楼市会有行情吗

甄爱军

“认房不认贷”政策有效地降低了购房者入市成本，也在客观上积极引导了市场预期向好发展，其对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。

“认房不认贷”全面落实

几乎在同一时间，北上广深四大一线城市宣布执行“认房不认贷”新政。

就在住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》后不久，上海随即宣布执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。政策规定，从9月2日起，上海居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

广州则稍早一些，其《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，打响了一线城市“认房不认贷”的第一枪。就在同一日晚间，深圳迅速跟进。深圳新政规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。随后，包括厦门、武汉、西安、郑州等各地多个重点城市纷纷跟进。

专家认为，新政更为利好一线城市楼市。易居研究院研究总监严跃进表示，一线城市的政策内容和全国其他城市内容一致，但是其效果会更好。因为一线城市原先的首付认定比例要高很多，同样政策下自然效应会更加明显。

部分城市还在“认房不认贷”的基础上叠加其他政策，以推动楼市复苏。以沈阳为例，该市发布26条楼市新政，提出“认房不认贷”。同时，新政提出，取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求;同时降低商贷首付比例;提高高层次人才、多孩家庭、新市民、青年人最高公积金贷款额度，降低公积金贷款首付比例;契税、个税、增值税减免;给予人才购房补贴等。

到底能省多少钱？

在“认房不认贷”制度下，不管是首付，还是购房利息支出，均会下降，购房门槛降低不少。

当前上海一套新房平均总价大约500万元，以此为例，在新政前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万元，据此对比，首付款直接减少了175万元。

同样，纳入到首套房标准，因为适用首套房的利率标准，其房贷利率也会跟着下调。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万元、30年期（等额本息还款法）计算，其利息总支出约为198万元，月供约为11044元/月。

若按新的政策，其利率降为4.55%，其利息总支出约为167万元，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，相当于可以省出一辆宝马3系，月供减少约851元/月。

专家认为，落实“认房不认贷”政策，不但有助于降低首付等条件，而且实质性降低了购房成本。严跃进预测，包括上海在内的一线及核心城市，因其改善型购房需求较为强劲，包括二孩、三孩家庭等将会在未来一段时间内选择出手买房。

楼市或现“银十”行情

“认房不认贷”政策有效地降低了购房者入市成本，也客观上积极引导了市场预期向好发展，其对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。当前正值传统“银十”阶段，房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰，所以供需两端已经释放出非常积极的信号。

严跃进表示，当前党中央、国务院和住房各部门高度重视住房需求的释放。“认房不认贷”政策，是优化调整购房政策的重要体现，有力支持了合理住房消费需求的释放。其惠及的群体多，市场反响非常好。

专家表示，换房家庭或改善型家庭是最直接的受益群体。因为类似购房者过去要换房，若名下有贷款记录，哪怕房子已经卖出，那么也会被认定为二套房标准。二套房的信贷要求高，很多购房者可能会出现“够不着”的问题。通过落实“认房不认贷”政策，其有助于降低首付等条件，实质性降低了购房成本。

此外，新政对引进人才的购房也有助力。在上海等大城市，一些引进人才希望购房安家。但如果其在老家有房子和贷款记录，那么按过去政策，他在上海购房可能会被认定为二套房;而现在他就可以按首套房标准购房贷款。严跃进说：“我们认为，对于上海而言，这部分购房需求也非常大。尤其是五大新城和一些新兴产业背后的各类人才，都可以更好享受到这个政策。”

整体来看，楼市销售状况将会得到改善。中指研究院市場研究总监陈文静表示，近期监管部门落地多项政策利好，一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，接下来，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。