房屋置换要精打细算

钱朵朵

结婚、生娃、提高生活质量......随着生活状态的改变，很多人都会遇上房屋置换的问题。从小房子换到大房子，从老社区换到新小区，更换的不仅仅是房子，還是对幸福生活的升级。不过，换房之路并不容易，精打细算才能帮助将资源最大化。

近段时间来，最受关注的一件事无疑是“认房不认贷”政策正式落地。专家认为，“认房不认贷”政策显著降低了购房者的置换成本，而置换成本降低后，改善性住房需求进一步得到释放。袁小姐正是专家所说的政策利好人群。

利好政策只是换房的第一步。比直接买房更复杂的是，换房除了要考虑买什么样的房子？预算多少？还要考虑当下住的房子怎么处置，要不要卖掉？不卖掉的话，买房的钱够不够？不够的话，要贷款吗？应该贷多少？这些也正是袁小姐面临的问题，一起来看看她该怎么办。

“算计”税前收入

在开始做规划前，可以根据袁小姐提供的信息计算出她的税前收入。有了税前收入，就可以知道她每个月缴纳的公积金，从而推算出她能承受的还款压力，这样有助于她规划买房预算。

袁小姐税后年收入为132000元，上海社保“三险一金”的缴纳比例是17.5%。假设袁小姐的税前年收入为X元，那么她扣除“三险一金”后的收入是（1-17.5%）X元（即0.825X元）。同时，袁小姐是独生女，可以享受每月2000元的赡养老人的专项附加税抵扣，全年可抵扣24000元。我国个税的个人起征点是5000元，则一年的免征额为60000元。根据以上情况可以算出袁小姐缴纳的个税为（0.825X元-24000元-60000元）×10%-2520元。

从上述已知条件，可得出如下等式，税后年收入=扣除“三险一金”后的收入-个税，代入数字后为132000=0.825X-[（0.825X-24000-60000）×10%-2520]。

那么，袁小姐的税前年收入为163070.7元，税前月收入为13589.23元。

根据最新政策，赡养老人专项附加扣除标准提高到每月3000元，对袁小姐来说，一年可增加12000元的抵扣额度，个税缴纳标准可减少1200元，全年仅需缴纳1333.33元。

“算计”买房总价

有了袁小姐的税前收入，就可以计算其公积金月缴纳金额。上海公积金的缴纳比例为单位和个人各承担7%，合计14%，即她每月缴纳公积金1902.5元。

上海公积金贷款，个人可贷最高额度为50万元。根据最新政策，上海公积金贷款期限最长为30年。因为袁小姐之前没有进行过公积金贷款，所以可享受首套房3.1%利率。提示一句，目前上海公积金贷款还是执行“认房认贷”的标准。如果袁小姐足额贷满公积金，每月公积金还款2135元。这个数值对袁小姐来说并不会带来很大的经济负担，因此可以考虑商业贷款。

那么商业贷款应该贷多少呢？袁小姐的父母已经退休，她是主要还贷人，为了不给她的家庭带来过重的经济负担，就以其收入为标准进行计算。假设商业贷款100万元，上海首套房的商业贷款利率为4.55%，同样贷30年，月还款额5087元。

公积金贷款加上商业贷款，袁小姐要承担的月供合计7222元，每月可用公积金冲还1902.5元，还剩余5319.5元需要自己偿还。贷款买房后，袁小姐还可以享受贷款利息专项附加扣除，每年增加12000元的个税抵扣，抵扣后她每年需缴纳的个税降低为796元，月税后收入增加到11144.78元。不管是月收入增加前还是增加后，袁小姐需要承担的5319.5元月供，略微低于其税后月收入的一半。因此，若不考虑和男朋友一起买房，她的贷款金额的上限就是150万元。

同时，卖掉家里的房产，争取到手300万元，从家庭资产中拿出100万元，则合计可以用于购房的资金是550万元;考虑到税费和交易手续费，购房总价应控制在500万元左右，建议选择一手房，交易费用低。现在，上海新房供应量充足，触发摇号的楼盘主要集中在中心城区，稍微远离市中心的区域，选择的余地还是比较大的。

另外，还可以从家庭资产中拿出30万元进行装修、购置家电家具等。换房完成后，袁小姐一家手里还可剩余168万元（298万元-100万元-30万元）。有了这笔储蓄，即便失业，袁小姐也不用担心还不上贷款的问题。

“算计”置换必要性

目前，上海人均住房面积已经达到35平方米，3口人住105平方米的住宅才达到平均水平。而袁小姐家目前的面积仅50多平方米，人均不到20平方米，只有平均水平的一半。因此，即使不考虑结婚问题，他们一家也很有必要通过置换房产来提升生活质量。

袁小姐和男朋友已经有了结婚的打算，这让他们一家房屋置换的情况有了更多的选择。袁小姐表示，她和男朋友打算租房结婚，虽然这种生活方式，可以让他们一家换房变得没那么必要，但也需要袁小姐和男朋友两家人一起共同决策，因为结婚后长期租房也存在许多不方便的地方，比如频繁搬家、缺乏归属感、房租上涨、照顾父母等问题，未来或许他们还是会回到买房这一选项上。

如果选择买房，可以考虑男女双方共同筹资买房。假设男方的收入情况与袁小姐差不多，那么2人一起就可以贷款300万元，男女方家庭再各出150万元，这样购房总价增加到600万元，可以选择买500万到550万元的住房，剩下的钱用于支付税费和装修款。袁小姐出嫁住到新房后，父母的人均居住面积可以提升到25平方米之上，住得可以更舒服些。

在和男朋友共同买房的基础上，袁小姐还可以选择把自己的房子卖掉，这样就又增加300万元的购房款，预算增加到了900万元，可以买到面积更大的房子，只是婚后要与父母同住，需要袁小姐和男朋友一起讨论后再做决定。

“算计”个人保障

买房对任何家庭来说都是一件大事情，因此，买完房后，还要记得给家庭财务提供保障。

如果决定个人贷款买房，建议袁小姐配置相应的保险，特别是意外险和定期寿险，因为贷款后，一旦袁小姐遭遇不测，父母需要动用所有的积蓄偿还房贷，这样的话他们未来的生活将遭遇现金流不足的困扰。如果是和男朋友共同贷款，则双方都需要配上保险，以应对其中一方发生意外后所留下的还贷压力。

如果选择不买房，袁小姐还能对自己财务进行更多的优化，例如开立个人养老金账户，从该账户中取钱时只需要缴纳3%的个税，对税率超过3%的人群有节税的效果。袁小姐是属于符合这一要求的人群，因为她的个税税率达到了10%，所以可以通过购买个人养老金产品以达到节税的目的。

那么，袁小姐应该往个人养老金账户中存多少钱呢？这里给大家提供一个速算公式：（个税-1080元）/10%。在袁小姐的例子中，她的个税是1333.33元，放到公式中计算得出，她最多可缴2533.3元个人养老金。如果计算出来的数字超过12000元，就只能按12000元顶格缴纳，因为每年缴纳个人养老金的上限为12000元。如果买房，增加了贷款利息专项附加扣除后，袁小姐的个税已经不足1080元了，计算结果为负数，意味着享受不到节税的效果，也就不用购买个人养老金产品了。