显得非常的关键。为了满足这些需要，各大银行都会通过发放贷款来进行支持。三是房地产信托。这种融资模式是近年来出现的一种融资方式，主要伴随金融监管的严格要求而出现的。相比于传统的银行信贷，该类融资模式具有降低融资资金使用成本、募融资较为灵活、融资资金利率可灵活调节等优势，是当前房地产企业最佳的融资方式之一。四是发行房地产公司的股票或债券。目前，大型房地产公司或上市房地产公司，都会通过发行房地产公司的股票或债券的形式进行融资，但是这种融资模式受限于其应用领域，只有少数有能力的公司可以使用。五是海外融资、网络融资、小额贷款公司融资。这种金融模式虽然是针对特定类型的公司进行金融业务，但是由于其具有较高的融资风险以及缺乏相关法规的规定，因此通常不被公司采纳。

三、目前房地产业融资现状

（一）融资渠道狭窄单一

虽然目前已有多种融资方式，但是由于各种融资渠道的限制，并非每一家公司都拥有选择的权利。在过去的20多年里，房地产行业发展迅猛，但是融资问题始终困扰着房地产公司，而通过银行等金融公司进行融资依然是房地产公司的最大的融资渠道。根据有关数据，目前，房地产公司从银行获得的融资约为23.86%，而预付款则为38.82%。而在这些房屋购买前，购房人通过银行获得的个人房屋抵押贷款也占据了绝大多数。因此，二者合计，约60%的地产融资来自银行和其他金融组织。目前，我国的房地产金融处于起步阶段，由于受传统金融方式的限制，导致了房地产行业的发展也受到限制。当前，很多地产公司仅靠银行放款，对银行信贷的依赖程度很高，在信贷紧缩的情况下，很难进行融资。一是资本的需要持续增长；另外，融资的壁垒也在持续提高，二者之间产生了无法化解的冲突。

就当前情况来看，除了银行信贷之外，开拓新融资渠道的现状仍不够乐观。房地产行业短期难以扭转这种状况，而以银行信贷为主的融资方式也会长期存在。这种单一的融资方式，极大地制约了房地产行业的平稳发展。此外，由于我国的特殊国情，上市融资、债券发行等融资措施受到国家的严厉管制，大宗融资渠道不畅，而国外一些发达的融资工具如房地产基金、房地产信托等并未在国内得以很好的应用，房地产金融市场未能全面发展起来。所以，突破传统的单一融资模式，构建符合当前房地产行业发展需求的多元化金融体制，是当前亟待解决的问题。

（二）不合理融资方式引发金融风险

房地产开发公司的大多在融资上下了一番功夫，但因为缺少科学、合理的融资途径，没有掌握好融资的时间和速度，极易盲目扩张导致资金的短缺。有些小型房地产公司为了获得更多的资金，甚至愿意付出高额的融资成本，以此来获得更多的资金。由于房地产行业本身就是一个高收益行业，许多私人资本都在寻找合适的方式来获取高收益。但是，上市公司股价的上涨幅度远远小于实际房价，很难达到融资者的期望回报；尽管存在着高额的利息，但风险极高，如果房地产公司倒闭，那么将给融资人带来损害。例如，云南瑞丽一家地产公司，因其早期发展缺少有效的营销手段，成品房一直处于难以销售的状态。即使在公司已经将其名下的两块土地均抵押给银行取得了前期开发贷款的情况下，后期仍存在大量的资金缺口。为了确保项目资金链不断裂，企业管理层在无奈之下做出向民间进行高利率的借贷的举措，因此带来的高额资金使用成本给企业带来了不可挽回的损失，最终造成该企业的项目工程停滞。在我国，这样的情况并非罕见，由于部分开发商只关注高回报，却忽略了高投入、资金回笼缓慢、市场和政策风险，致使高债务经营模式给企业带来更多的金融风险。

（三）融资政策不断收紧

由于房地产业涉及国计民生，历来受到政府的高度关注，尤其是在资本运营上受到了严密的监管，这在某种程度上使得大多数房地产公司的融资变得更加困难。由于房地产业融资规模大、融资周期长、风险大，银监会对于房地产开发贷款的监管非常严格。政府也加强了对楼市的控制，银行的信用紧缩，导致了地产公司的现金流的全面紧缩，进而导致了融资的中断。最近一段时间，政府推出了一系列的政策性调控措施，从而导致本就资金短缺的房地产公司在资金周转方面更加雪上加霜。此外，由于房地产行业的迅速发展，相关的法律和法规不是相对滞后，就是缺乏可操作性。由于缺乏客观公正的信用评估机制，使得银行和其他金融组织的资金不能很好地进入房地产行业，从而更加导致了房地产企业的融资困难。

四、打破房地产业融资困境壁垒的建议

（一）融资布局合理化

在当前我国经济发展面临着宏观经济和信用危机的严峻形势下，房地产企业急需突破单一融资渠道的制约，寻求新的资金来源。一方面，政府要加强对金融的监管，健全房地产融资制度，加强对中小型房地产公司融资的扶持力度，对民间资金进行适当的引导，对上市公司的经营活动进行规范，适当增加民间融资、股权融资的比重，以保证在新的金融环境下，减少公司的运营风险。二是增强地产公司自我融资、减少信贷依赖。目前，仅靠银行放贷来发展已不能适应当前的發展，要实现可持续发展，最好的办法就是回到开发产品本身，在保证开发产品的质量与品质的同时，也要全面考虑到项目绿化环境以及周边的配套设施是否完善等。并且，在后期的物业管理服务等方面能够站在用户的角度考虑从而提供更好的服务，告别房屋一锤子买卖的历史。通过开发产品提高顾客对房地产公司的满意度，而实现资本的高效流动，保证公司的健康发展。为此，房地产公司应积极转变经营方式，拓展公司的融资途径。以往的公司凭借自己的实力也能在市场上站稳脚跟，但是随着经济的快速及多样性发展，独自经营的年代早已成为历史，单打独斗的经营方式必然会导致资金来源单一，难以适应公司的发展。而只有将各种经营方式有机地融合在一起，才能形成一股强大的力量。比如大型房地产开发公司可以在提升房地产建设、销售、运营的同时，在文化和娱乐业进行涉足，在分散融资的同时，还可以将融资的风险进行多元化；而在不同的行业可以建立不同的融资通道又可以在某种程度上保证公司的资本需要。

此外，随着我国房地产行业的不断发展，我国必须不断健全相关的房地产金融法律制度，以推动我国房地产行业的良性发展。既要做好完善现行的财政法律制度，对缺乏实际意义的制度进行改造，强化对金融的管制和管制，推动房地产行业的发展；又要积极构建和健全我国的信用评估制度，确保我国的信贷评估制度更加公平、合理，从而推动我国房地产企业在金融领域的健康发展，保持我国房地产行业的长远发展。

（二）融资方式多样化

要想从房地产企业的融资困境中解脱出来，就应从单纯的融资模式转向多样化的模式。如今，在国家严格的宏观经济调控下，房地产企业的传统融资渠道已被严重制约，为此必须寻求新的发展途径。在严峻的市场环境下，房地产公司面临着怎样生存下去的问题，为此应积极响应“去产能，去杠杆”的方针，对新的项目进行审慎地投入。当前，我国的房地产调控政策尚未明确，房地产价格的波动性很强，房地产开发企业在开发中不可盲目扩张，应等待房地产市场的大背景逐渐清晰后再进行。同时，也要加大销售力度，加快资金周转，在有必要的情况下，出售闲置资产取代债务，从而防止财务负债增长。此外，房地产产业也应进行融资方式的调整，由单一的银行信贷向房地产基金、信托基金、境外房地产基金等金融工具融资转化。

（三）增强金融防范意识和抵御风险能力

在高融资下，企业呈现兴旺向荣的局面，但也不容小视身后巨额债务，当前大部分开发商的资产负债率都在80%以上，有些甚至已经超过了90%，这些血淋淋的事例让我们意识到，在打破资金壁垒、扩大资金来源、获得巨额资金的前提下，必须加强公司的自我造血能力，最终实现了企业的长远发展。房地产公司是一个资本密集的行业，在房地产行业的各个环节都存在着融资问题。通过增加资本运用的有效性，可以有效缓解房地产公司的融资困难。一方面，要强化财务控制，控制成本开支，防止盲目借贷提升公司的经营风险；同时，要加强营销，保证资金的及时回收，减少银行放款，降低金融危机。再者，应增强公司的防范意识和抵御风险能力。房地产企业的发展在很大程度上依赖于融资的发展。经过了这么长时间的市场检验，地产公司渐渐认识到，融资是一把双刃剑，在为公司筹集到充足资本的同时还可能会给公司带来更大的金融危机。为此，房地产公司需时刻保持警惕，在追求利润的同时还要充分考虑到自身的承受能力，确保在危机来临前就做好充足的准备，出现了危机可以及时从容的应对，避免因准备不足导致企业陷入困难的境地。

五、结束语

本文对我国房地产业融资的状况和问题进行了较为深刻的分析，就我国房地产业融资模式的选择，融资结构的调整，融资渠道的拓宽等方面进行了阐述，并对采取多元化融资、改善融资困境等方面提出了建议。当前，房地产企业的融资具有多元化特征，而房地产企业的金融结构具有多级化的特征。要想发展房地产行业，还需建立一个健康稳定的金融体系，健全与之配套的有关法规，为其发展提供法治保障，以此来推动房地产企业的长足发展。

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