现在是置换房产的好时机吗

王力 鲁婕

随着“认房不认贷”政策在多地落实，不少有意愿置换一套更优质房产的购房者，都有些蠢蠢欲动了起来，毕竟大幅下降的首付比例，减少的房贷利率支出，都让置换房产的门槛降低了不少。

现在，到底要不要趁着这阵“东风”下定决心置换一套更理想的房产呢？

出生、居住在上海的袁小姐，如今就被这个问题困扰着：“其实我们家原来一直就有这样的想法，但是碍于之前二套房的首付比例和贷款利率实在是太吓人了，对我们这样的普通家庭来讲确实有点儿承受不起，所以我们也就是想想而已。现在新政策一出，让我们觉得好像有换房的希望了，但实际规划之后，又犹豫了起来。现在就是很矛盾，一方面确实想通过换房提高生活质量，但另一方面又觉得房贷压力依旧不容小觑，很担心换房反而会导致我们生活品质的下降。”

向往离开“老破小”，走向新生活

30岁出头的袁小姐与父母一同居住在一个1995年左右建成的小区中，50多平方米的房子虽说不大，但生活环境极为便利，无论是袁小姐日常通勤，还是袁小姐父母出门买菜，都十分方便。“虽然如此，我们这个小区可以说是比较典型的‘老破小了。整个小区都没有电梯，基础设施也不算完善，物业也不给力，最重要的是，家里的面积实在太小了，我们一直想买个冰柜，但考虑到根本没地方放，就始终没有下手。”袁小姐说。

“每次去亲戚朋友的新家作客，尽管他们可能背负着很大的房贷压力，但你要说我们不羡慕那肯定也是假的，谁不希望住在又宽敞、格局又好、小区还很漂亮整洁的地方呢？”袁小姐这样说，“我们家有换房的想法很久了，但一直没有付诸行动。现在‘认房不认贷政策出来了以后，我们就又开始规划起来，觉得说不定有机会实现我们的愿望。但认真合计之后，发现其实还是存在很多问题。”

置换优质房产路上的阻碍

首当其冲的，就是目前这套“老破小”的处置问题。由于袁小姐一家三口拥有这套房产的共有产权，因此，必须出售这套房产，他们才能够享受到“认房不认贷”的新政策。“另外，我们家的积蓄也不是很多，总共300万元不到一点，但我们不可能把所有积蓄都用来支付置换房的首付，所以不管是从政策角度考虑，还是从资金角度来说，如果想要置换更好的房子的话，我们肯定需要先把现在住的这套房产卖掉。”袁小姐说。

然而，如今的房地产市场，让袁小姐对于此套房产的出售前景无法乐观起来。“从今年年初开始，我们小区就有一些居民挂牌出售了，但听说都是降价了30万、40万元才卖出去的，”袁小姐担忧地说，“我们这里的房子本来挂牌价就不高，和我家面积类似的大概都在350万元左右，甚至还有挂到300万元左右的，这样一来最后拿到手有多少钱我不好说。之前我还看到过有专家说不建议大家买‘老破小，非常担心我们这里的房子更难卖了。”

然而，就算房产可以顺利出售，房贷问题也让袁小姐一家颇为担心。目前，袁小姐的父母都已经进入退休生活，因此，袁小姐无疑将成为贷款的主力军。“我和我爸妈也了解了一些情况，有了些意向。我们看中了几套在地铁沿线、100平方米不到的房产，挂牌价在500万、550万元左右。虽然离市中心有点距离，但那些小区都相对比较新，基础设施也比较齐全，房子也很宽敞，有地铁的话通勤也不是不能接受。”

“现在我最担心的是，按照我们家目前的情况，我们有办法在扛下贷款的同时不过多地降低我们生活的质量吗？或者说我是否需要找再便宜一点的房子呢？”袁小姐苦惱地说道，“如果真的决定换房，我们还要考虑税、装修、搬家、过渡期的租房费用这些钱，它们都是不小的开支。”

据袁小姐介绍，每月袁小姐母亲的退休金在4000元左右，父亲则为7000元，而袁小姐自己的税后月薪为1.1万元。她说：“我最大的优势可能在于我从来没有动用过我的公积金贷款，因为我们现在住的那套房子是我父母把我的名字加到产权证上的;但我的劣势也很明显，我父母都已经退休了，如果我再不小心失业了，那我们家真的承受不住。”

置换房产究竟是否必要？

由于对房产处置问题以及对未来贷款问题的担忧，袁小姐甚至已经有些打起了“退堂鼓”，开始思考置换到底是不是真的有必要。

“其实在‘认房不认贷政策出台前，我们家已经有点妥协了，觉得维持现状也不是不行，”袁小姐这样介绍原本的规划，“我和我男朋友原来计划在明年上半年领证结婚，我们没有生孩子的打算，而且考虑到双方父母都有房产，所以按照原本的设想，我们是想直接租房生活的，这样就算工作地点发生变化也比较灵活。”而袁小姐的父母则继续住在原本的房子里，如果未来有改造或者拆迁的可能，就更加理想。她说：“但在政策出来之后，我们家总觉得现在就是作出改变的好时机。”

“在有条件的情况下，我们肯定是想置换一套更好的房子来改善我们的居住环境和生活品质的，如果换房不会让我们一家人都过得很累，那么我和我父母是愿意承受一定的负担的，”袁小姐最后总结了自己的苦恼，“但如果按照我们家的现状，置换房产反而会让我们陷入比较被动的局面——我们家只有我还在工作，那我是不是需要降低一些对置换房的要求，还是干脆安于一隅，继续原有的规划更好呢？”