房地产经济管理存在的问题和解决策略

文／王庆礼 沂水县自然资源和规划局 山东临沂 276400

引言：

据2022 年全国第七次人口普查数据显示，我国的总人口已经突破14 亿，人口数量呈现出低速增长态势，在我国住房土地改造背景下，我国现代化建设的主要项目之一是房地产，住房土地改造是时代发展到一定阶段必然出现的现象，一方面可以提升人们居住环境质量，另一方面则是对我国社会主义建设的进一步强化。但是在房地产企业快速发展阶段，房地产的经济管理存在诸多问题，这些问题如果无法妥善处理将会影响我国的社会稳定以及人们的日常生活，因此，房地产经济管理十分重要。而且随着城市化进程的逐步深入，城市人口越来越多，房地产经济在社会生产和人们的日常生活的各个方面都起到一定的影响，房地产经济管理工作直接影响了房地产行业乃至我国经济的长远发展，所以说，加强房地产经济管理对新时期社会主义经济建设具有重大意义[1]。

1.我国房地产经济的发展现状

在我国城市化进程的推动下，我国房地产行业步入快速发展阶段，从表面上分析，我国房地产行业的发展势头一片大好，但是如果从内部剖析可以发现房地产行业在发展中存在经济泡沫现象，该问题直接关乎房地产行业的健康发展。从需求角度分析，在城市化的影响下，城市人口越来越多，我国一线城市和二线城市普遍存在着房源紧缺的问题，房价越来越高；而三四线城市人口较少，大量的房源无人购买，房源库存量过大，当楼盘开发交付完成后，销售情况远远不及预期，实际的入住率更是极低，网络上将这种销售率低、入住率低的楼盘称为“鬼城”。虽然政府部门已经出台了一系列的政策和法规来管理和调控房地产市场，但是通过观察政策出台后房地产行业的运营情况可以知道，这些政策并没有达到预期的效果。政府部门调控房地产行业的基本政策是限售和限购，简单来说就是限制购买对象与数量，限制首付数与备案价格。但是由于我国各大城市的发展水平是不均衡的，而且社会的购买需求呈逐年上升趋势，实行限购限售政策后，政府部门抬高了购买的门槛，有效限制了那些炒房投资的行为，对我国一线城市和二线城市的房地产市场已经起到了一定的成效，但是该政策对三线城市和四线城市而言，看不到太大的作用。而且，这类限购限售政策对有刚性购房需求的人而言，无疑是加大了这类群体的购房难度，当政策一旦受到其他因素的影响稍有放松，房价又会再次回弹，也就说限购限售政策是无法从根本上彻底解决我国房地产行业发展问题[2]。

影响我国房地产行业供需状态的原因有土地供需关系、土地供应结构以及国家宏观政策，正是由于土地在我国房地产行业发展中没有发挥到基本的作用，从侧面上导致我国房价一路上涨。尤其在一线城市和二线城市中普遍存在用地紧张的问题，导致土地的价格持续攀升，继而导致房价也屡创新高。三四线城市则存在严重的供过于求的问题，当地政府部门没有制定长远的工地计划，而是一味地卖地、开发土地，新建的商品房库存过剩，最终出现“鬼城”。随着我国社会经济的发展，房价上涨是大势所趋，唯有合理运用土地资源，再通过供给侧结构改革才能保障我国房地产行业的健康发展。

2.房地产经济管理的基本原则

在我国国民经济体系中房地产行业发挥着不可或缺的作用，保障房地产行业健康发展是推动我国国民经济长远发展的重要前提。房地产经济管理的基本原则有两点：第一，土地使用权、土地所有权以及土地经营权相互分离。土地所有权是归国家所有的，国家代表人们持有土地所有权，国家可以在此基础上使用土地，并获得一定的收益，这样的话才能确保我国的土地不被恶意倒卖，确保土地利用规划的科学性，并有效控制建筑物数量。第二，房屋所有权和土地利用权相结合。我国法律法规明确规定，建筑房屋是土地上的承载物，单独转卖房屋所有权或单独转卖土地使用权的行为是不合法的，在交易中必须要确保房屋所有权和土地利用权同时转卖才是合法合规行为，房地产经济管理必须要毫不动摇的遵循和贯彻这两大基本原则[3]。

3.房地产经济管理中存在的问题

3.1 管理制度形式化

房地产经济管理中普遍存在的一个问题是管理制度形式化。房地产经济发展关乎民生问题，因此人们对房地产行业的发展给予了高度关注，为了满足人们的基本住房需求，我国政府部门出台了一系列的制度来管理房地产经济，希望用制度来规范房地产经济发展情况。广受热议的是稳定房价的提议，这是与民生息息相关的问题，但是，政府制定的管理制度过于形式化，而各个地区的发展情况各不相同，导致这些管理措施难以有效落实到位。而且出台的房地产经济管理制度主要是从宏观角度处出发的，实施条例不够细致，部分规定是直接从过去的条例中摘取的，跟不上当前的房地产市场发展情况，具有较强的滞后性，导致管理制度浮于表面、流于形式，房地产企业使用管理制度进行经济管理工作时，难以实现预期的管理效果。

3.2 市场管控力度有限

市场管控力度有限是引发房地产经济泡沫现象的主要原因之一，也是限制房地产经济稳定发展的主要因素。随着我国社会经济的发展，房地产行业之间的竞争愈发激烈，大批量的房地产企业涌现出来，这些房地产企业或大或小，但是毫无例外会占用大量的资金和资源，正是由于市场管控力度有限才导致我国房地产市场的交易量与需求量逐步下降，而房价却越来越高，真正有住房需求的用户难以购买房子。大量的消费者对购房问题持观望态度，消费者的购买欲望逐步降低，房地产市场冷下来了。而后在政府部门有形的手的干预下，房地产开发商面临着降价压力，但是房价的迅速下跌将会导致房地产企业资金链断裂，这些宏观政策无法有效推动房地产企业的健康发展，从而出现房地产经济泡沫现象[4]。

3.3 专业管理人才资源匮乏

房地产经济管理是一项专业性要求较高的综合工作，需要专业的管理型人才，然而由于在专业性管理人才方面存在较大的缺口，导致我国房地产经济管理问题频发。通过分析房地产企业的经营情况可以知道，专业管理人才资源匮乏是普遍存在的问题，正是由于没有专业对口的经济管理型人才，才导致房地产在各大重大经济决策中出现重大失误，房地产企业在发展中迷失了方向。大型的房地产企业会通过人才引进计划和招聘计划来吸引专业的经济管理人才加入到企业中来，还会在企业内部开展人才培养计划，确保企业的重大经济决策的科学性与合理性，但是很多小型的房地产企业由于规模较小，没有办法给予过多的资源和精力去培养和引进专业型人才，一旦企业面临经济问题，企业很难及时有效应对经济问题，更无法提出行之有效的解决措施，导致企业深陷于经济问题中难以自拔，最终被市场所替代。

3.4 缺乏健全的法律法规

健全的法律法规是维持房地产行业稳定发展的基本保障，但是通过研究目前房地产行业的经济管理状况可以发现，缺乏健全的法律法规是房地产行业面临的一大难题。法律法规是规范，是限制，更是保障，房地产行业的高质量发展离不开法律法规的保障。近年来，城市化进程的推进导致我国建筑行业发展步伐越来越快，但是我国出台的房地产行业的法律法规无法与日新月异的房地产市场情况相匹配，法律法规过于滞后，还存在一定的缺陷，无法很好的支持和规范房地产行业的发展。我国已经出台一系列的与房地产行业相关的各类法律法规过于笼统，无法根据不同地区的发展情况做出针对性的指导，覆盖面有限，针对性不强，房地产行业的法律体系尚待完善。

3.5 缺乏房地产经济管理的意识

在新时代背景下房地产行业迅速发展，但是同时诸多问题逐步显现出来，导致这些问题的根本原因在于房地产企业缺乏经济管理意识，没有正确认识经济管理工作的重要性。很多房地产企业认为，经济管理就是公司日常的收入与开支，这是财务日常工作的内容，与自己无关，可有可无，这是一种片面的、错误的观念，导致房地产经济管理的效果无法发挥出来。

3.6 资源配置不科学

在房地产项目开发阶段，为了提升房地产项目的综合效果，推动房地产行业的良性发展，房地产企业应当做好资源的优化配置。通过分析现阶段房地产行业的发展现状可以看到，房地产行业的规范方案不够科学，在项目规划阶段没有分析项目的各项资源要素情况，更没有妥善处理房地产项目开发与自然环境的关系，导致房地产的开发浪费了大量的资源，还会破坏我们赖以生存的生态环境。长此以往必将危害房地产及其他附属行业的稳定与发展。

4.房地产经济管理对策

4.1 建立健全的经济管理制度

要想提升房地产经济管理效果，推动房地产行业的良性发展，必须要建立健全的经济管理制度。首先，政府部门应当发挥好其宏观调控作用，运用自身的职能改革房地产经济管理制度，科学划分中央政府和地方政府在经济管理中具备的职能，使他们能在经济管理中发挥出自己的优势，并承担相应的责任。中央政府指明了房地产行业的主要发展方向，而后出台了一系列的法律法规和管控措施，地方政府则应当坚持中央政府的路线不动摇，结合当地的具体情况，在保障房地产发展方向正确的基础上实施差异化的管控措施，在中央政府和当地政府的通力协作下对房地产行业的经济管理制度进行创新和改革，确保经济管理制度的全面性、科学性和先进性。

4.2 加强房地产市场管理

为了有效预防房地产行业经济泡沫现象的发生，必须要加强房地产市场管理，从而推动房地产行业的良性发展。第一，合理运用政府“看得见的手”的职能，政府部门可以在基于当地经济情况、市场需求情况和当地房地产行业的真实发展情况下灵活调控市场价格，尤其在土地价格差距悬殊的位置更应当做好价格调控工作，制定出是针对性较强的价格调控政策，限制恶意炒房的行为，保障刚需购房群体的基本权益。第二，为了确保房屋与土地买卖流程的规范性和科学性，可以完善网上签约制度，这样的话，房屋和土地买卖交易就会更加透明和间接，政府部门也可以在网上签约系统中了解到当地的实际房屋和土地交易情况，便于为后续的重大决策提供科学的支持[5]。第三，建立房地产市场的预警制度，排查影响房地产行业健康发展的各类风险因素，并对风险定级，对出现频率较高、危害较大的风险因素应当加强监管，从而提升房地产经济管理质量。

4.3 积极引进专业人才

专业型人才存在巨大缺口导致房地产行业陷入经济管理风险中，阻碍了房地产行业的健康发展，因此，企业必须要积极引进专业人才。首先，房地产企业可以通过校企合作来培训一批具备专业知识的经济管理复合型人才，比如政府部门给予学校一定的奖励和支持，使学生能主动学习与房地产经济管理相关的知识，提升房地产行业从业人员的专业能力和综合素质水平。其次，政府部门应当注意到人才分配不均匀的情况，大企业声名在外、福利待遇好，专业对口的人才趋之若鹜，小企业在各个方面明显处于劣势，因此，政府部门可以对中小企业在政策上予以倾斜，搭建合理的人才架构，从而有效解决小企业专业型人才缺口问题[6]。最后，房地产企业可以召开展房地产经济管理方面的知识培训和讲座来提升企业现有员工的经济管理素养，使他们能正确认识企业经济管理的重要性，并具备一定的经济管理知识。

4.4 完善房地产相关法律法规

虽然我国已经出台了一系列的房地产相关的法律法规，但是这些法律法规与房地产企业的实际经营现状相悖，无法为房地产行业的良性发展助力。完善房地产相关法律法规应当从以下三个方面做起：第一，政府部门应当出台政策来有效约束房地产市场的不合理行为，通过政府部门的干预来规范房地产市场，确保房地产行业的良性发展；第二，当法律法规制定完成后，需要追踪其落实情况，确认该法律法规是否结合了城乡规范准则与土地管理体系；第三，在房地产企业实施项目过程中，政府部门需要掌握这个项目的管理状况和交易状况，确保房地产经济管理行为带有法律性。

4.5 树立房地产经济管理意识

树立房地产经济管理意识是确保房地产行业可持续发展的重要举措之一。房地产经济管理人员需要正确认识经济管理的作用和必要性，树立正确的房地产经济管理意识，并做好宣传工作。树立房地产经济管理意识的主要措施有以下两点：第一，在实施房地产项目前，房地产企业的管理人员应当组织专业的技术人员、设计人员、以及建设单位等多部门深入施工现场，勘探项目施工现场的地质水文、周边环境及其他影响因素，掌握项目的基本情况，而后将勘探到的情况一一分析，整理后出具可行性研究报告，上交给房地产项目经理，做好相关细节的落实工作，以免房地产企业陷入投资风险中。第二，在房地产项目建设过程中，成本管理人员应当具备基本的成本管理意识，杜绝施工中的材料浪费行为，从而有效控制工程建设成本。首先通过科学的算计估算出项目成本总金额，而后确定项目在建设的各个阶段需要的资金情况，再由财务人员确认企业目前的资金储备情况和当下的经营情况，避免由于投资决策不合理而导致房地产企业遭受重大的经济损失[7]。

4.6 制定合理的房地产投资政策

当前我国处于经济体制改革的关键时期，为了有序推进经济体制改革进程，早日实现经济体制改革目标，相关部门可以以房地产行业为切入口，从而推动房地产行业以及我国经济的高质量发展。政府部门可以通过制定合理的房地产投资政策来推动房地产行业发展，一方面很多房地产企业并不具备基本的危机防范意识，也没有制定防范措施，他们没有能力排查房地产市场中隐藏的风险因素；另一方面由于产权不明确将会改革投资主体结构，所以，政府部门以及房地产行业必须要对房地产的投资主体和投资规模的变化情况予以重视，提升房地产行业投资结构的合理性，发挥好政府部门的宏观调控职能，房地产企业唯有进行投资扩张才能为房地产企业带来足够的资金。因此，房地产企业应当在房地产投资政策的正确指引下制定出本企业的科学的经济管理制度，在满足人们基本住房需求的同时提升我国房地产经济管理水平。

4.7 促进资源优化配置

资源优化配置是保障房地产经济管理工作有序推进的重要力量，房地产资源优化配置有助于提升现有的土地及能源资源的分配情况，确保资源利用率最大化。比如，在住房项目开发中，当住房面积低于90 m2，应开发的面积应不低于70%。政府部门应当发挥宏观调控职能，采取多样化的方式，比如普通住房、经济适用房和廉租房征收地税等来抑制房地产市场出现投资过热的情况，此外还应当细化房地产市场，实时掌控房地产总量。在衡量建筑结构比例时，不能以建筑项目数量为单一的衡量指标，而应当分析建筑项目的主要用途，而后根据建筑用途来实施阶梯式税征收制度。控制房地产的市场价格，避免价格波动较大可以保障基层群众的合法需求，使刚性住房需求的群体能够享受到公平合理的住房待遇，这是保障民生的一项重大措施，也是保障我国经济稳定发展的重要前提。

结语：

总而言之，随着我国社会、经济、科技等发面的发展，人们的生活水平逐渐提升，人们的购房需求呈现出多样化的特点，但是目前我国房地产经济管理中存在诸多问题，唯有通过建立健全的经济管理制度、树立房地产经济管理意识、完善房地产相关法律法规、积极引进专业人才等措施才能有效解决这些问题，使房地产经济管理水平得到提升，推动我国房地产行业的高质量发展。