突出“六个围绕”纵深推进宅基地制度改革

◎蔺灵霞

近年来，甘肃省陇西县坚持以处理好农民和土地的关系为主线，因地制宜、主动作为、攻坚克难，抢抓全国新一轮农村宅基地制度改革试点工作契机，突出“六个围绕”，坚持走“资源盘活、集体增效、农民增收”的宅基地改革之路，有效激活了农村资产资源，促进了乡村一二三产融合发展，持续推动“宅改”工作，为乡村振兴“蓄能增效”。

一、围绕废的怎么拆，改善农村人居环境

废旧宅基地拆除是进一步盘活宅基地使用权、增加农民财产性收入、改善农村人居环境的有效途径。

一是明确退出宅基地范围。制定《陇西县农村宅基地有偿退出暂行办法》，在保障农民户有所居的前提下，鼓励农民腾退闲置宅基地，包括因实施建设规划或进行公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地，长期闲置无人居住或全家已迁出有退出意愿的宅基地，居民通过继承、受赠或其他方式合法取得有退出意愿的宅基地，以及因历史原因形成的超标准、“一户多宅”及低效利用的宅基地等。

二是明确退出宅基地的方式和程序。明确宅基地退出分为永久退出和暂时退出两种方式，均需要农户自愿提出申请，经村集体经济组织审查公示，乡镇人民政府审批后，集体经济组织与申请人签订协议，拆除验收发放有偿退出补偿费，最终建立退出台账并办理相关登记手续，最大限度保障了农户利益，释放土地价值。

三是明确退出宅基地补偿标准及资金来源渠道。易地搬迁、灾后重建、地质灾害搬迁避险、移民搬迁等已享受政策补贴但无明确拆旧政策规定的按每宅3500 元补偿，其他自愿退出宅基地的按每宅8000 元补偿，宅基地由村集体经济组织统一实施复耕的，按陇西县建设用地复垦补助标准的1.5 倍予以结算奖励，补偿资金的主要来源为财政资金和村集体土地入市、征收、宅基地流转等形成的收益。

四是规范退出宅基地全过程工作事项。印发《关于进一步规范农村宅基地有偿退出及复垦验收工作有关事项的通知》，各乡镇摸底建立宅基地退出清单，并编制分期退出计划和拆除复垦工作方案，以净、平、厚、细、齐、管六要素规范拆除复垦标准，明确退出验收标准、资料清单及工作要求，最终纳入建设用地指标库。

二、围绕拆的怎么办，促进土地集约利用

坚持规划引领，按照“宜建则建、宜耕则耕、宜绿则绿”的原则，解决拆除房屋宅基地利用问题，推动土地高效利用。

一是通过复建利用。符合宅基地审批管理规定，优先保障本村集体经济组织成员合法建房需求；对符合宅基地审批管理规定、满足农村宅基地农户资格权跨村实现实施条件的，适度保障其他集体经济组织成员跨村建房需求；用于本村集体经济组织公共设施建设的，在自然资源部门办理土地转用手续；用于集体经营性建设用地入市的，依据《陇西县集体经营性建设用地入市试点实施方案》进行入市；流转宅基地使用权的，按照《陇西县开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作方案》《陇西县农村宅基地使用权流转暂行办法》，进行转让（互换）、出租、入股（合作）、抵押；实施建新拆旧项目的，通过城乡建设用地增减挂来实现。

二是通过复耕利用。严格落实耕地占补平衡，遵照农村乱占耕地建房“八不准”、耕地保护“六严禁”、耕地用途“五不得”、永久基本农田“四严禁”政策，结合全县产业发展，积极发展庭院经济，种植小麦、玉米、马铃薯、胡麻、油菜及大豆等。

三是通过复绿利用。通过种植经济林、万寿菊等进行有效利用；结合县畜牧业发展，开展新品种畜草种植；符合规划为林地的，进行植树造林等。

三、围绕新的怎么建，保障村民合法权益

维护好村民的建房需求，保障好村民的合法权益，是陇西县宅基地制度改革的一项重要内容。

一是科学编制村庄规划。在乡镇和村成立了村庄建设规划委员会，完成了县级和17 个乡镇的《城乡统筹“多规合一”总体规划（2015—2030）》，完成了国土空间规划及117 个村的土地利用规划，合理规划了107 个集聚提升类村庄、26 个城郊融合类村庄、9 个特色保护类村庄、73 个看不准类村庄。

二是保障村民建房用地需求。县自然资源局、县农业农村局联合印发《保障农村村民住宅建设用地措施的通知》，单列农村村民住宅建设用地计划，实行单独组卷报批，年度内实报实销，注重节约集约利用土地，在“盘活”存量的基础上用好“增量”，全方位、多方式保障村民建房用地需求。

三是规范宅基地审批管理。陇西县人民政府办公室印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，按照“村级初审、乡镇审批、县级监管”的原则，进一步规范了农村村民住宅用地审批和乡村建设规划许可管理，下放了存量宅基地审批权限，实行线上、线下审批，严格落实“三到场”要求，多部门内部联动、外部建立窗口受理，确定215名宅基地协管员，健全了农村宅基地综合监管机制。

四是规定宅基地建房标准。村人均耕地为1 亩以下的，每户宅基地不得超过200 平方米；村人均耕地为1 亩以上2 亩以下的，不得超过267 平方米；村人均耕地为2 亩以上的，不得超过330 平方米。

五是规范农村居民住宅建设。制定印发《陇西县农村居民住宅建设规范》，首次明确了集中建房的相关内容，突出建房的审查时效性，明确村民建房规划和用地审批完成后，建设期限不得超过2 年，超过的取消其建房资格。同时对农村自建房的层数、层高、施工、材料运用、地基、避震、框架等作了详细规定。

四、围绕闲的怎么盘，增加农民财产性收入

以盘活宅基地闲置资源为手段，促进产业融合发展为目的，增加农民财产性收入为目标，紧紧围绕群众持续稳定增收目标，立足陇西县资源禀赋，大力发展特色产业，全力推动特色产业赋能改革试点。

一是探索“生产加工”盘活模式。在中药材集散地首阳镇出租210宗闲置宅基地用于中药材加工，全县其他乡镇开展盘活试点，主要用于手工作坊、商品销售、粮油加工、砖坯制作等各类产业加工。

二是探索“农旅融合”盘活模式。依托区位优势、资源优势，在旅游资源丰富的文峰镇桦林村、曲家山村盘活利用闲置宅基地，改造用于发展农家乐和民宿，有效带动农户就近就地就业，增加收入；在双泉镇胡家门村将闲置村集体住宅改造为集文化旅游、农家餐厅、文体娱乐为一体的一二三产业融合发展文化大院，增加村集体经济收入；在马河镇贺家川村开发原生态写生基地，组织引导村民主动改善、美化居住环境并出租宅基地，助民增收。

三是探索“种养协调”盘活模式。在双泉镇、通安驿镇、碧岩镇利用闲置学校及村部，组建农机专业合作社，积极开展农业生产托管、撂荒地整治及废旧宅基地复垦等工作，提供全产业链的拆、耕、种、防、收，不仅改善了当地农户的生产生活条件，也不同程度地增加了村集体经济收入。同时，在保障农户居住权益的前提下，探索有偿使用宅基地的农户利用超面积部分发展养殖业，解决部分宅基地整治难题。

五、围绕超的怎么用，提高村集体经济收入

开展宅基地有偿使用工作，解决宅基地超占问题，同时有效化解部分宅基地历史遗留问题，提升村集体收入。

一是明确有偿使用范围。《陇西县农村宅基地有偿使用暂行办法》明确规定了有偿使用的六方面情形，将《土地管理法》实施以来，因历史原因超标准占用宅基地的，以实际占地面积扣除标准面积后列入有偿使用范围；将城镇居民（继承除外）使用宅基地的，按实际占地面积列入有偿使用范围；将“一户多宅”的，自愿保留一处宅基地，其余宅基地纳入有偿使用范围；将宅基地用途兼容工业或商业的，但主要功能仍然以住宅为主的纳入有偿使用范围；将2021 年3 月18 日以来，未经批准的宅基地不得纳入有偿使用范围。

二是明确有偿使用的标准。陇西县宅基地有偿使用费收取标准分级分区域执行，以20 年为核算基数，一级区域51.5 元/平方米，二级区域35.7 元/平方米，三级区域30 元/平方米，四级区域27.7 元/平方米，宅基地用途改变为商业、工矿仓储用地的，按照集体经营性建设用地入市政策缴纳出让金。

三是明确有偿使用工作程序。规定宅基地有偿使用以集体经济组织为主体，在乡镇人民政府监管下开展，工作流程为调查摸底、审查公示、审核批准、签订协议、办理登记。

四是强化有偿使用费的管理。陇西县宅基地有偿使用费由村集体经济组织负责征缴，实行村财乡管，接受审计监督和政府监管。明确使用费中，可以提取5%的资金作为业务经费，用于宅基地日常管理和巡查等，具体收益分配及管理严格按照《陇西县农村宅基地增值收益分配管理暂行办法》《陇西县农村集体资金资产资源管理办法》执行。

五是明确基准地价。委托专业机构对全县17 个乡镇建设规划区的基准地价进行综合评估，编制城乡土地级别与基准地价更新报告，实现了基准地价全覆盖。

六、围绕跨的怎么办，激发乡村发展活力

跨村实现农村宅基地使用权，将有力丰富宅基地农户资格权权能，拓展农户资格权实现途径，推动形成宅基地取得价格市场机制，进一步发挥农村宅基地在促进村集体经济发展和增加农民财产性收入方面的重要作用。

一是明确跨村实现宅基地使用权的条件及方式。规定全县范围内资格权尚未实现的资格权人，可以直接申请；已经在本村无偿取得宅基地的资格权人，可以先申请，待跨村取得宅基地使用权资格后，再无偿退出已取得的宅基地。跨村实现工作原则上采用竞争性分配的方式，因需要也可以采用政府有偿调剂的方式。

二是以政策保障落实实施流程。资格权人跨村取得宅基地使用权资格后，其资格权与宅基地所在村其他资格权人具有同等权能。宅基地用于其他村农户建房后，该宅基地所有权权属不发生改变；宅基地产生的收益归村集体所有，纳入村集体“三资”管理，优先用于农民生活居住环境改善等；实施流程采取申报、审批、公告、申请、实施、办理等方式。

三是强化宅基地使用权跨村实现工作管理。始终坚持农户“一户一宅”，保障“户有所居”，在加强统筹领导、搞好指导服务、强化部门协调、把好审批关口、强化事中事后监管的基础上，确保工作的连续性和稳定性，多途径、多层次、多方式广泛宣传解读资格权跨村实现的规定和实施条件，不得随意将已取得使用权资格的宅基地纳入调剂分配范围，严格管理宅基地增值收益资金，保障工作有序开展。